過去十年來，有房就是有錢。房價每年穩定上漲，疫情期間更是漲翻天。但現在屋主該開始擔心了。富裕國家房價逐漸下滑。美國房價下滑幅度目前還不大，但部分市場已經明顯重挫。例如：加拿大房價較二月下滑9％。隨著通膨與衰退持續影響全球市場，房價料將進一步修正。
主因是利率飆升。美國30年期貸款利率已經衝上6.92％，是一年前的兩倍以上，也是2002年4月以來的新高點。疫情期間，央行降息、政府灑幣加上民眾希望遠離塵囂造成，吹出了房市小泡沫。
現在幾乎所有因子都逆轉了。一年前，假設某個人每個月願意負擔1800美元的30年期貸款，可以借到42萬美元，但現在同樣的貸款金額只能借到28萬美元，大減33％。從斯德哥爾摩到雪梨，貸款者的購買力全面崩跌，讓新買家更買不起房而壓抑了需求，也可能衝擊背負貸款的現任屋主。有些運氣不好的屋主恐怕得被迫賣房。
值得慶幸的是，這一波房價下跌不會像15年前一樣在美國興起金融危機。美國現在的高風險貸款較少，銀行資本健全度也提升了。新發貸款中，3分之2獲得美國政府承保或已證券化。最大輸家是納稅人。各州的保險計劃使納稅人承擔違約風險。由於聯準會持有4分之1的不動產抵押貸款證券，利率上升時，納稅人可能得間接承擔虧損。
南韓、北歐國家家戶大量借款的情況十分嚇人。家戶債務占國內生產毛額（GDP）比重約100％。這些國家的銀行或其他金融機構，可能會因為鉅額虧損而深受衝擊。瑞典央行總裁將這樣的情況比喻為「坐在火山上」。
不過全世界因房市而起的金融風暴中，最嚴重的其實是中國。
中國之前投機建案太多，近來爆發爛尾樓、屋主拒繳貸款的危機。所幸這樣的慘況都只限縮在中國境內而沒有外擴。
但即便沒有造成全球性的銀行業危機，房市下行依舊嚴峻。第一，房地產市場會拖累就業市場。利率與物價緩慢依局勢調整之際，不確定性會降低大眾遷徙意願。今年8月美國現有房屋銷售下跌20％。依據房地產公司Zillow的數據，新上市的房屋較正常情況少了13％，加拿大房屋銷售量今年可能大減40％。
民眾不肯搬家會減損勞動力市場動能，在企業奮力應對勞動力短缺與能源危機的時刻，格外令人擔心。
假如物價真的下跌，屋主可能會發現房屋售價低於貸款，而讓他們更難搬家。這正是許多經濟體在全球金融危機過後遇到的問題。
房價下滑對經濟成長還會造成另一項影響：讓已經愁雲慘霧的消費者更悲觀。
全球房屋價值約250兆美元，占總財富的一半。當手中持有的主要資本價格下跌，消費者很可能撙節支出。雖然經濟降溫本來就是央行升息的初衷，但消費者信心崩盤時，未必會按照央行的劇本走。
另一個問題是，房價下跌的痛苦主要回由少部分屋主承擔。截至目前為止，受到最大影響的是，未採用固定利率方案而面臨貸款金額飆升的屋主。這樣的屋主在美國相對少，大部分的人是採用獲政府補助的30年期固定利率貸款。但是瑞典有高達八成的貸款固定利率的期間不到兩年，紐西蘭固定利率貸款有一半在今年內必須重新融資。
家戶原本就已面臨生活成本上升的難題，再遇上房市震盪，將有愈來愈多家庭陷入財務困難。在英國，兩百萬家戶可能會發現，貸款又多吃掉了他們10％的收入。負擔不起的人可能就得拋售房屋了。
這時候就演變成政治問題。房地產市場向來是政治上的重要戰場。各種法令限制使得大城市難以蓋新房，導致房屋短缺。富裕國家的新一代年輕人認為自己被排除在買房的圈子之外。而感到不公平。首購族格外仰賴融資，但現在貸款成本卻非常高。接下來，那些因為房價下滑而遇上財務困難的屋主也會心生不滿。
過去15年來，西方國家政府多次出手紓困，這此可能又會想出手救房市。美國已經有些人因為擔心房市崩盤，而希望聯準會放慢升息腳步。匈牙利限制貸款金額上升的幅度，西班牙考慮跟進。未來可能會有更多國家採取類似做法。
但如此一來，政府債務就會進一步上升，也會使人民認定買房是獲得政府支持而穩賺不賠的賭注。此外，這種做法並不能解決富裕國家房市的根本問題。富國房市的問題是政府祭出各種房貸補助、稅務優惠、龐雜的建築法規，過度介入又手法錯誤而扭曲了市場。
低利時代結束後，房價崩盤近在眼前，但現在看來房市最終仍不會變得更好。
（本文由「經濟學人」獨家授權轉載）
