時間快轉到十月，這波投資人狂熱已被投資人恐慌取代。美國房市正在修正，六月到八月之間房價跌了1.6%，嚇退了許多投資人，使他們轉趨觀望，這也是2012年以來美國房價首度衰退。
投資人縮手是合理的。多數房地產經濟學家並不預期修正規模會像上次大型金融危機大爆炸那麼慘烈（2006至2012年之間，美國房價下跌27%），但他們承認房價的修正比2006年要急遽。具滯後性的凱斯-席勒指數（Case-Shiller Index）已經顯示，舊金山房價下跌8.2%。
根據最近公布的Knock買方賣方市場指數（Knock Buyer-Seller Market Index），房市冷卻的趨勢預料將繼續下去，隨著房市轉而傾向買方市場，明年此時會有更多城市見到房價衰退。
這項指數分析美國100個最大房市有利於賣方或買方的程度。結果發現，九月有98個市場的房價低於去年春天的峰值。42個主要房市的價格，預計在2023年九月以前會從2022的歷史高點進一步下跌，預測降幅最大的城市包括愛達荷州波伊西（Boise）（-16.2%）、佛羅里達州萊克蘭（Lakeland）（-14.2%）、拉斯維加斯（-14.2%）。
對美國房地產網路交易公司雷德芬（Redfin）執行長克爾曼（Glenn Kelman）來說，新冠疫情房市榮景下的投資人狂熱，有助解釋為什麼這次房價修正更快。
從歷史數據來看，房價是很黏的，若不是供應過剩等經濟上的原因，賣方完全不想讓利。
但對機構型投資人和建商來說，就不一定是這麼回事了。
若他們覺得房價看跌，就會想先脫身。克爾曼指出，疫情房市榮景中，投資人在買方占比較高，最終會使美國房市更難抵禦較快速的下跌。
克爾曼說：「大事不妙的時候，你（投資人）會想先離場。方法就是去搞清楚最低賣出價在哪，然後開價再低個2%。若第一個週末沒賣掉，就再降價。」
換句話說，克爾曼的意思是包括雷德芬的iBuyer業務在內，疫情榮景期間幫助更快推升房價的房地產投資人，在修正期間會使價格更快下跌。
所謂iBuyer公司，會直接向想盡快出售的屋主收購房屋，運用演算法協助確定價格，經過裝修後再放上市場，賺取價差。
克爾曼說：「因為建商和iBuyer占了較多庫存，會造成更快速的修正。我們自己也是iBuyer。」
「愈來愈少人來我們網站、愈來愈少人登記看房，我們立刻就注意到了。」
「我們坐在價值3.5億美元的待售房屋上，都是我們用自己的錢買的，或是用借貸買的。」
「我們總是告訴投資人，我們會透過迅速行動保護我們的資產負債表。祈求不是我們的策略，我們立刻開始降價販售。」
疫情期間的大多頭房市，是結合了低利率、空前增值、租金飆漲等因素，使投資人難以抗拒，從快速轉手的投資客、小本地主到華爾街巨頭，每個人都跳進來。
單單投資人狂熱本身不會讓美國房價在疫情房市榮景期間上漲43%。可以在任何地方工作使得白領專業人士渴求更大的房屋，使波伊西等廣袤的市場起飛。從歷史位階來看的低利率，使得即使房價上漲，房子也變得更好負擔，更不用提這一切都發生在低庫存以及千禧世代展開首購的背景下。
飆升的利率已經造成買方需求出現歷史性拉回，但尚未轉變成庫存飆升。多數屋主並不害怕。那為什麼在庫存水位緊繃時，房價還會跌？這是因為開槓桿的投資人不想「等等看」，只要有一間房子跌到可比銷售價格之下，整個地區都會跟著降價。
克爾曼說：「需求一減弱，我們就降價出售，因此造成價格下降。我們降低標價出售的街區，每一間掛賣的房子都會出現可比銷售價格，每個買家都會知道、都會討論。」
所謂的疫情房市榮景也不是鐵板一塊，在鳳凰城、奧斯汀、拉斯維加斯等西部市鎮投資人特別狂熱，這有助解釋為什麼現在這些泡沫房市修正得如此劇烈。
我們來看看北拉斯維加斯的一個物件。五月，Opendoor以54萬800美元買下這個物件，幾週後，在七月以58萬1000美元（約新台幣1868萬8852元）掛賣，但他們動作太慢，拉斯維加斯房市已經翻車了。到了十月，這個物件降價好幾次，降到47萬2000美元後終於被移出市場。
用新台幣來換算，五月Opendoor以新台幣約1763萬元買下這個物件，企圖以約1869萬出售，最後以約1518萬元賠售出場。
表面上來看，Opendoor這筆交易帳面損失13%。但雷德芬和Opendoor這些iBuyer公司買房子的時候，會向賣方索取服務費以換取快速交易，這筆緩衝資金讓iBuyer比較不怕降價賠售。
並非所有人都贊同克爾曼說法。五月時，Zillow高層告訴《Fortune》，自家失敗的iBuyer計畫並未在疫情期間造成美國房價上漲，他們認為自家的購物規模太小了，做不到操縱市場。
克爾曼認為，2008年房市崩盤後的幾年，美國房市對利率也變得更敏感，而且那次崩盤後，賣方跟買方都知道房價還真的可能會跌。
克爾曼說：「我認為1946年到2008年間，民眾對房價永遠只會上漲的信仰已經死了。我爸媽本來以為房價下跌是不可能的。但那個對房市的『信仰』在2008年破滅，現在有些人還有壓力創傷症候群，會抽身得更快。」
（資料來源：Fortune、Forbes）
