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「平均地權條例第47條之4、第47條之5、……，修正通過！」立法院副院長蔡其昌1月10日在主席台敲下議事槌，被稱為打炒房最後殺手鐧的修正案，在立法院內躺了九個月終於三讀通過。
內政部預計，新法規將在半年內正式上路，屆時，不論建商或個人在新法上路後所購買的預售屋，都不能再轉手買賣。這意味著，過去幾年以囤購預售屋、再高價出售的投機模式將就此消失，可望導正過去遭扭曲的台灣房市買方結構。
當預售屋炒房模式退場，台灣房市將如何發展？何時才是自住族買房的好時機？
全台十大承壓區，淡水、梧棲、龜山入列
首先，新法上路後，預售屋市場少了短期投資客，將直接讓買房力道快速下滑，降低炒作干擾。
「政府新法令就是把投資客趕出去，實施之後一定會讓建商產生壓力，」消基會房屋委員會委員張欣民直言。過去投資客和建商互利共生，樂於共同營造房市榮景，炒作嚴重的區域，甚至不乏一個預售案超過兩、三成都是投資客的情形；未來，這種模式將不復見。
在供給端，預售屋供給爆量區域會先拉響警報。從2019到2022年，全台住宅建照數量逐年攀升，已來到28年新高。其中，房價狂漲的蛋白區、新興重劃區，預售屋更是傾巢而出。
根據永慶房產統計，未來3年全台共有10個行政區有超過3000戶新完工預售屋，新北市淡水區、桃園市中壢區、台中市梧棲區、桃園市龜山區更有超過5000戶的驚人量體，將是修法後的第一波房市承壓區。
這些地區的預售屋、新成屋供給量，將在3年內大舉出籠，而短期投資客消失，將使原本就已漲不動的房價開始鬆動，甚至反轉。
張欣民建議，有計劃在今年買房的自住族群，可以等到下半年新法上路後再考慮出手，尤其第四季因為接近大選，通常買氣更弱，賣方價格讓利的機會更多。
從預售改為先建後售，轉進成屋買賣市場
長期早已習慣與投資客共生的建商來說，也必須找出新模式，以度過寒冬。
「過去3年房子很好賣，建案還沒動工，三個月就clean（完銷），現在就很難了，」南部一家上市建商董座認為。南部前些年熱銷盛況可能打回原形，改採先建後售，轉進成屋買賣市場的模式，建商也開始要有銷售期拉長到2、3年長期抗戰的準備。
過去3年，全台各地湧入一群群如同螞蟻雄兵般的中小型投資客，他們看準房價連連上漲，積極在蛋白區出手搶房，又趕在交屋前俐落脫手，用最少的資金成本大開槓桿，賺進房市飛漲帶來的紅利。對建商來說，這些投資買盤不但加快銷售速度，也營造出建案炙手可熱的市場氣氛，房價跟著扶搖直上；如今少了投資客，快速完銷的盛況也會回歸正常速度，將由自用為主的買盤來支撐去化。
興富發發言人廖昭雄指出，新法上路前還有大約半年的「緩衝期」，能讓建商逐步觀察市場反應、調整銷售策略。投資客退出市場，必然拉長預售屋銷售期，業者為了吸引剛需買家，可能會提供自住客更多優惠，來促進買氣。
不過，為何對自住客而言，建商提供優惠或房價反轉向下，得等到第四季？答案與新法不朔及既往，投資客逃命潮沒有提早出現有關。
政策轉向，投資客逃命潮消失
新法三讀通過兩天後，內政部代理部長花敬群表態，新法將不會溯及既往，也就是在新法上路前所購買的預售屋，未來仍能轉手交易。
舉例來說，A屋主在新法實施前就買下預售屋，新法實施後仍能轉手賣給B屋主，但B屋主就不能在未交屋前再轉賣給他人。這使得前幾年進場的投資客，不必急著今年上半拋售，還可以慢慢賣。
時代力量立委邱顯智、王婉諭和巢運因此批評是「打假球」，放近年炒作的投資客一馬。
「（投資客）心態上是被修法嚇到，原本想說連買賣都不行了，現在就是鬆一口氣，」專門經營大台中地區的房仲楊小姐笑說。
不少原本搶著平轉、少賺求出售的客戶，在內政部透露將不溯及既往後，態度馬上一百八十度轉彎，繼續開高價不急售，「就慢慢賣沒關係」。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，新法不溯及既往，市場原先期待湧現降價求售的物件，將不會成真，減緩了房價下修的速度。
長期關注房市的景文科大財務金融系副教授章定煊則認為，新法不溯及既往，減緩了對房市的直接衝擊，也阻斷投資客繼續短線炒作的可能性，可以預期台灣房市會變得比過去健康許多。
不受克制的預售屋炒作走入歷史，真正有居住需求的民眾，不用再和投資客來回廝殺，將更容易住進那個夢想中的家。
（責任編輯：宋玟蒨）
