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彈性辦公空間供應商WeWork本週一在美國尋求破產保護，它的迅速崛起與衰落，引起外界對於辦公空間產業的眾多疑問。
快速殞落的新星：WeWork興衰史
創立於2010年，WeWork曾是美國最有價值的新創，估值高達470億美元，吸引了軟銀、創投Benchmark和華爾街幾家大銀行的投資。在破產前，他在全球700多個地點為客戶提供90萬張辦公桌。
最初，以色列出生的企業家紐曼（Adam Neumann）和妻子以及麥凱維爾（Miguel McKelvey）共同成立了這家公司，WeWork的品牌與這位個性高調又行徑古怪的創辦人緊密相連。紐曼曾表示，WeWork的使命是要「提升世界意識」。
WeWork的初衷是透過對大型物業進行長期租賃，並以更靈活的空間安排方式出租給更多小型企業，來改變辦公市場。它被視為一個顛覆者，因為其商業模式不受財產所有權的阻礙。於是，它以驚人的速度擴張，增加了收入，但虧損也十分可觀。
2019年，WeWork尋求上市，但投資人質疑該公司的巨額虧損，並對紐曼的管理風格頗有微詞，導致股票出售計劃劇烈失敗。到2021年時，這家公司的估值已跌至100億美元，最終與一家空白支票公司合併而上市。
更不利的發展是，後來Covid-19爆發，大量員工開始在家工作，WeWork面臨企業客戶取消協議的難題。即使該公司努力修改租約並重組債務，仍不足以避免破產。
彈性辦公空間會成絕響嗎？
WeWork的殞落，成了頭條新聞，人們探討著是否「彈性工作」已岌岌可危。
然而，《金融時報》採訪房地產主管和分析師都預估，WeWork對更廣泛的辦公室市場的直接影響有限。
房地產數據公司CoStar表示，WeWork的撤退，對特定房東構成了風險，但這個比例「相對於整個市場而言，仍然很小」。WeWork在紐約的入住率佔0.73%，在舊金山和波士頓的入住則率不到0.5%。
接管了許多WeWork空間的最大競爭者，經營3,455個辦公地點的IWG執行長（Mark Dixon）直言，WeWork破產帶來的只是「爐火邊的餘燼。」
共享辦公提供商Industrious執行長霍答里（Jamie Hodari）分析，大多數WeWork可能會被搶購一空，「就像是酒店業的運作方式，當萬豪酒店不行時，它就會變成凱悅酒店，」「那些辦公室不會全部消失，它們只是會被其他人經營。」
《彭博》採訪的辦公物業公司也表示，彈性辦公空間仍在蓬勃發展。
LiquidSpace創辦人吉爾布雷斯（Mark Gilbreath）指出，與疫情前相比，如今「混合型」（混合實體與遠距工作）員工使用彈性辦公室的次數，成長了32%，「企業已經意識到，擺脫長期辦公室租賃，並為員工提供工作地點和時間的多元選擇，既有經濟上的優勢，也有文化上的優勢。」
確實，根據幫助企業管理混合工作勞動力的Scoop Technologies Inc.的數據，提供地點彈性的公司比例，從1月的51%增長至7月的61%。
事實上，IWG就是「彈性辦公成趨勢」很好的例子。該公司今年前6個月營收成長了14%，營業利潤則增長了一倍。狄克森指出，已有逾1萬名業主向IWG尋求共享辦公室規劃，「全球大企業都正在採取更加靈活的方式來支持員工，混合工作是普遍存在的，而且腳步正在加快。」
新的商業模式
既然彈性辦公這麼熱，WeWork又怎會走到這一步？
彈性辦公顧問李（Cal Lee）分析，「WeWork一直是開拓者，但他們的擴張方式，以及他們用來擴張的模式，最終導致了壓力。」
現在，提供相似服務的供應商們避免走上相同的路，也就是說，它們迴避了WeWork那種昂貴的長期租賃，不再以全額租金租下空間，而是尋求「管理協議」或是「合資企業」的模式，意即業主實際上將辦公空間營運外包給工作空間品牌。
IWG和Industrious目前都有一定比例的空間屬於這樣「輕資本」的經營模式，不走規模經濟，而是各家都有更小而精巧的空間。
然而，即使有了新的商業模式，這些彈性辦公品牌也面臨跳戰，因為房東也在想一樣的事情。WeWork表示，一些客戶已直接與房東達成協議，以繼續留在他們的空間中。
物業管理公司Ashdown Phillips & Partners的董事吉布森（Nikki Gibson） 認同，「現在有更多的房東想知道，是不是應該自己做這件事（指經營彈性空間）。」換言之，房東可能會成為品牌方的直接競爭者
結論是，彈性辦公市場並不會需求不足，但會有更刺激的叢林遊戲。
（資料來源：Bloomberg, FT, Reuters）
