「下週就要交屋了，終於可以有自己的家，」用新青安貸了40年房貸、不到30歲的工程師Ben，即將和妻兒入住捷運南勢角站旁、總價1400萬，兩房一廳的小窩。該地段房價4年來漲了2成。
新青安貸款帶動房市增溫，信義房屋房價指數，截至去年第四季續創新高。根據央行統計，五大行庫新承作房貸金額，自去年7月年增率翻正後，一路攀高至今年1月152%創新高，2月雖降溫，但仍年增2成。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，過去半年房市火熱，除了新青安加溫外，還來自科技廠投資引發的自住需求，以台積電設廠台南、嘉義為例，這些區域原先沒有供給量，都帶來購屋剛性需求。
「沒房的人，現在進場鎖住成本，正是時機，」黃舒衛說，目前房價走勢穩定向上，而近三年通膨增加、貨幣貶值，又導致房租過去近兩年，年增率都維持在2%左右。他指出，現在很多人的想法是租不如買，「就只能上車了。」
擔心升息、想用新青安入手人生第一套房的首購族，現在要如何挑選方案？黃舒衛有兩大建議：
建議1：寬限期可以用，但要預期收入成長
新青安其中一大賣點，就是將寬限期3年延長至5年，也就是最初5年的房貸，都可以只繳利息，不還本金，5年過後改為本息一起償還。
| 貸款年限 | 使用寬限期（最高5年） | 不使用寬限期 |
|---|---|---|
| 特色及差額 | 寬限期間貸款負擔輕 寬限期後貸款負擔增加 總貸款額度增加 例如：以新青安貸1000萬、利率2.15%、40年期、寬限期5年、一段式利率、本息均攤，總還款1521萬 |
同例，總還款1480萬元 |
| 適合對象 | 3-5年內收入預期大幅增加的族群 換屋族 |
所有人 |
| 研究整理：楊湛華 | ||
使用寬限期，會讓總繳息增加。黃舒衛認為，理想上是建議不要使用寬限期，但他也觀察到，因房價、物價續漲，寬限期的存在，讓嘗試買房的買家變多了，他們的心態是，大不了繳不出房貸把房子賣掉就好。
他提醒，用寬限期買房，就是預期收入會成長，在不影響生活品質下支付後續房貸。而「把下車當唯一解方」的心態並不健康，原因在於，現在低總價區域的房價走勢已被拉高了，等同買貴，預估價差難度高，且若出現出售潮，「搶著下車踩死人的狀況，也可能發生，」他說。
建議2：利率方案，未來5年可負擔為主
繳多少息，是房貸族最關心的事之一。新青安提供的三種計息方案，總繳息以少至多，分別是一段式、兩段式、混合式。
| 計息方式 | 一段式機動利率 | 二段式機動利率 | 混合式固定利率 |
|---|---|---|---|
| 特色 | 還款期利率相同。前期還款壓力比較大、金額較多。 總繳息最低，且穩定維持利率。 |
將還款期分兩段，以不同利息計算。 可在前兩年用相對較低的計息方式。總繳息次高。 |
前兩年，以核貸當下利率計算。 在第三年起為機動計息方式。總繳息最高。 |
| 適合對象 | 想減少總繳息者。 | 頭兩年現金餘裕較多，且認為未來兩年升息機會不高者。 | 認為未來兩年升息機會較高者。 |
| 研究整理：楊湛華 | |||
對此黃舒衛建議，不論何種還款方案，都要有清楚的支出規劃。如果財力有限，混合式固定利率雖總繳息多，但初期壓力較小，且在未來可能升息、不太可能降息的前提下，可在頭兩年鎖住成本，可控性較高。
黃舒衛分析，現在房貸年限拉長到30、40年，利率又低，要談長期省下多少利息，可能意義不大。畢竟很少有人住滿40年，通常貸款還沒還完，就會換屋，加上通膨持續，房貸佔所得比重應會降低，若干年後壓力會相對減輕。建議買房前，先盤點未來5年內，是否具備負擔房貸的財務能力。
至於本息攤還、本金攤還，如果是收入穩定的上班族，選擇前者總繳息較多，但沒有太大波動；後者適合現金流較寬裕的高收入族群。
留意升息風險
儘管在台灣買房短期沒有賠的機會，但未來不一定能賺，也是首購族必須意識的風險。
一、台灣目前房價漲幅已高。黃舒衛指出，以新加坡為例，2019年後，很多在香港置產的有錢人為了取得居留身分，到新加坡置產，至今新加坡房價漲幅約3成，同期的台灣則是4成，但台灣完全是靠國內買盤撐起。雖有新青安貸款相助，但高總價對自住族來說，還是非常大的負擔。
二、央行還可能繼續升息。富邦金控首席經濟學家羅瑋分析，過去三年的國內CPI年增率在2-3%徘徊，上一次通膨程度相當是2008年左右，以當時的基準利率2.5-3%來說，現在2%的利率是低估的。
羅瑋認為，央行總裁楊金龍在理監事會議、立法院，都沒有排除將來再升息的可能，房貸族必須留意，財務是否可承擔。他推測，半年內可能再次升息，但幅度則要看新的財經內閣團隊而定。
一名大型銀行主管分析，台灣房價沒有進一步上漲的空間，一是人口正在減少、未來需求會下降；二是台灣屋齡平均37年、未來都更後，新房子很快會供過於求，這些利空還不顯著，主因是台灣基準利率仍在相對低點，但未來升息後，影響可能會浮現。
（責任編輯：黃韵庭）
