首購福音？砸26億標2.3萬坪，麗寶瞄準地上權住宅背後盤算

這兩年情況逐漸逆轉，光台北去年就有三個地上權住宅亮相；高雄今年迄今已有兩個新案進場。兩年不到，就超過過去五年的案量，顯示地上權住宅有回溫的跡象。

「地上權前幾年大家比較沒有信心，我覺得主要也是銀行比較不願意貸款，」吳泓瑩直指關鍵，認為地上權住宅買家的房貸門檻降低，是讓地上權住宅起死回生的首要原因。

公股行庫土銀去年就率先鬆綁地上權住宅貸款限制，自用住宅貸款成數最高可到7成，放貸年限20年，以地上權住宅開價通常只有周遭行情70%來看，對消費者而言，同樣坪數下，所要負擔的購屋壓力大減，誘因自然增加。

此外，地上權住宅從1995年推出以來，政策歷經三度修改，逐步延長使用年限、優化地租計算方式，並確立消費者可擁有地上權而非只是使用權，讓地上權住宅的貸款和買賣移轉都更加簡單。

月眉國際開發董事長陳志鴻非常看好地上權以後的發展。（邱劍英攝） 

地上權浮現新藍海

不過麗寶會積極追求地上權，更深一層的原因還是——土地資源愈來愈稀缺了。

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「土地原料是開發商命脈，所以必須積極掌握原料，更審慎思考能轉化成什麼類型的產品，」參與集團多項資產開發的月眉國際開發董事長陳志鴻強調，現在想要搶進市中心的精華地段，除了整合不易的都更危老土地，地上權可能是更適合的開發選項。

儘管地上權住宅市場回溫，但業界也並非一致看好後市發展。

潤鴻建築董事長鄭志隆分析，地上權住宅必須在租金、房價夠高的情況下，才能有所支撐，否則長期來講還是難以延續現在的推案盛況；一般來說，只要地上權住宅房價比周遭的7成還高，就不容易賣得好。

「除非地上權跟所有權買賣的價差很大，至少要五成以上，」不動產聯盟總會理事長林正雄說得更是直接，認為國人的不動產持有習慣仍以所有權為主，若無更大幅度價差吸引消費者，地上權住宅推案將難以為繼。

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【小檔案】麗寶集團

• 成立／1980年
• 董事長／吳寶田
• 主要業務／不動產開發、連鎖飯店及觀光遊樂業
• 成績單／2021年集團總營收約400億元

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  吳泓瑩對於父親吳寶田的遠見感到非常佩服。（圖片來源：邱劍英攝） 

套一句老闆講的：「知醒掠無賊」

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但吳泓瑩對此並不悲觀。

她認為，一塊土地從購入、整地、規劃、環評到動工完成相當曠日費時，市場持續變化，消費者對於地上權住宅的接受度並不會一成不變。

「套一句老闆講的：『知醒掠無賊』（等到清醒就抓不到賊了），」吳泓瑩口中的老闆正是父親、集團董事長吳寶田，意思是土地的開發都不是只看當下，而是注重未來；如果等到未來到達眼前，再佈局就來不及了。

她認為，會有部份的消費者不願將財富配比大幅壓在土地上，或是想避免背上30、甚至40年的房貸，造成過大的心理壓力，「其實無論如何都是讓民眾有更多選擇。」

消基會房屋委員會委員張欣民則觀察到，對地上權住宅特別有興趣的族群，除了年輕人「有土斯有財」的觀念不如過去根深柢固，或是沒有子女少了遺產考量的頂客族，其實也有許多50歲上下的中壯年族群，選擇賣出在市中心周遭的老公寓，換到有電梯、完善公設和生活機能的地上權建案，為退休生活預作準備。

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從42年前吳寶田創辦麗寶建設開始，逐步擴大事業版圖，成為台灣不動產開發和連鎖飯店的一方之霸。

此時此刻，麗寶集團在全台還有超過70個案場正在同時動工，包括名軒未來5年的推案量也已經規劃就緒。而光是地上權，未來還會有近2萬坪土地陸續推案。

40年來，吳寶田打造出涵蓋建設、飯店休閒產業的麗寶集團，在保守的市場氛圍下，他不僅重金標購地上權，也反向大舉投資飯店。

集團旗下的福容大飯店全台目前有15個據點，未來5年還要再擴展7間分店，遠至三仙台、澎湖都能看到福容招牌，坐穩營運規模最大的飯店龍頭寶座。

談起父親大膽逆勢操作，吳泓瑩語氣中充滿佩服，「集團現在的很多案子，回頭看會覺得幸好當時有買，或老闆的眼光是對的。他是真的看得遠，像我們就會想很多，就不會把握住了。」

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身為吳寶田四個小孩裡的唯一女兒，吳泓瑩也是麗寶集團旗下唯一上市公司——名軒董事長，身分看似特別，她卻掐指算起來「除了董事長，我還是女兒、老婆、媽媽、媳婦...」做什麼得像什麼，多重身分已經讓她忙不完了，難怪問及如何接下父親的棒子？她笑笑說，「那還差得遠！」