客戶鈴鐺年薪150萬，目前想買房子，總價1500萬，想貸款1200萬，請我幫他估算一下，是否可以買房子？
該怎麼買1,500萬的房？
鈴鐺年薪150萬元，月薪（平均）150÷12=12.5萬元，房貸：1,200萬元
一般銀行主要會看收支比：每月房貸通常不要超過月收入的40%～60%（不同銀行不同）。負債比：若還有車貸、信貸、卡費，也會一起計入。
情境1：30年房貸、利率2.5%，每月本息約47,400元
收支比：47,400÷125,000=37.9%，結果：通常有機會核貸。
情境2：40年房貸、利率2.5%，每月本息約39,600元，
收支比：39,600÷125,000=31.7%，結果：更容易通過。
情境3：30年房貸、利率3%，每月本息約50,600元，
收支比：50,600÷125,000=40.5%，仍屬不少銀行可接受範圍，但若有其他貸款，核貸成數可能受到影響。
每月生活費估算，若月薪12.5萬，房貸約4.7~5.1萬，剩餘收入約7.4~7.8萬，若沒有其他負債，生活壓力通常仍屬可控。
一般銀行評估以年薪150萬元來看，申請1,200萬元房貸通常有機會。若是首購、信用正常、無信貸或循環利息，核准貸款機率會更高。若還有每月2~3萬元以上的車貸、信貸等固定支出，銀行可能降低核貸成數或要求保證人。
建議準備的自備款，假設房價1,500萬元（貸款八成=1,200萬元），自備款約300萬元，另需準備契稅、代書費、登記費、裝潢等成本，建議預留再多50~100萬元，以備不時之需。
PS：以鈴鐺年薪150萬元、無其他重大負債為前提，貸款1,200萬元、30年期，每月約4.7~5.1萬元，收支比約38%~41%。若貸款1,200萬元、40年期：每月約4萬元，收支比約32%，銀行接受度通常更高。
你的年紀，能負擔多少房貸？
根據聯徵中心、新青安政策分析及房市研究機構整理的近年統計，整理各年齡層（20~29、30~39、40~49歲）平均房貸金額比較：
30~49歲是台灣房貸壓力最大的世代：正值成家、育兒及換屋階段。同時背負房貸、教育費與家庭支出。
20多歲購屋族快速增加：新青安政策推出後，25～35歲購屋件數明顯成長。多數首次購屋者貸款控制在約1,000萬元以內。
房貸通常伴隨人生黃金30年：約30歲買房，約60歲還清房貸，房貸往往是家庭最大的固定財務支出。
影響購屋能力的5大因素
影響購屋能力的5大因素，是銀行核貸邏輯。
1.年收入（最重要）
銀行最重視的指標，收入越高，可貸金額通常越高。一般銀行會要求每月房貸不要超過月收入的30%~40%。
例如：月薪5萬元，建議房貸月付約1.5～2萬元，月薪8萬元，建議房貸月付約2.4~3.2萬元
2.頭期款（自備款）
通常需準備，房價的20%~30%，包含頭期款、契稅、印花稅、仲介費、裝潢、家具家電。
例如：房價1,200萬元，頭期款240萬元，其他費用約40~80萬元，建議至少準備300萬元左右。
3.房貸利率
貸款1,000萬元、30年，若利率2.00%、則每月房貸 36,970元，若利率2.50%、則每月房貸約39,500元，若利率3.00%、則每月房貸約42,160元，利率愈低，負擔愈小。利率只差1%，30年可能多付超過90~100萬元利息。
4.每月固定支出
銀行會評估家庭每月可支配所得。包含房租、車貸、保險費、子女教育費、孝親費、信用卡分期，固定支出越高，可貸額度越低。
5.有無其他負債
銀行會看整體負債比。例如車貸、信貸、信用卡循環、學貸、其他房貸，如果已有每月負債：例如車貸15,000元，信貸8,000元，銀行可能就會降低房貸核准額度或要求保證人。
很多人以為房價決定能不能買房，其實真正決定購屋能力的是收入、頭期款、利率、固定支出與負債，當這5個因素搭配得宜，即使房價不低，也有機會順利買到適合自己的房子。
3個公式，算出你的購房能力
這3個公式是購屋規劃中最常用、也最容易理解的原則。
公式1：房貸不超過收入的30%~33%
做為判斷每月房貸是否在可負擔範圍。
計算如下：每月可負擔房貸=月收入×30%~33%
例如：
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月收入6萬元，建議每月房貸1.8~2.0萬元，
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月收入8萬元，建議每月房貸2.4~2.64萬元，
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月收入10萬元，建議每月房貸3.0~3.3萬元
PS：房貸支出最好不要超過收入的三分之一。留下足夠的生活費與緊急預備金，降低財務壓力。
公式2：房屋總價約為家庭年收入的4~6倍
做為快速估算適合的購屋總價。例如：家庭年收入，建議房屋總價
