全民瘋都更，申請案年增7成！過去推不動，為何如今建商、地主都搶進？

曾被士林文林苑陰影籠罩的市場，如今一掃陰霾。雙北處處可見圍籬、吊臂，拆除聲震耳欲聾。

全民都更時代來了
國家介入，危老明確遊戲規則

光與影，加速都更是一體兩面。一面是，台灣老屋數量指數型成長，居住安全堪慮，可望藉此加速更新；另一面，高房價下的都更，正讓迷人的巷弄文化被封閉的豪宅取代，危老也造成紙片屋疑慮。

原本冷卻多年的市場，如今建商歸隊、屋主進化。其實，背後是國家介入，重新縫合屋主和建商的互信，市場也從私相授受走向公正、透明，建立起新秩序的一條長征。

「剛上任時，社會瀰漫都更已死的氛圍，」國家住都中心董事長花敬群回憶2016年出任內政部次長的情景。當時，台灣都更因文林苑事件，社會變得猜忌重重。

從中央到地方，公務員積極扮演屋主與建商的橋梁。圖為國家住都中心董事長花敬群。（莊凱程攝）

2017年，內政部推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），讓小基地的危險老屋，有明確的容積獎勵。

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但批評者擔心，小基地都更，整個城市景觀會更破碎，沒有公共利益為何要給容積獎勵？「要先開一條高速公路，讓願意團結的社區走得快，讓別人羨慕，市場才會動起來，」花敬群辯駁。

不同於都更要送審議委員會，變數多。危老遊戲規則清楚，「建商與住戶才算得清楚，」花敬群說。攤開數字，7年來危老案超過5000件，一半已開工。

除了政策鬆綁，國家也親自下場。成立行政法人「國家住宅及都市更新中心」，直接操盤公辦都更，改變遊戲規則。

花敬群回想，中心成立時就訂定3項原則：專業不輸民間建商、修復屋主和開發商的信任，並兼顧城市的公共利益。

22年招標、4年後預計要蓋好，華山大草原旁的行政區二、三都更案，就實踐了這3個原則。

20多年前，此地就規劃為行政機關用地，卻有近百名台鐵員工居住了5、60年，因牽涉個人產權，整合困難，長年閒置成治安死角。

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國家住都中心接手後，先調整都市計劃，讓台鐵員工有機會原地留居，再透過跨區換房地，納入臨沂段公有地，兩處步行距離僅15分鐘，臨沂段將蓋住宅大樓，作為台鐵員工遷居選項，或由建商分回銷售，提高建商投標意願。行二行三基地則規劃為行政、商業、居住機能完整的行政辦公園區。

地方政府動起來
一坪換幾坪？教屋主看得懂也算得清

國家住都中心綜合業務部主任林啟賢比較，過去公辦都更要建商自行整合，面對佔用戶，常演變為衝突。如今，政府先解決產權與安置，才能吸引建商投標。

至於公共利益，住都規劃時，考量華山周邊夜間人煙稀少，就規定辦公大樓一樓要開設店面，白天辦公，夜晚商家亮燈，「不能讓那條街變成台北市的失落空間。」

中央示範後，地方政府也接棒。台北、新北、桃園相繼成立住都中心，有了人力和資源，主動替社區試算財務。

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台北市老屋佔比超過7成，全台最老，重建迫切。台北市都更處處長詹育齊坦言，「一坪換一坪」觀念根深柢固，常讓屋主和建商協商破局。

因此台北住都中心提供服務，整合達75%的社區，政府可主動幫忙計算，到底一坪換幾坪回來比較合理。算完後，社區最終可走公辦都更，也可找建商合作。

「我們開說明會讓屋主問到飽，縮小資訊落差，」詹育齊解釋，「不然現在建商講的，屋主也不信。」

成立未滿一年的桃園住都中心，做法也類似。桃園正光花園新城社區近30年前被鑑定為海砂屋，直到市府花200萬幫屋主試算前，都更進度幾乎是0。

桃園住都中心執行長邱英哲直言，桃園房價不如台北，一樣的容積獎勵，建商依舊興致索然，加上青埔尚有大片素地，「超過99%建商不願碰都更。」代價是，全市約30萬棟老屋、海砂屋，很難等到重建的一天。「政府不介入，這案子還在原地踏步，」邱英哲苦笑，「30歲的人都等到快60歲了。」

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桃園住都中心執行長邱英哲。（莊凱程攝）

公部門靈活轉身，讓城市從不信任轉向能計算。當屋主不再排斥，將本求利的大建商也回來了。

遠雄建設今年1、4月拿下台北信義兒福和新北永和大陳社區兩大公辦都更案，總投資規模逾200億。達麗、國揚、冠德、大陸等上市建商，也積極佈局公辦都更。

「北部素地少，只能靠都更取得精華地，」遠雄建設開發部經理楊奇峰說，公辦都更不僅省下整合期，若具公益性，行政審查更快，開發時程愈短，對建商愈有利，「現在公辦都更案投標變得很競爭。」
 

民間建商新風氣
從暗盤到一本帳，市場變透明

台灣都更前20年走得顛簸，跟市場失序有關。早期社區整合，建商會給屋主不同條件，當一部份屋主認為當釘子戶才最有利，整合變困難，鄰居反目，離都更之路更遙遠。

在公辦都更漸成趨勢後，民辦都更的遊戲規則，也在改變。

富品建設董事長曾富瑋看多了這類故事。15年前在整合第一線吃盡苦頭，成功率不到1%。他深切感受，建商給社會負面觀感，但老屋要解決，沒建商不行。

因此他創業後，主打整合條件只有一本帳，「我不跟屋主談條件，我要快，沒時間猜測彼此，」他強調。

曾富瑋有時間急迫感，因為他深刻知道，這不只是財產，而是一個託付。

他曾幫兩個屋主重建北投的房子，兩人年紀加起來168歲，「當她們搬出去那天，握著我的手說，你要讓阿嬤搬得出去還搬得回來唷。」對他而言，建商使命是兌現對屋主的承諾，因此當社區對他開出的整合條件看法分歧，他寧可選擇放手。

富品建設靠一本帳建立口碑，圖為董事長曾富瑋。（莊凱程攝）

富品成立雖短，但在雙北都更市場殺出重圍。因為他主打委建而非合建，建商報酬少3分之2，屋主雖要出資、承擔重建過程的大部份風險，但利潤也比較好。

富品在雙北一共整合20案，有的已經動工。他會告訴年紀較長的屋主，若不想等那麼久，可以換富品蓋的其他房子。因為他相信，「都更不是解決事，而是解決人。」

（責任編輯：黃韵庭）