不只攻中南部推案還開飯店　「獵地王」興富發背後盤算是什麼？

攤開鄭欽天從北到南的飯店藍圖，連同土地和興建成本，粗估總投資金額至少150億起跳。之所以逆勢而行，其實是指揮官鄭欽天一聲喝令，興富發要從營建開發商，朝資產管理公司轉型的一大步。

儘管業界估計，去年國內飯店業與疫情前比較，總營收仍相差超過3成，顯示飯店業景氣還未回暖，但在鄭欽天眼中，現在正是開飯店的好時機。

「做旅館要抓一個趨勢，現在要去算5年後、10年後，現在球慢慢做回來（台灣）了，」鄭欽天一語道破大手筆背後的構想，就是看好台灣未來發展。

他觀察，台灣的所得、經濟成長和設廠條件都在提升，吸引企業和人力回流，住宿和餐飲服務供應也要跟著薪資上揚而進化，「趨勢在變，我們正走在一個拐點上。」

鄭欽天長子鄭鈞方對飯店管理很有一套，成為父親進軍飯店業非常好的助手。（圖片來源：黃明堂攝）

趕上產業回流的天時，興富發身為開發商自有地利，最重要的還有人和來搭配。

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鄭欽天長子鄭鈞方4年半前進入興富發，擁有美國林恩大學飯店管理學位，在飯店籌備階段常「代父出征」，負責和國際連鎖飯店溝通合約條件。

還沒滿30歲的鄭鈞方首度接受媒體專訪，在父親面前表現雖然略顯青澀，但說起自家飯店規劃、財務和市場情況侃侃而談，盡數瞭若指掌。

鄭鈞方指出，像是台南雅樂軒興建成本將近7億，預計花12年回收營建成本；飯店今年農曆年前才開幕，「開業第一個月就已經獲利，起跑表現優於台南其他同級飯店」他透露。

台南安平雅樂軒總經理王膺傑也補充，儘管國際旅客無法入境，但台灣的國內旅遊因此蓬勃發展，尤其年輕族群喜歡到台南度假和深度旅遊，台南雅樂軒目前有5成以上旅客都是25到40歲的年輕人結伴或小家庭出遊，開幕迄今住房率維持在將近6成。

（圖片來源：台南安平雅樂軒提供）

飯店像是「副產品」

鄭欽天對台灣旅遊發展自有一套大開大闔的想法，但他的飯店經營思維卻相當務實，強調要由國際品牌專業經營，看待飯店也不脫地產開發本業。

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「這是資產管理的想法。我可以做辦公室收租，我也可以去做酒店經營，」鄭欽天強調，飯店就像是興富發房產開發的「副產品」，他看好這項副產品的未來發展，加上房租波動小於房價起伏，可以讓公司營運更加穩健，不隨著房產市況而快速起落，「我們不可能一輩子都在買地、蓋住宅、賣房子。」

此外，興富發善於低點承接資產，看中土地本身的增值性，讓飯店還沒開幕就已立於不敗之地。

以金山為例，鄭欽天認為金山土地每坪16到17萬，和宜蘭礁溪土地單價動輒超過80萬相比，光是土地價差就高達60萬；以交通可及性和觀光資源豐富度來看，兩地條件相當，甚至金山在交通上更勝容易塞車的雪隧，顯然，鄭欽天看好金山未來發展有望比肩礁溪。

在台南安平一帶，可眺望安平運河及鹽水溪的海景豪宅則是如雨後春筍般建起，去年中以總價8888萬突破台南豪宅歷史新高價的「尚暘天聚」，與台南雅樂軒車程不到5分鐘，顯示周遭消費潛力高，地價同樣有增值空間。

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除了在台南和金山的飯店走市郊旅遊路線，鄭欽天看中在台中、高雄熱鬧市區開出飯店，則是瞄準商務需求。

