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升息、通膨、打炒房，今年的房市329檔期，在大環境急轉直下中登場，充滿許多不確定性。
「這個檔期是『資金派對後的宿醉』，high過頭之後，副作用全都上來了，」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛，觀察國內外房市多年，為今年的329檔期下了這樣的註解。
他解釋，全球資金長期寬鬆的結果，就像是辦了一場大型派對，由於資金取得成本極低，使得房市快速升溫，國內建商也頻頻加碼投資、搶地獵樓，房地產市場一片歌舞昇平。
但從美國聯準會去年3月啟動升息循環以來，全球資金寬鬆的局面告終，台灣房市這一年來更歷經央行「連5升」、交易量緊縮，以及「平均地權條例」通過，讓預售屋炒作氣焰稍熄。
當這些興奮劑一一退場，建商和投資客面對新局，必須努力調節先前過高的資金槓桿，才能度過難受的宿醉。
而對於有剛性需求的自住族群來說，又該如何觀察這次的329檔期？房市專家們提出三個關鍵數字，分析今年的329檔期走勢。
數字一：住宅推案量下跌8%
根據591新建案統計，今年六都加新竹縣市在329檔期的住宅推案量約6400億元，比起去年同期下降了8%，顯示在房市轉冷後，建商推案力道已經放緩。
信義房屋不動產企劃研究室研究員曾敬德觀察，建商從去年下半年房市走弱開始，推案步調就相當消極，多數傾向先壓著不推，這樣的情況也延續到了329檔期。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則認為，房市從去年第四季開始交易量明顯緊縮，今年又通過「平均地權條例」，329檔期推案量本就會縮水，僅下跌8%已是優於預期。
他進一步分析，由於去年住宅建照申請量創下28年新高，今年預期仍會有不少建案推出，因此從329檔期一直到今年年中這段期間，將被市場視為「觀察期」。
建商會趁此時機觀察消費者對現行房價的接受度以及銷售率變化，再來調整銷售策略。
如果銷售率不佳，建商就會開始調整銷售節奏，至於如何調整，會與建商實力有絕對關係。葉凌棋認為，實力雄厚的業者可能考慮減少預售比例，轉為邊建邊售或先建後售，等待市場回彈之日；部份中小建商則會考慮小幅降價，以求提高市場接受度。
儘管推案量下滑，意味著建商對房市展望已較為保守，房市正要進入盤展期，但遲遲等不到房價下跌，又有結婚、就學等剛性需求的買方，卻已等不及出手了。
數字二：七都房屋瀏覽量增加5到12%
葉凌棋拿出自家的內部數據指出，永慶房屋網站在六都加新竹縣市的物件瀏覽量，今年第一季全都比上一季回溫，增加幅度在5到12%之間；七都平均交易量，則估計小幅回升約2.4%。
年後市場的瀏覽量與交易量增加，意味著房市已比去年底些微回暖。不過為什麼瀏覽量與交易量增幅，會有這麼大的差異？
他解讀，主因是買賣雙方對房價沒有共識，造成成交量回升速度遠不如看房流量，「看屋的人有期待，希望房價是不是能便宜一點，可是目前看來房價並沒有太大的調整。」
除了中古屋，預售屋市場也出現看房人潮回籠的跡象。
「去年很多人轉為觀望，今年是房價說要跌也沒跌，稍微等不下去了，所以有出去看，」從事建案代銷的豐匯地產總經理施棟瀝觀察，近期預售屋看房人潮比去年第四季多了大約兩成。
不過他也認為，今年房市受到升息、選舉以及整體景氣環境影響，消費者信心不足，即使買氣稍微回升，今年也很難再看到如前兩年的房市榮景。
數字三：央行升息半碼，房貸利率突破2%
3月23日，央行宣布再度升息半碼，總裁楊金龍指出主因便是通膨陰影仍在，央行採取升息措施以持續壓低物價。
除了通膨，黃舒衛認為，房市動向也可能是央行此次繼續升息的原因之一。
他觀察，政府近期將「平均地權條例」解釋為不溯及既往，建商十八個月開工期限也有所放寬，都釋放出減輕打炒房力道的訊號。
如果央行又在此時停止升息，將可能讓投資客預期政府將全面鬆綁房市政策，甚至會趁「平均地權條例」上路前，搶買最後一批可以轉手交易的預售屋，再度引起房市炒作。
央行繼續升息，意味著政府仍傾向讓房市繼續冷靜，避免為市場帶來錯誤的正面訊號。
買賣雙方無共識，房價第二季後明朗化
房產業界普遍認為，由於房市這一年來歷經升息、高通膨、打炒房、景氣轉冷等多重因素，目前難以評估房市何時才會走到谷底。
不過從三個關鍵數字可以發現，房市現在已明顯轉冷，建商看法保守，政府也不願太快放鬆房市相關管制，房市走低的格局幾乎已定；只是房市要從原先的牛市轉為盤整、甚至熊市，買賣雙方都還在適應新市況，價格仍較難取得共識。
葉凌棋觀察，現在市場上的賣方已經不敢期待房價近期還會明顯上漲，但仍希望在現行價格賣出，買方則期待房價要合理向下調整；買賣雙方都需要一段時間消化，預期到第二季和第三季之間，房價修正的情況會逐漸明朗化。
黃舒衛也認為，「平均地權條例」修正最慢在今年中就會上路，打炒房政策底定，也是房市會在第二季之後趨於穩定的重要因素之一。
幾乎所有專家都認同，房市從現在到明年中以前，會有至少約一年的盤整期，物件銷售速度放緩，賣方也較有可能在價格上讓步，對有剛性需求的自住族群來說正是多多看房、多多議價的好時機。
（責任編輯：宋玟蒨）
