7007億！台灣房市在疫情爆發後經過將近2年大漲，房價指數站上統計以來新高點，即使內政部、央行接連祭出打炒房對策，建商仍無所畏懼。今年房市首齣重頭戲329檔期，六都和新竹縣市預售屋總銷達到7007億，創下近5年新高。
「去年底就知道，這兩年新案量都不可能太小，」永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，去年全國發出建照量是1994年以來最多，建商拿到建照後就有開發時間壓力，因此不只是329，包括接下來520、928等熱門檔期，推案量預期都將處於高水位。
百億戰場，南北多點開花
今年329檔期，六都加上新竹縣市共有15個行政區推案量突破百億，北中南雨露均霑。
綜觀全台，總銷高達450億、地處台北市中心精華地段的「台北之星」，由正義國宅都更重建，未來將有新光三越進駐，是329檔期的一大亮點。不過從整個大台北生活圈來看，位於新北市的三重、新莊、泰山、淡水等地，案數多、量體大，才是真正的推案熱區。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，與台北市區一衣帶水的三重、新莊，過去都是以在地買盤為主，但近年成為換屋族或台北市首購族的熱門選擇，房價已逐漸能比價蛋黃區；受到外溢效應影響，這些原先在蛋白區第一排的首購族，也向外到了泰山、淡水，甚至延伸到桃園。
吸引北部知名建商大舉進駐的台中，則是延續去年推案趨勢，北屯捷運G0站周遭，以及西屯七期與水湳都是329檔期的百億戰場。
令人意外的是，去年六都中漲幅最驚人的台南，在這次檔期推案量年減將近七成，僅約141億。不過永慶房產近期民調顯示，有高達74%民眾認為台南房價還會再漲，是六都唯一看漲情緒仍在上升的地區，讓建商有底氣先按兵不動，等待更好價格再進場。
受台積電進駐消息激勵的北高雄，仍是今年房市熱點，但從新案落點可以發現，南高雄的三民、左營和鹽埕才是推案主力。黃舒衛分析，舊市區周遭商業條件成熟，具備生活機能，再加上房價基期比北高雄高，更容易把近期大漲的工料成本轉嫁到房價上，成為高雄推案熱點。
7007億預售屋投入市場，讓住宅供給量增、民眾選擇變得更多，正在觀望買房的人都想問，「今年房價會下修嗎？」很可惜，答案可能是否定的。
通膨傍身，房價欲小不易
「我在高雄博愛路有一個案子，前年初開價每坪29萬，基地大概500坪，還賣了一年多。結果到去年第三季結算，賠了5000多萬！」興富發總裁鄭欽天掐指一算，當時每坪造價成本不到9萬，如今已漲到16萬，漲幅將近八成。
「房價欲小不易，」黃舒衛篤定地說，物料及工資上漲確實讓建商壓力不小，多出的成本勢必轉嫁在價格上，也是近期房價有所支撐的主因之一。
展望後市，他認為房市風向接下來要觀察兩大變數——升息以及政策。
他分析，近期央行升息一碼，對於自住民眾或小投資客影響不大，但對有租金收益壓力的壽險業來說，最低收益率就要從2.095%提高到2.345%，一成的增幅不可謂不大，接下來對房地產投資的考量會更謹慎。
政策方面，內政部正在研擬的禁止預售屋及新成屋換約條款，一旦落實，可望成為封殺短進短出、賺價差投機客的殺手鐧，遏止房市投機風氣。
在去年329檔期，《天下》就觀察到房市瀰漫著「FOMO」（Fear of Missing Out，害怕錯過）集體焦慮，擔心錯失投資房地產的良機。時隔一年，民眾對「物價不回頭」的憂心，讓FOMO仍如影隨形。
對於有自住剛需的民眾來說，現在還能買房嗎？多數專家都建議，如果是觀望許久、具有剛性需求的自住客，因為今年跌價空間不大，有合適物件仍能進場購屋。
但黃舒衛也提醒，預售屋交屋期受到缺工影響，已從過去常見的3年，拉長到4、5年，甚至還有建商乾脆停工，寧可繳罰金也不願加價請工人，因此民眾在購屋時可特別留意建商施工近況。
變化1：北部建商南漂
熱到抓不住的房市，讓還在觀望的看房族坐立難安。不過對建商來說，也不能只乾坐等著客戶上門，更要追上正應運而生的新商機。
最明顯的，是許多北部建商離開熟悉的台北，「南漂」追尋新市場。
潤鴻建築董事長鄭志隆指出，土地開發需要在地耕耘，像是各縣市取得建照、使照規範不同，各地市場和客群也難以跨區經營，加上工地案場若四處散落，也會墊高人力成本，「除非下定決心，不然是很不容易。」
「這次應該算是最大一波。過去都是中南部往北部走，這次蠻明顯有大量建商、代銷業者往南部走，」觀察房市多年的消基會房屋委員會委員張欣民說，資金從北部流向中南部，主要是當地產業結構改變，人口隨之從台北回流，甚至台北人也因工作關係移居中南部，加上當地房價基期低，增值空間更勝台北，吸引建商跟著轉移重心。
像是購地量屢居全台建商之冠的興富發，近年將重心移往桃園、台中、台南、高雄等地，甚至以往推案主力多落在台北的國泰、大陸、華固、忠泰等，也開始插旗台中和高雄都會區。
對中南部在地建商來說，北部建商向南走，自然帶來更大的競爭壓力，但地頭蛇也並非毫無招架之力。
「未來誰能夠勝出，端賴於在地化。必須受到當地信賴，也要看推出產品是不是在地市場需要的，」台中市不動產開發公會理事長林正雄直言，建商拓展外地市場，產品品質可能不是最重要的問題，而是後續客戶服務、甚至維修服務，能否深耕在地、累積信賴度，才是這波北部建商大南移的決勝點。
變化2：地上權住宅重回舞台
房價高漲，也使得總價大多只有市價不到七成的地上權住宅，重新受到市場青睞，大將、基泰、虹耀去年底在台北紛紛推出地上權住宅，高雄城揚建設更在今年一次推出城揚大家、國際斐格兩個地上權建案。
「我認為（地上權住宅）可以彌補高房價帶來的困擾，」代銷龍頭海悅總經理王俊傑表示，地上權住宅經過多年政策演變，形成現行使用年限達70年、可分戶貸款的型態，降低民眾的購屋負擔，開發商也能獲取合理利潤。
攤開去年國產署地上權土地招標清單，46件地上權案有28件成功標脫，其中有超過三成都是由麗寶集團旗下公司取得，而且大多數都是住宅用地，可說是近期最積極搶進地上權住宅的指標建商。
「買進地上權跟我們買土地是類似的，看到的是機會和需求，你就會去做，」麗寶集團旗下上市公司名軒董事長吳泓瑩認為，對於追求更好生活品質的自住客，或是看重租金收益的包租公、包租婆，都會是地上權住宅的客群。
張欣民則分析，地上權土地取得成本較低，房價便宜，地點通常位於交通便捷、有生活機能的舊商圈，新建案的公共設施又完整，對於年輕族群，甚至是準備退休的中年換屋族，都具有相當吸引力。
房市熱度不衰，價量皆欲小不易，但遇上通膨、升息、打房同時到來，不論消費者或建商都更要居高思危，提早想好下一步，才有辦法應對轉瞬即變的市場。（責任編輯：王儷華）
