3年多前，黃先生和太太、兩個還沒上小學的兒子，還住在捷運竹圍站附近的新房，周遭雖有淡水河畔、鄰近綠地，但要到黃先生工作的信義計劃區卻是長途漫漫。
「坐捷運1小時20分鐘，開車也不會比較快，」黃先生想起耗時的通勤歲月，深覺付出很高的時間成本。不過3年前，黃先生賣掉新房，搬進位於景美的地上權住宅華固新天地，通勤時間縮短成半小時，一來一回每天省下100分鐘，轉換成陪伴孩子的寶貴時光。
隨著社會觀念改變，台灣有愈來愈多「黃先生」，不再被「有土斯有財」魔咒綁死，搬進沒有土地持分、租期最多70年的地上權住宅。他們相信，能夠移入交通便利、生活機能完善的蛋黃區，用較低代價享有更好的生活品質，比起永久產權更重要。
去年，台北久違地一年開出3件地上權住宅建案，顯示隨著房市大好，地上權住宅也跟著成為熱門居住選項。然而，地上權住宅眉角多，要考量的事情也跟一般住宅大不相同。
考量1：在意產權問題，就不建議入手
地上權住宅是建商向國產署標下地上權土地後興建，如同和政府長期承租土地，建商及住戶名下都沒有土地產權。過去地上權土地租期多為50年，在法規修改後，近年推出的建案幾乎都拉長到70年。要注意的是，租期並非從住戶入住起算，而是從建商得標簽約後就開始計算。
「產權問題，這關過不了你就不要買，」不時有朋友詢問黃先生，建不建議購買地上權住宅？他以過來人的經驗認為，地上權住宅通常位於生活機能充沛的市區，居住條件不成問題，重點是，如果自己或家人心裡對於「不擁有產權」仍有一道過不去的坎，就不建議硬著頭皮入手。
那麼，哪些人適合地上權住宅？
除了像是黃先生一家這樣的年輕家庭，不在意是否擁有房屋產權，又有小孩就學、工作方便的考量之外，消基會房屋委員會委員張欣民指出，像是中、高齡民眾住在老舊公寓，沒有公設及電梯，環境簡陋、出入不便，遭遇「雙老」危機，就可以考慮換屋搬進有中庭、電梯、無障礙環境的地上權住宅。
考量2：同為地上權，享有權利分兩種
一樣是地上權住宅，除了租期長短有別，隨著財政部法規改變，地上權住戶所擁有的權利也分成兩種。
第一種是住戶只有房屋使用權，沒有房屋所有權。財政部在2004到13年期間，規定國有地地上權所有人不能將地上權或建物部份移轉，意思是，建商蓋好地上權住宅後，不能像一般房屋一樣「賣」給消費者，住戶只會買到房屋的長期使用權，住宅建物產權仍在建商名下。
這類地上權住宅，最知名的是位於景美的華固新天地，以及台北車站後、由日勝生持有的京站花園廣場。
第二種則是建商在2004年以前得標，或是2013年規定修正後取得，這類地上權住宅可分割並部份移轉，住戶擁有建物所有權，近年新推出的地上權住宅都屬於此類。
儘管兩者在居住權益上並無差異，但在辦理貸款或出售時，流程和條件仍有不同，在考慮購買地上權住宅時務必詢問清楚。舉例來說，只有使用權的房屋，因為建物產權仍在建商名下，房貸會統一由和建商配合的銀行承作，轉售時也需透過建商進行；相較之下，有建物所有權的地上權住宅在貸款及移轉時都可自行處置，不需再透過建商。
此外，只有使用權的住宅在銷售或轉賣時，由於只轉移使用權，沒有房屋產權交易，因此在內政部實價登錄網站上不會有交易資料，成交行情較不透明。
| 建案名稱 | 建商 | 行政區 | 得標年份 | 使用年限 | 權益類型 |
|---|---|---|---|---|---|
| 京站花園廣場 | 日勝生 | 台北市大同區 | 2005 | 50 | 僅使用權，無建物所有權 |
| 昇陽寓見 | 昇陽 | 新北市板橋區 | 2011 | 50 | |
| 美邦One More | 美邦 | 高雄市鼓山區 | 2011 | 40 | |
| 派樂地 | 吉美 | 台北市內湖區 | 2012 | 50 | |
| 華固新天地 | 華固 | 台北市文山區 | 2013 | 70 | |
| 基泰大安 | 基泰 | 台北市大安區 | 2013 | 70 | 有建物所有權 |
| R5新世界 | 永信 | 高雄市鳳山區 | 2013 | 70 | |
| 永信韻綠 | 永信 | 高雄市三民區 | 2013 | 70 | |