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150萬元：600~900萬元
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200萬元：800~1,200萬元
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250萬元：1,000~1,500萬元
PS：收入愈高，可負擔的房屋總價通常也愈高，若超過6倍，貸款壓力通常會明顯增加。
公式3：先準備至少20%的頭期款
做為確認是否具備購屋的基本資金。例如：房屋總價，建議頭期款（20%）
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1,000萬元：200萬元
-
1,200 萬元：240萬元
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1,500萬元：300萬元
PS：除了頭期款外，還要預留契稅、印花稅等稅費，代書與登記費，仲介服務費，裝潢、家具及家電，建議額外準備房價約5%~10%作為購屋相關費用。
想知道自己能不能買房，不是先看房價，而是先看三件事：
-
每月能付多少房貸
-
家庭年收入能支撐多少總價
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是否準備好至少20%的頭期款
掌握這三個公式，就能快速評估自己的購屋能力。
不同年薪，適合買多少房？
不同年薪該買多少房？
|
家庭年收入 |
建議房屋總價 |
頭期款準備 |
房貸金額 |
適合購屋區域（約略） |
|---|---|---|---|---|
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80萬元 |
350～500萬 |
100～150萬 |
250～400萬 |
台南、高雄外圍、小坪數套房/小宅 |
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100萬元 |
500～700萬 |
150～200萬 |
400～550萬 |
台南、高雄2房、小型中古屋 |
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150萬元 |
700～1,000萬 |
200～300萬 |
500～800萬 |
桃園外圍、台中外圍、南高2房 |
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200萬元 |
1,000～1,300萬 |
250～400萬 |
700～1,000萬 |
桃園2房、新北外圍、台中2～3房 |
|
250萬元 |
1,300～1,600萬 |
350～500萬 |
900～1,200萬 |
桃園核心、台中市區、新北郊區 |
|
300萬元 |
1,600～2,000萬 |
400～600萬 |
1,100～1,500萬 |
新北2～3房、台中精華區 |
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400萬元以上 |
2,000萬以上 |
500萬以上 |
1,400萬以上 |
雙北核心、新案、中大型住宅 |
PS：房貸負擔約家庭月收入30%~33%，貸款成數約70%~80%，頭期款約房價20%~30%，30年期房貸、利率約2.5%估算，未計入其他負債。
先買得起，再慢慢換更好的房子
鈴鐺年收入150萬，在桃園首購，購買房屋總價約1,100萬元，自備款300萬元，貸款800萬元，月付房貸30年約3.2萬元，買桃園2房1廳，約20坪，中古大樓。他希望再努力工作下一間房子目標放在新北市，這樣充滿希望有目標的生活，真替他開心。
鈴鐺的想法與我的作法不謀而合，我自己也是先在桃園買一間20坪，2房1廳的小房子，在我28歲的時候，當20年房貸繳完後，我賣掉原本的小房子當頭期款買回新北市約莫40坪的房子，如果退休時可以再把房子換小，就會有多出來的金額當退休金的一部分。
買房不是看銀行願意借多少，而是看家庭收入能不能長期承擔。年收入100萬的人，不應該用300萬收入家庭的方式買房；適合自己的房子，才是最安全的資產。買得起不等於買得安心，依據收入、房貸負擔率與頭期款綜合評估。
留有生活與風險緩衝，才能在買房後維持穩定的財務狀況。善用「3個公式」，快速估算適合自己的購屋能力，作為看屋與貸款規劃的參考。
【作者】劉碧鈴CFP
│證書：CFP國際認證高級理財規劃顧問、RFA退休理財規劃顧問、信託證照、理財規畫人員證照、人身保險證照、產險證照
│專長：保單綜整、退休規劃、稅務理財、財富傳承
│經歷：銀行1年、證劵業5年、保險業33年
（本文轉載自富筆）
