新冠疫情之後，富裕國家的房市卻意外強勁。
達拉斯聯邦準備銀行的數據顯示，全球房價在2023年第一季至第二季上漲了1.3%。近幾個月的預測指出，房價又進一步上漲，與2020年的上一波高點相當。如果考量通膨率，下滑幅度不到5%。與金融危機後，房價從高峰下挫13%且長期持續的狀況相比，這一波跌勢顯得微不足道。
疫情期間，房地產市場的瘋狂局勢，導致外界預測房市將崩盤，但現在的價格比許多人當時預測的高。
這一切讓大多數經濟學家感到意外。自2022年初以來，富裕國家的中央銀行平均升息5個百分點。經濟學家原本認為，隨著買家購買力下降、房貸持有者將難以償還債務，加上經濟放緩將導致房價崩盤。
有三項因素解釋了為什麼房市迄今未受高利率的影響。
第一個是偏好的轉變。疫情過後，民眾在家工作的時間更長，花在居家娛樂上的時間也比外出更多。人們因此更加重視自己的生活空間，推升了對房屋的需求，進而抑制價格下滑的空間。
第二項因素是貸款市場的變化。在一些國家（如美國和丹麥）長期以來普遍採用固定利率借款，讓貸款者能夠避免受到政策利率上升的影響。這樣的趨勢延後了利率上升的影響時點。
第三項因素則是，家庭財務狀況足以應對升息成本。2007年爆發房地產危機後，各國政府縮緊法規，讓信用差的人無法借款，富人較有餘裕應對高利息。此外，許多借款人至今仍握有疫情期間累積的大量「超額儲蓄」，可以用來償還貸款。
房地產市場的痛苦，有沒有可能只是被延遲了？短期固定利率貸款不久後就會到期，促使家戶重新融資，因而可能得面對現在的高利率。如果通膨依舊頑固，央行可能需要繼續升息，超額儲蓄最終會用盡，經濟疲軟造成失業率上升也可能衝擊部份屋主。但至少目前看來，離房市下修還很遙遠。
（《經濟學人》獨家授權轉載／雜誌原標題：房價為何沒在怕高利率？／責任編輯：吳廷勻）
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