為何房價不容易跌？關鍵不在房子，「土地」才是主角

土地的第一項特性是，幾乎不可能憑空創造出更多的土地。套用經濟學的說法，它的供給是固定的。雖然人類可以靠「填海造地」等方式，勉強增加些許土地，像是荷蘭沿海、新加坡，或是東京灣的部份地區。在條件允許的地方，這樣的工程極具價值，可創造出價值數千億美元的土地資產。然而，整體而言，現今全球的土地總量，與工業革命前相比幾乎沒有增加。這使得土地與我們為彼此生產的其他商品或資產截然不同。

土地：無法增產的「零和資產」

其他商品或資產的規模，會隨著需求的提升而大增。當某個東西的需求上升時，價格就會上漲，新生產者也會爭相製造類似的產品。土地完全不是這樣，想多取得一點土地，只能向別人買，或直接從別人手中奪走，尤其是熱門地段。大多數的財富形式，是經濟學家所說的「正和」（positive-sum），意思是一方獲得更多，並不代表另一方必然受損，但土地往往是「零和」（zero-sum）資產。

土地與其他資產截然不同的第二個關鍵因素，在於它的不可移動性：土地無法搬到更實用的地方。當一座繁華都市的土地變得價值連城時，我們無法從地價低廉的地區調來更多的土地。經濟中的其他要素則靈活得多。人會為了新機會而遷徙到不同社區、城市、甚至國家。設備與機械可以透過陸運、海運、空運來運輸。思想與創意可以自由流動，所以政府須立法以防創新成果遭到竊取。連土地上的建築物，在極端情況下也能遷移，而且建材還能回收再利用。唯獨土地本身，動彈不得。

正因為土地難以新增又無法移動，紐約市中心一塊看似平凡無奇的土地，才會價值高達北達科他州同面積土地的數萬倍。兩者根本無法替換。過去300年間，隨著全球經濟日益工業化與城市化，土地的價值愈來愈不取決於上面能種什麼，或底下能開採什麼，而是取決於周遭正在進行什麼活動。這就是為什麼附近開通新的交通路線時，原本廉價的土地會價值暴漲。然而，土地一旦用於某一目的，就無法同時兼有其他的用途。

土地的第三項特性，或許最不好懂，但最能解釋它在現代經濟中的關鍵角色。與我們重視的其他事物不同，土地幾乎不會衰敗。套用會計術語，就是它不會折舊。如果一塊地位於人口稠密、經濟活躍的區域，我們沒有任何理由預期它在數十年、甚至數百年後貶值。

正因如此，世界上一些最古老的財富，至今仍掌握在那些歷史悠久的家族手中，他們除了牢牢抓住那些歷經時間考驗的市中心土地以外、幾乎什麼也沒做就守住龐大財富。

（責任編輯：池珮筑）