獨家專訪》Netflix、New Balance跟它租　台灣共享辦公室龍頭的精品新策略

龔萬鑫透露，JustCo堅守兩大原則，所有投資要3年內回本，且內部報酬率要20%以上，「共享辦公室是當二房東，空間是租來的，不能長期持有，風險較高，所以財務紀律非常重要，」龔萬鑫解釋。

JustCo成立前5年的據點，都是開幕一至兩個月就滿租，且在兩年內回本。因此，2018年獲得新加坡主權基金GIC及跨國公司星獅地產投資1.7億美元，是創業以來最大筆投資，才加速亞太區佈局，跨出新加坡，擴張至印尼、泰國、台灣等地，全盛時期3週開一個新據點。

JustCo旗下新品牌The Collective，3月在台北巨蛋國際中心開幕，是全球第二個據點。（莊凱程攝）

建商二代出走，找到創業靈感

龔萬鑫是創業家二代，父母從成衣紡織業白手起家，後來轉進房地產生意。他大學畢業後，就進家族企業工作，創業不在他的人生計劃中。

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「那陣子我一整天在打高爾夫球，打45個洞，」龔萬鑫靠著椅背、雙手背在身後，彷彿回到愜意的時光。當時才27歲的他，不管是買賣土地、發包工程，都已得心應手。

但母親的一聲「為什麼不去外面看看？」讓龔萬鑫決定跳出舒適圈，到新加坡找工作，他才到淡馬錫控股旗下的的房地產公司豐樹產業（Mapletree Investments）任職，負責越南跟中國市場的房地產投資。

龔萬鑫當時和同事在越南，為了評估是否要買下某棟辦公大樓，便在該大樓的商務中心租了一個服務型辦公室（service office）。這類辦公室只有出租辦公桌，並沒有其他的公共空間或附帶的餐飲和服務。

「我一算，哇！租金怎麼比地主多了兩、三倍？」龔萬鑫發現，就算價差大、服務陽春，還是供不應求。「這是No-brainer（無腦生意），我可以做得更好，」創業的血液頓時沸騰。

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2011年，龔萬鑫在新加坡創立JustCo的前身JustOffice，第一個據點就在萊佛士坊的A級辦公大樓。大學念資工的他，最先做出差異的，就是確保Wifi網速高而順暢，光是這小小一件事，就讓他獲得不少顧客青睞。

商模轉型，持續加碼台灣

龔萬鑫的腦袋瓜不停在轉，不但在服務上做出差異化，也尋思商模的多元性。台灣被他視為深具潛力的市場，也是新商模的實驗地之一。

「台灣共享辦公室的滲透率約2%，新加坡是7%，英國超過20%，台灣市場還有潛力，」龔萬鑫解釋。

滲透率的算法是，共享辦公室的總面積去除以商辦的總面積。

除了原本的A級共享辦公室，JustCo往上開發精品定位The Collective，每天都供應早餐，週五下午提供現場調酒，另外還選用名牌茶葉和咖啡豆，這些是同等級的競爭者所沒有。下一步， JustCo還打算轉攻B級商辦。垂直佈局的優勢是，未來客戶只要找上JustCo，業務能根據客戶需求推薦不同產品。

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其次，轉攻輕資產的共同管理合約。過去JustCo要花大把金錢租下並裝潢空間，未來共管合約則是由房東出錢，依照JustCo規格裝潢後，JustCo只負責招商、營運。

龔萬鑫解釋，隨台北雙星完工後，台北市的商辦供給量將會大增，屆時市場供過於求，房東為爭取房客，較願意出錢。

目前JustCo全球據點，只有15%是共管合約，龔萬鑫的計劃是，2027年佔比要達到一半，省下來的資金將用於擴張據點。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學觀察，以A級共享辦公室來說，JustCo的設計比較活潑、開放，有助吸引新創公司入駐。

兆基董事長李建成也說，以A級辦公室來說，JustCo現有的5處據點都超過千坪，可壓低營運成本，而且地點都鄰近捷運站的精華商業區，「他們很認真在做這個生意。」

龔萬鑫也善用所學，積極投入AI。JustCo累積十多年、8個城市的營運資料，已開發出可預測客戶續約機率的AI工具。

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「我們能預測客戶一個月後有多大的機率續約，」龔萬鑫自信地說，「你沒有規模，不可能做到這件事。」

「跟著需求走，解決問題，自然愈做愈大，」用長跑心態帶領公司的龔萬鑫，是否更上層樓，讓業界無法忽視。

精品定位的The Collective，每天都供應早餐，週五下午提供現場調酒，並選用名牌茶葉和咖啡豆，與競爭者做出差異。（莊凱程攝）

（責任編輯：宋玟蒨）