台中海線清水梧棲一帶，是近期高科技工程師Isaac與同事每週末造訪之地。他們不是來逛漁港，而是去看房，頻率高到連代銷小姐都親熱喊「王董」，還知道他喜歡喝什麼飲料。
38歲的Isaac手上有兩間預售屋、兩間成屋，他自己每週看3到4間房，過去這一年跑了上百個案場。
在清水的遠雄之星，他揪了20多位同事團購，「談到極殺價，比市價低將近一成，」他得意說。
已賣到第9期的遠雄之星造鎮案，熱銷程度讓人瞠目結舌。「我們去看第8期，牆上的壓克力板居然還寫著第7期，因為新的牌子還來不及做好，就快賣光了，」Isaac的同事陳小姐說。
怎麼會買屋跟買菜一樣？陳小姐說，預售屋入手門檻低，她下訂一戶只要刷訂金約14萬，貸款八成，利率又是史上最低，以科技業薪水來說負擔輕鬆，交屋後就打算搬新家。
在台中甚至還有大建商，只跟買家收5%自備款，無息貸款15%，大幅降低買房成本。
新冠疫情後，全球狂印鈔票、低利資金氾濫，近百萬原本在海外工作生活的人回台，再加上台灣疫情控制得宜，推升房地產買氣。
房地價量齊揚，熱到不行。內政部統計，去年全台買賣移轉棟數32.6萬棟，創下近7年新高。永慶房產則指出，比起2019年，去年都會區房價全上漲，桃園、新竹、台中漲幅都超過7%，新竹縣市更來到8%。而桃、竹、中、南、高均漲破歷史高點。這還只是成屋移轉的數字，不包括預售屋交屋前的換約和紅單轉手。
但風向正在快速轉變。
政府祭重稅，更直接關起資金水龍頭
三個月內，政府兩度大動作打炒房，先是去年12月，宣示強力查緝預售屋紅單炒作、實價登錄2.0上路，今年7月將讓預售屋交易價量透明，以及敦促金融機構審慎授信。
小辭典
- 什麼是紅單炒作？
紅單指「購屋買賣預約單」，即簽訂預售屋買賣合約前，先付訂金保留購屋資格所拿到的預約單，通常為粉紅色。紅單炒作，就是付訂者將紅單轉讓給下一手，藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差。 - 為何預售屋未列入實價登錄？
實價登錄早在2012年8月實施，地政三法修正條文也於2018年送立法院審議，但其中「揭露詳細交易物件地址」及「預售屋價格即時登錄」條文都被擱置。直到去年下半紅單炒作亂象再起，立院才三讀修正通過實價登錄地政三法，將預售屋全面納管且即時申報，規定在銷售前備查、交易後30日內申報，預計今年7月實施。
今年3月中，行政院更通過「房地合一稅2.0」，將「短期持有」的定義從2年拉長為5年，2年內交易所得會被課45%重稅，5年內交易的稅率也高達35%。
影響更大的是，預售屋在興建階段與成屋階段的持有時間將分開計算，也就是說，如果買了預售屋，興建2年交屋後還得再持有5年後轉賣，才能避免重稅，等於至少要坐7年「房牢」。
「這可說是相當嚴苛的打炒房措施，」消基會房屋委員會前召集人張欣民認為，行政院的策略也許是先提出較嚴格版本，讓立法院有空間「殺價」，「最後也許求乎其上，得乎其中。」
這還不夠，央行3月18日再度緊縮信用管制，
「問題在錢太多了，」
他預期，財政部與央行接力打房，效果將比房地合一更快浮現，因為修法到施行要拖到明年，緩不濟急，央行現在直接關起資金水龍頭，很多投資買盤就會縮手。
為何政府打炒房，接連出重拳？
全球資金氾濫，台股大漲，滿手現金的投資客為避免資產貶值，門檻低的預售屋成為資金好去處。
張欣民估計，去年進入預售屋市場的買家中，至少有三成是炒短線的投資客，他觀察，熱絡程度跟5年前房市高點的時候有得拚。
就連內政部政務次長花敬群都說，即使在健全房市專案推出後，今年第一季還是價漲量增，市場熱絡。
到底多誇張？房產專家Sway指出，炒紅單不是新手法，只是去年下半年玩得特別過火。
在竹北，有廣告代銷公司利用Line群組自行製作銷售文件，舉辦促銷說明會，還跟每戶收取15萬至20萬元預約金，被內政部列為重點稽查對象，依消保法規定裁罰120萬元。
促銷說明會先收20萬、連紅單的紅單也能炒
「炒紅單已經不稀奇，連紅單的紅單也可以炒！」Sway 說，網路發達，讓代銷業務方便建立投資客口袋名單，從早鳥團開到早早鳥團，投資客先以偏低價格搶先入手，等正式開賣後稍微加價就可轉給下手輕鬆獲利。