| 大將豐喆 | 大將 | 台北市中正區 | 2014 | 70 | |
| 微笑時代 | 國揚-神揚 | 高雄市前鎮區 | 2014 | 70 | |
| 全民大樂 | 佃坤 | 高雄市三民區 | 2014 | 70 | |
| 銳揚傳家寶 | 上揚-鑲揚 | 高雄市岡山區 | 2017 | 70 | |
| R5新世紀 | 永信 | 高雄市鳳山區 | 2017 | 70 | |
| 銳揚國寶 | 上揚-鑲揚 | 高雄市鳳山區 | 2018 | 70 | |
| 河堤世界 | 白天鵝、藏美、清景麟 | 高雄市三民區 | 2018 | 70 | |
| 藏富市 | 藏富 | 高雄市岡山區 | 2018 | 70 | |
| 上揚國寶 | 上揚-上維 | 台南市永康區 | 2019 | 70 | |
| 虹耀今采 | 虹耀 | 台北市大安區 | 2020 | 70 | |
| 整理：康陳剛 | |||||
考量3：房價、地租、貸款，成本要算清楚
買房是多數人一生中最大筆的消費和投資，地上權住宅的成本結構和一般住宅不同，更要看得仔細。
攤開地上權住宅和一般住宅的成本，最明顯的是地上權住宅總價通常比周遭至少低了3成。不過除了買入成本外，地上權住戶每年還得繳交「地租」給地主國產署。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，一般住宅要繳地價稅，地上權住宅則是繳地租，兩者稅基都是採用公告地價，但自用住宅地價稅稅率僅0.2%，地上權地租則是3.5%（其中2.5%，稅基採用建商得標年度地價；另外1%，採用報稅當年度地價）。
以黃先生購買的華固新天地為例，華固在2013年標得該地，當年度公告地價每平方公尺4.62萬，去年則為6.19萬，一戶約44坪的住宅土地持分約11坪（36.4平方公尺），一年需繳交地租6.46萬；若以相同地價和面積計算，一般住宅地價稅僅4506元。
在銀行貸款上，地上權住宅與一般房屋相比，成數低、利率高，不僅貸款條件不利，過往甚至因為沒有土地產權，銀行承作意願也不大。不過，近期這樣的情況已有所改變。
一般來說，建商在地上權住宅推案時，就會找好願意配合貸款的銀行，透過承作地上權房貸意願較高的公股行庫（如土銀、一銀等）或與建商配合的銀行，地上權住宅買家一般最多可取得貸款成數7成、貸款年限20年、利率最低約2%的條件。相較之下，一般住宅預售屋房貸通常能有貸款成數8成、貸款年限30年、利率約1.7%。
以購買總價1000萬的住宅試算，一般住宅需準備自備款200萬，每個月房貸繳交約2.83萬。由於地上權住宅通常為周遭市價至少7折，以總價700萬計算，自備款210萬，每個月房貸約2.48萬。
再算上每年地租與地價稅的差額，普遍來說，購買一般住宅和地上權住宅的自備款，以及每月房貸成本其實相差無幾。兩者成本的最大差異，是在總價與繳房貸的時間長短。
如果日後考慮轉手，地上權住宅的流通性普遍不如一般住宅，但在短時間內仍有一定保值性。以位在高雄前鎮、總戶數400戶的R5新世界社區為例，去年實價登錄交易戶數僅14戶，賣家大多數都是2017年剛建成時買入，時隔4年後賣出，平均單價全都比買進時更高，最多者甚至上漲了45%。
給民眾多一個選擇
那地上權住宅的使用期限到了會怎麼樣？
其實沒有人能給一個肯定的答案。黃舒衛解釋，台灣的地上權住宅最近10年才較為廣泛出現，尚未有到期案例可以參考。不過根據現行地上權契約，期限到了可能是拆屋還地，若建物仍能使用則直接移轉登記國有。
將在台北、高雄都推出地上權建案的名軒建設，董事長吳泓瑩認為，地上權住宅和一般住宅的差異，就是個人在土地和房屋上的資源配比不同；地上權住宅讓民眾可以多一種選擇，只買房、不買地，用比較低的代價也能住進市中心。
「以前就算6點準時下班，到家吃完飯就已經8點了，現在則是還有時間接送小孩上下學，」對黃先生來說，住進地上權住宅，換來免去長時間通勤的生活，就是讓他相當滿意的選擇。
其實只要符合自己的需求、做好規劃，不論用怎麼樣的方式取得居住空間，都可以是個好選擇。
（責任編輯：黃韵庭）
