熱錢將流入房市？買REITs，投資人也能當包租公？　

今年3月美股暴跌，瞬間又迎來史上最快反彈，不少類股回到歷史新高，尚未完全反彈的REITs，還有低點入手的空間，因此引發討論。S&P目前已較3月低點反彈50.8%，S&P全球REITs指數只反彈38%。（見圖）

相較美股迅速反彈，全球REITs指數尚未回檔（藍線：標普500指數，白線：標普全球REITs指數）。

一口氣在台發行10種級別的新加坡REITs基金

在台灣，一般大眾對REITs仍十分陌生。看準台灣REITs市場缺口，一口氣在台發行10種新加坡級別的REITs基金。新加坡大華銀投信投資長楊斯淵表示，新加坡REITs殖利率高達5%，較一般股票市場為高，希望可以讓台灣投資人更了解REITs這個產品。

目前，台灣有7檔REITs掛牌，包括歷史最悠久的富邦一號，以及最新上市的樂富一號，如台北喜來登大飯店，就是國泰一號REITs持有的標的，只是流動性不高，甚至常常引發爭議。

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另外，除了大華投信最新的一檔共10種級別的REITs基金，台新投信針對北美，第一金、元大、野村、富邦、中信等投信也都有全球不動產證券化基金，群益投信則有全球地產基金，這些基金針對的都是國外標的。

值得注意的是，也有不少散戶，會透過被金管會警告非法的eToro券商平台，直接下單買美國REITs的ETF。

多數專家都不建議投資人買台灣的REITs。如果想投資海外的REITs或相關基金，專家則建議要做點功課。

國外REITs怎麼挑？

第一，要注意地區的分散。第一金全球不動產證券基金經理人葉菀婷建議，因為不動產與政治息息相關，比如說香港REITs就會受反送中影響。

第二，投資人必須細究基金或REITs持有的不動產標的。不動產的標地很多類，包括傳統的商用、住宅、零售不動產，另外還有健康醫療、飯店度假村、甚至產業用的不動產。

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這一波，不同建物的REITs，反彈狀況不一。電塔、5G基地台、資料中心、物流中心等產業不動產早已回到、甚至超越歷史高點。但零售、醫療不動產仍在低點徘徊。

德銀遠東投信總經理梅以德便直言，REITs早已經跳脫過去集中商辦、百貨公司的印象。

專家因此建議，投資REITs，殖利率及成長性要一起看，殖利率意味著租金收益，但成長性則意味著資產價格的增值。

新冠肺炎改變了旅遊業的生態，遠距工作、網路消費也改變了商用不動產的市場。以飯店為例，因為現在價錢低，殖利率可能很高，但長遠來看，成長性可能不足。

而因不動產交易，畢竟不像股票一樣方便，一旦遇到變化，資產調整不如股票靈活，投資人須更注意所購入REITs的組成。

另外，葉菀婷認為，投資人必須認清REITs是穩健型的投資產品，不可能期待它像科技類股一樣，一年就漲個兩三成，「如果房東一年跟你漲三成房租，你受的了嗎？」她解釋理由。

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國外投資人會配置10%左右資產在REITs與基礎建設等另類資產，主要是看好房地產、基礎建設業的景氣周期與股票、債市不同，可以達到分散風險的效果。

華人這麼愛買房地產，台灣REITs為何始終是冷門商品？關鍵在於法規。

亞洲REITs成風潮，台灣能跟上嗎？

律師陳國瑞指出，在美國，REITs的經營多半委由專業的資產管理公司，這些公司對資產如何配置、管理，更有概念。而台灣，卻常是由銀行負責管理，且銀行賺的，是固定的管理費，自然沒有動力，活用資產，創造更多收益。

此外，REITs投資人看準的是穩健的配息收入。但台灣租金成長率有限，7檔REITs殖利率多在3%以下，無法吸引投資人。

規模也是個問題，在美國，一檔REITs包含上百棟房子的社區，不是新鮮事，資產規模大，處分彈性也跟著大。再加上國外REITs股票流動性高，自然常為一般投資大眾容易接受的商品。

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另外，台灣人買基金，會把不同類型的基金放在一起比報酬率，傾向購賣主打高殖利率的高受益債。獲利介於股票、債券中間的REITs，被認為獲利不夠高。連帶REITs的ETF，由於知名度度不高，也無法衝高交易量，目前以法人購買為主。

REITs源自美國，以往也是以北美市場為主，但近年，亞洲市場風起雲湧，是REITs最蓬勃發展的地區。

葉菀婷透露，新加坡證交所長光去年就來台灣好幾次，就是要引薦新加坡REITs，目前新加坡REITs總規模高達720億美元，在亞洲僅次於總規模約1200億的日本。

針對國際的新趨勢，金管會主委黃天牧已宣示，將研修法規，開放投信業者管理REITs，不少投信業者已躍躍欲試。

REITs能不能普及，在高房價時代，成為小資族房地產版的「零股」，還有待觀察。（責任編輯：吳凱琳）