時光倒回到1955年，來自大陳島的金許冬領還是個少女。在美軍保護下，她跟著國民黨軍隊撤退到台灣，入住聚集4萬居民的新北市大陳新村。
70年過去，年輕力壯的士兵老了，大陳社區也老了，金許冬領變成80多歲的老奶奶，守著即將被都更的舊屋。
位於永和的大陳社區房屋老舊、違建嚴重，巷弄狹窄不利救災，加上產權複雜、地主人數多，被稱為「新北最複雜都更案」，分為七個都市更新單元。
隨著新北市政府都更處主導的單元二率先完工，其他單元也陸續招商動工，又以第六區最複雜，所有權人近200名，包含有地無房、無地有房等多種樣態。
「台北市過了新店溪，第一眼就是大陳這裡，」漢皇集團接下整合最困難的單元六、七，副董事長孫鼎翔志在打造成永和門戶。
進度較快的單元六，今年3月起進行住戶點交，預計下半年開始拆除、展開預售。
專責機構陸續成立，公辦都更遍地開花
「建商通常會挑房價夠高、容易整合的地區來都更，」孫鼎翔觀察，要不是因為有政府推動的「公辦都更」，大陳社區不可能整合。
公辦都更由政府主導都更規劃、挑選建商，
不只大陳案，近年公辦都更在全台遍地開花。
國土署統計，近5年全國各縣市政府公辦都更累積投資金額超過4000億元。
國家住宅及都市更新中心綜合業務部主任林啟賢說，2018年國家住都中心成立，國土署只交付8個案子，集中在雙北。現在，國家住都中心在高雄市、花蓮縣也有案子，全台共47案正在推動中。
| 縣市 | 案件量 | |
|---|---|---|
| 台北市 | 29 | |
| 新北市 | 7 | |
| 高雄市 | 5 | |
| 花蓮縣 | 3 | |
| 新竹市 | 2 | |
| 新竹縣 | 1 | |
| 資料來源：國家住都中心 | ||
國土署長吳欣修強調，推動公辦都更，是讓政府協助整合產權複雜、大規模的都更案，更杜絕過往建商與個別地主私下談條件，造成不信任的惡習。
新北市都市更新學會理事長簡文彥認為，公辦都更愈推愈快，各縣市專責機構成立跟法規修改都是關鍵。2019年「都市更新條例」修正，訂出容積獎勵項目與額度，地主與建商在前期作業就能算清楚容積獎勵。
但是，案量暴增，審核案件開始塞車。「舊案子還在消化，又有新案子進來，」林啟賢坦言，公部門人力漸漸吃不消。
政府保障、放寬租金補貼，加速大陳案開發
愈來愈多建商關注公辦都更機會。
「『公辦』兩字很吸引人，」孫鼎翔笑道，公辦都更由政府遴選建商、掌握進度，
而大陳案能成功更新，最關鍵的就是搶時間。
「都更牛步，會讓居民灰心，」孫鼎翔分享，漢皇過往就曾因某案都更整合時間拖了近10年，嚐到失敗滋味。而這次，漢皇決定快馬加鞭，兩年就完成大陳社區地主整合與審查。
最關鍵的原因是，漢皇跟永和的緣分早在30年前就開始。
孫鼎翔的父執輩都是土生土長的永和人，甚至跟許多永和地主是同一座村莊出來的鄰居舊識。1994年，漢皇開發在永和成立，深得當地居民信任。
「以前漢皇在永和蓋公寓，就跟許多永和地主合作，像是秀朗的劉姓家族、王姓家族，都會把房屋資產交給我們規劃，」他說，地主信任，是推動都更順利的重要原因。
80年代就已開發的永和只有6.2平方公里，是全台灣面積最小的行政區，卻住了21萬人，相當擁擠，街道更是狹窄錯綜。
孫鼎翔強調，漢皇要為家鄉做的，就是顛覆大家對傳統永和房屋「又小又舊」的印象。
其次，漢皇特別放寬租金補貼條件，將沒有建照、但有居住事實的居民，也列入補貼名單。實際發放總金額從法定提列約4.1億，翻倍到8.4億。
「有居住事實就認列，」孫鼎翔強調，除了放寬補貼標準，建商也要規劃在地人能接受的房型與配套方案，才能讓整合更順利。
他透露，過去很多都更案，建商往往優先滿足自己的銷售需求，多規劃大坪數房型，民眾想換新房，還得另外貼錢，易有糾紛。而漢皇特別設計17到40坪不等的多種房型，讓大陳居民選擇。最後，高達九成七的大陳居民都選到了心儀的新房。
都更讓周邊房價飆升，怎麼辦？
然而，參與公辦都更，對建商來說，獲利的確不如民辦都更誘人。
原因是，政府會要求建商保留一定比例的公共空間，不能像民辦都更一樣，全數開發成能買賣的住宅。就像漢皇把大陳單元六、七將近七成建地設計成開放綠地，讓附近居民使用。
「公辦都更的核心精神是公益，」但林啟賢也坦言，都更是雙面刃，老舊建築煥然一新，恐導致周邊房價飆漲。
吳欣修說，不能讓都更後高房價，把周遭租屋族都嚇跑。政府應積極思考，怎麼透過公辦都更創造公益機會。
林啟賢舉例，國家住都中心3月招商的信義兒福案，將分區規劃不同公益用途，更規劃部份房屋出租，讓租屋族以當地三、四成的租金便宜租下。
簡文彥期待，台灣也能透過大型都市更新計劃創造更好的生活空間，隨著各縣市陸續提出公辦都更申請方法，老社區可善加利用，請政府協助評估都更可行性。他也提醒，縣市政府應結合周邊交通與商圈，盡可能擴大每案都更面積，對地區整體發展更有利。
全台30年以上老屋達479萬戶，你我都可能面臨都更課題。舊社區陸續翻新需要時間，從現在開始努力，新屋落成後，將繼續見證下個世紀。
（責任編輯：張蕙蘭）