鄭鈞方說明，家族在台中持有的飯店規劃1到6樓有餐飲、宴會廳、會議室，7到11樓將作為商辦出租，再往上才是客房區。

由於地處七期重劃區，除了百貨店王在旁，周遭還有多棟商辦大樓，飯店可以同時吸納蓬勃的消費和商務需求，作為飯店營收支柱，穩定貢獻租金收益。

他也分析，高雄過去雖然是台灣都會區飯店房價最低的區域，但近期萬豪、洲際、日航等國際品牌紛紛進駐，顯示高雄隨著產業回流而前景看好，已能逐漸擺脫低房價陰影。

興富發總裁鄭欽天看好中南部未來發展，不只飯店事業以中南部為主，也砸重金在中南部買下大坪數土地。（圖片來源：黃明堂攝）

看見趨勢，押寶中南部

興富發近兩年頻頻在台中、台南和高雄獵地，對應到飯店事業佈局，同樣以中南部為重心，顯見鄭欽天看好南台灣發展，認定中南部具備大勢崛起的姿態。

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「任何一個城市發展，你會看到很多變動，一定會有些東西是先反應的。以人口趨勢看起來，2000年產業外移時，有很多年輕人畢業就往台北擠；但這三五年，因為這裡（雙北）飽和了，加上產業移動回來，帶動很多流動人口往中南部走，」鄭欽天觀察，中南部可以提供大片土地，設廠成本遠低於北部，隨著產業發展重心南移，能進一步帶起消費，連旅館生意也變得火燙。

過去兩年，興富發光是在台中七期周遭就砸下近200億，取得約6880坪土地，其中最大手筆是以83.76億，取得雨衣大廠達新在台中大遠百旁將近2600坪的角地。

此外，興富發近兩年在高雄投入約28億，取得1285坪土地；鄭欽天個人在2019年底以15.1億買下高雄華王大飯店，這座位處昔日商圈精華地段的飯店位置，拆除後將蓋成上千戶的大型社區「港灣1號院」，於今年329檔期正式推出，總銷達到140億。

對鄭欽天來說，興富發過去幾年拜地產景氣大好，經營實力已經不可同日而語，土地不再僅是推案用的原料，而是要當作資產來持有，加以活化兼養地，將成為興富發未來的一大營運重點。

他不諱言，興富發未來的資產配置主力會放在中南部蛋黃區，以及因台北人口外溢受惠的桃園，除了看見當地房市消費端需求升高，從道路建設、人口趨勢等發展條件，都能推斷這些地區的資產增值性、報酬率都比台北都會區更好。

鄭欽天點名看好桃園有都市外溢、產業和人口移入等優勢，興富發子公司碧江企業在今年2月，以20.4億取得桃園大興西路及國際路口的上千坪角地。他分析，「桃園那條六十米（大興西路）就像中港路交流道（台中交流道），從觀音工業區過來、從機場過來、台北過去都很方便。長期來看，那裡是未來桃園的中心區。」

營建市值王的下一步

興富發過去5年推案量將近2200億，僅次於寶佳，去年EPS更達到6.45元，創下六年新高，讓興富發即使持續擴大資本額，股價仍能穩定維持在40元以上，穩居上市櫃營建類股市值王寶座。

鄭欽天今年初面對媒體，豪氣喊出要讓興富發現在約600億的市值，十年內成長到2500億。

想要兌現支票，市值的成長力道必須仰賴獲利的實現；鄭欽天的規劃是建立雙軌並進的營運模式--一方面積極轉進到開發潛力強勁的桃園、中南部等地區推案，一方面建立飯店這類穩定租金收益。

「我在思考，當我興富發淨值2000億的時候，我要做什麼生意，我要幫股東創造怎樣的利潤，」鄭欽天期望，興富發五年後租金收益將佔總利潤的20%。

經營手法向來靈活的的他表示，未來不排除以旗下商用不動產發行REITs（不動產投資信託），進行證券化流通，可回收部份資金。

在房市闖蕩將近40年的鄭欽天，大手筆開飯店還只是第一步，地產梟雄要如何帶領興富發轉型，甚至讓企業價值翻倍成長，挑戰才正要開始。