10多年來，持有房屋者受惠於極低利率，但現在利率風暴正在匯聚。英格蘭銀行5月5日預測，英國通膨今年稍後可能超過10%，並第4次調高政策利率，調至1%。美國聯準會也宣布上調基準利率半個百分點，暗示會有更多緊縮政策。投資人預期，聯邦基金利率2023年前會升至3%之上，是現在水平的3倍多。更多其它富國央行準備開始或已經踩下貨幣政策的煞車。
許多經濟學家相信類2008年的全球房地產崩垮是不太可能的。金融危機以來家戶財務狀況變好，借貸標準收緊，稀有的物件供應加上強健的需求、家戶淨財富處於高水位，更強勁的勞動市場應該也支撐了房地產價格。但金錢成本升高，可能使房屋持有者的既有負債更沉重，並嚇退部分潛在買家。假如這對需求的衝擊夠大，價格可能開始下跌。
房屋持有者對房貸急增的承受度，因國家而異。房價去年上漲超過20%的澳洲和紐西蘭，價格已經失控到對溫和升息也會很敏感的地步。顧問公司凱投宏觀（Capital Economics）估計，在稍微沒那麼火熱的市場如美國和英國，利率可能會造成房價下跌4%。
除了價位，還有另外3個因素有助決定猛漲的房價是否會走緩，甚至崩跌──有多少屋主背負大額房貸、可變利率貸款的普遍程度、家庭負債規模。愈多屋主還背著大筆房貸，則升息的可能衝擊愈大，如丹麥、挪威、瑞典的背貸者比例在全球占數一數二的多。挪威和瑞典的住房貸款占銀行整體資產超過3分之1，在丹麥占貸款登記簿近50%，房價劇崩可能造成虧損。
相比之下，中歐與東歐國家在1990年代，有很多家庭沒負債就買房，因為很便宜，如立陶宛和羅馬尼亞有超過5分之4有房屋的家庭幾乎沒有房貸要還，西班牙與義大利更普遍，這兩國主要持有房屋的常見路徑是家人幫買或繼承。至於德國則更喜歡以租代買。在這些國家，升息對房價衝擊較小。
貸款負債的結構也頗重要，可變利率貸款的借貸人幾乎立刻就會感受到升息影響，但固定利率借貸者比較晚才會痛。美國已經20、30年都傾向固定利率。加拿大近半房貸利率也是5年以上都不會動。相比之下芬蘭的借貸利率幾乎全都浮動，澳洲則有5分之4貸款是可變利率。
對應升息的韌性也取決於家庭負債額。全球金融危機期間，高負債成為焦點。隨著房價下跌，相對於收入，待還貸款有如天高的家庭，資金受到嚴重擠壓。現在的家庭較富有，但許多家庭背負的債務多於以往。加拿大人在疫情期間存款多了2.8兆美元，2021年底淨財富來到空前的15.9兆美元，但對房子的貪婪，使家庭負債來到薪資的137%。新貸款在極端貸款收入比中的占比也升高，促使加拿大央行去年11月發布警告。
歐洲監管機構也一樣擔心，歐洲系統風險委員會（European Systemic Risk Board）2月就丹麥、盧森堡、荷蘭、挪威與瑞典難以持久的高貸款負債發出警告。澳洲屋主的平均負債占收入比也膨脹到150%，這些國家的家庭，每月要償還大額貸款，同時升高的糧食與能源成本也會吃掉薪水。
這些因素加起來，有部分房市看來會特別痛苦。美洲房市似乎比許多大型經濟體好一些，承受過次貸危機後，借方與貸方都更謹慎，固定利率也更普遍。英國與法國房市短期表現會較好，但利率進一步升高的話也會升高曝險。德國和東南歐也不怎麼脆弱。相比之下，澳洲、紐西蘭、加拿大和北歐五國的房價可能對升息更敏感。
支撐房價的原因之一是，多數國家需求依然超過供給，強勁的就業市場、接近買房年紀的千禧世代、轉向遠端工作的趨勢都需要更多生活空間。新物件依然稀少，維持房屋的競爭以及價格的高檔。在英國，今年2月比起2020年初，刊賣的房地產少了36%，美國3月刊賣的房地產比去年同期少了62%。租房選項也不是特別吸引人，全英國今年4月的平均房租比2020年初漲了15%，美國房租2021年漲了5分之1，邁阿密房租上漲近50%。在斯德哥爾摩，潛在承租戶排隊等候管制租金的房地產，平均要等9年。
現金極端便宜的時代走向終點，住房需求並未崩潰，但承租戶與屋主的資金都會被擠壓得更嚴重。
（本文由「經濟學人」獨家授權轉載）
英國《經濟學人》獨家授權，天下精選翻譯，與國際財經趨勢同步
華文唯一授權，隔週三發送
請查看您的信箱，我們將寄送驗證信給您，確保未來信件會送到您的信箱