他也指出，許多比較紅的重劃區都各自有粉絲團，例如板橋江翠北側重劃區，就有好幾個臉書粉絲團，代銷會以「揪團賞屋，限時50人優惠價」手法吸客。
「以前認為炒房的是貴婦團、醫生團，現在菜籃族、科技新貴比比皆是，」黃舒衛說。尤其在竹北與台中，因總價較低、預售屋推案量大，吸引年輕族群投入炒房行列。
預售屋究竟多夯？數字會說話。2020年的新建案開工戶數，是1995年有統計以來新高，顯示建商嗅到買氣火紅。
炒預售屋到底多好賺？
預售屋價格飆漲速度驚人。Isaac說，他一年半前在北屯買了一戶總太建設預售屋，一坪成交價不到16萬，但最近再去看同區域、同建商的建案，每坪開價硬生生多了10萬。
「一年半就漲這麼多，薪水再怎麼漲、工作再怎麼拚，都趕不上，」他驚呼，也讓他更堅定看房、買房的腳步。
也在台中科技業服務的Charles兩年前開始投資房地產，一年前辭職，手上好幾間房子在轉，也跟代銷長期配合，一張預售屋合約轉手，20萬元入袋，又不用課稅。
「炒房變成全民運動，我還沒進場的同事聽到都覺得很焦慮，」Charles的同事陳小姐形容。
Charles說，他認識的代銷手上有一堆合作投資客，只要有案子，她用Line一個個通知，不只揪團買房，還能一起買傢俱、裝潢，都能談到優惠價格。
針對7月上路的實價登錄2.0，將納入預售屋，Sway認為，這也許能戳破預售屋哄抬價格與銷售速度的問題，例如「開價嚇死人，成交笑死人」，或「一開賣就瞬銷八成」的話術。
假登錄、建商囤房管不了？
但他認為建商並非省油的燈，他預期會有人假成交做出登錄價，再撤銷交易。他強調，政府要夠認真去抓才能真正遏止預售屋亂象。
針對假登錄，張欣民則認為法令已經完備，地政機關如果有人力查核的話，假登錄應不會太囂張。不過目前除了台北市之外，地方政府地政人力仍嫌不足，要看政府打炒房決心有多堅定。
他預期房地合一2.0若真正實施，等於對短期炒作「全面封殺」。交易量至少會衰退一兩成，將可嚇跑絕大部份投資客。「把投資客都趕出去，對於房屋市場來說是最理想的，」他說。
但他也說，預售屋炒作只是一小部份，更大咖的其實是建商囤房。
營建署統計，建商手上待售餘屋每年穩定增加，2019年底來到史上最高的7萬8千多戶。
「這次沒動囤房稅，可能就是因為建商強力遊說，」張欣民認為，囤房稅一課，7萬多戶餘屋，會是建商沉重的負擔。
目前全國只有台北市有推囤房稅，而且還有3年緩衝期。以台北信義區豪宅陶朱隱園為例，過了完工3年的緩衝期，囤房稅就會從1.5%漲到3.6%，每戶囤房稅高達250萬元。這對建商來說才會肉痛，乃至於降價求售，張欣民認為囤房稅該是政府下個目標。
房地合一修法，會影響投資客佈局嗎？
修法對投資客沒差？
「身邊投資房市的朋友，其實都無動於衷，」Isaac說話直接，點出整體趨勢仍是台灣資金湧動，短期交易量就算下來，也是小波動。
「房價趨勢才不會受一個政策影響！」他認為，政策只會影響到口袋不夠深、又著眼於短期投資獲利的人。「其實是少數中的少數，無法影響整體，」他說。
對Isaac個人來說，他手上有四間房，每間都買在低點，科技業薪水也高，「我游刃有餘，只要負擔得起，手上房子放著就好。」
「沒有囤房稅，就沒差，即使有囤房稅也可轉嫁給房客，」他說如果推囤房稅，建商會第一個跳腳，所以政府絕不敢輕舉妄動。
住宅週報社長陸敬民也認為，連番打房措施效果可能不彰。主要是針對代銷與建商的手段已窮盡，近年來時興將房產當成投資手段的竹科、南科工程師，卻不受影響。
「但政府也不要想遏止，最多只能確保交易不要逃漏稅，」他說，大動作打房讓預售屋銷售轉地下，政府應思考如何營造一個透明的交易環境，讓真正有剛需的人，有機會第一手買到一個家。
要達到平抑房價，甚至居住正義的目標，不可能靠單一修法，而是必須多管齊下。除了抓小咖的散戶投資客，還得真正有感提高大咖建商囤房的成本，讓他們手上的餘屋釋出，才有一絲希望。（責任編輯：曹凱婷）
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