移居杜拜10年、長期為台灣人提供公司設立登記和簽證投資規劃的黃瀞儀，最近發現愈來愈多人對杜拜感興趣。
「最近來了許多投資客，」黃瀞儀觀察，「這些人許多是買賣預售屋，賺轉手價差。」這和過去很不一樣，過去黃瀞儀的客戶多是台商，在杜拜置產，是為了長租或度假。
今年初以來，幾乎每週都有海外不動產代銷業者舉辦實體、線上說明會。臉書、IG輕易就能搜尋杜拜房地產的業者資訊。5月網紅愛莉莎莎錄製影片宣布自己在杜拜買房，累積70萬次點閱；與她合作的海外代銷公司社群，成員數破5000人，每天有上百則討論訊息。
為何一個7000公里外、不到兩個台北市大的城市會進入台灣人的視野？
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，台灣房市近期冷清，且租金投報率低，讓免個人所得稅、租金投報率稍高的杜拜，受到國人青睞。
《天下》記者6月底參加一場杜拜房地產說明會，銷售產品含括從總價800萬台幣的套房，到3000萬元以上的兩房物件。
一名年約60歲的林太太（化名）分享，她在台北有3棟房子，但租金投報率只有1.3%，房價又漲不動，因此她正考慮賣掉一間，改買杜拜的套房收租。今年她已參加3場類似的說明會。
投機客、家族二代、幣圈新貴都來了
另一個族群是受杜拜「黃金簽證」吸引的有錢人。主要是擔心台海爆發熱戰，開始把資產往外搬，甚至取得第二身分。
杜拜政府2019年為了吸引投資，只要外國人在杜拜投資房產金額達1000萬迪拉姆（約7900萬台幣），投資人與其直系親屬都可獲得10年的居留權，並可任意出入杜拜；2023年門檻下修至200萬迪拉姆（約1600萬台幣）。
如果是投資預售屋，只要繳款34%就可申辦。
曾服務於蘇富比國際房地產、艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱，去年10月至今，已銷售20多間杜拜房產，他的客戶中有上市公司高階經理人、家族二代、家族投資辦公室等，一出手就瞄準總價上億台幣的頂級豪宅。
「這群人買房不是為了投資，更多是避險和節稅，假設台海發生戰爭，有地方可以落腳，」他觀察。
還有一群是台灣的隱形富人——幣圈新貴。因為早期投資加密貨幣，所得通通不必繳稅，身價隨幣價水漲船高。
由於杜拜對加密貨幣產業大力支持，政府也允許用加密貨幣購置不動產，遂成為台灣幣圈新貴蜂擁的「套現」天堂。
陳璿凱透露，他的客戶一次在杜拜買了8間套房，全用加密貨幣支付，並把不動產過戶給子女，全家都獲得黃金簽證身分，「他本人甚至沒去過杜拜。」
網路上充斥違法代銷廣告
杜拜因政府持續發展金融、科技特區等經濟建設，又坐擁世界上客運量第二多的機場，人口持續移入，確實有投資價值。
但這波國人瘋杜拜，潛藏的巨大商機，也讓市場開始失序。
移民律師江韋毅長年關注海外不動產市場，他本身也在加拿大、杜拜置產。他觀察，上一波台灣海外置產潮是2015至2018年，加拿大、馬來西亞、澳洲是熱點，海外代銷業者都是國際大公司如美商ERA、台灣蘇富比、第一太平洋戴維斯等，「但這次都沒有任何國際品牌的代銷，」他說。
綜觀市面上主流大型商仲、房仲、會計師事務所，主要銷售的海外房地產以日本、東南亞為主，沒有一家在賣杜拜。
反倒是許多賣杜拜的代銷，原本是賣泰國，但因今年3月泰國強震，衝擊當地房市，業者紛紛轉向杜拜。
一家代銷業者甚至透露，最近連會計師、移民公司都想跨進杜拜房產市場，甚至遠在杜拜當地的仲介、代銷，也大肆刊登廣告。
臉書、IG上有許多自稱不動產經紀、顧問、仲介者，甚至「海外房產社群創辦人」刊登的杜拜房產廣告。這些廣告沒標示公司名稱，甚至，點進連結根本是一家外國公司，網頁全是英文。
根據我國「不動產經紀業管理條例」規定，廣告及銷售內容必須註明經紀業名稱；且該公司若沒有不動產經紀人證照，卻從事房地產銷售，同樣違法。換言之，社群媒體上大量充斥違法廣告。
為什麼任何人都可以賣杜拜不動產？
陳璿凱解釋，因為杜拜政府為吸引國際投資人，房地產資訊完全公開，包括每筆移轉、租賃都有實價登錄，且公開資訊都是英文，方便全世界的投資人查閱。甚至，「任何人只要寄Email給開發商，他們都會給你資料，」陳璿凱補充。
「租金收益率10%」、「貸款八成」 都是不實話術
就算是合法的代銷業者，「這些代銷與建商分潤，代表建商的利益，誰來為你著想？」江韋毅提醒，國際大型代銷業者對建商會實施嚴謹的盡職調查，但他懷疑，這波國內代銷業者是否有能力落實。不只一位專家建議，投資人有意入手低總價物件，要多方比較、打聽建商聲譽和建案品質，且要求代銷業者出示合法經紀證照。
陳璿凱也說，若沒有合適的當地代管或仲介業者，協助出租、轉賣等手續，投資人未必能收到預期報酬。
另一個隱憂是，不當銷售大行其道。
陳璿凱舉例，杜拜的銀行通常提供外國人至多六成的房貸，其餘款項需要自備，不像部份代銷宣稱可貸款到八成。
另外，在杜拜買房，交屋前至少要繳完六成，對比台灣到交屋前含頭期款大概只需繳二至三成，資金壓力較大。
租金收益率也往往被誇大。部份廣告宣稱收益率可達到8至10%，但據國際房地產權威網站Global Property Guide統計，截至今年5月，杜拜市中心的套房收益率約是8%；一房、兩房則是5%左右，但還要扣除1.5至2%，才是房東淨賺的錢。
因為在杜拜買房有許多隱藏成本，包含買房時要付總價4%的註冊費給政府；若有貸款，要繳0.25%的抵押貸款登記費；還有銀行手續費、估價費、公證費；出租的話還要扣代管費用等。
「如果是資金很緊，沒能力長期持有的小資族，我非常不建議進場，」本身也在杜拜置產的江韋毅語重心長地說。
尤其是疫情後，杜拜房價大漲，江韋毅直呼，今年進場的投資客，套牢機會大增。一是因為2022至2024年杜拜房價已上漲一大段，二是這些新建案和周遭區域的基礎建設都還沒完成，「至少要等3至5年，」他說。
台灣人愛買房，甚至買到海外去。不過投資海外不動產，不像在台灣能看房、挑房客，甚至找熟悉的房仲、代管業者，資訊不對稱會讓投資風險大增。在華麗的銷售話術前，投資人都該冷靜下來，多做功課、貨比三家，以免賺錢不成，反而賠錢出場。
（責任編輯：宋玟蒨）
