打房與居住正義有什麼差別？

然而，不管是業者、政治人物、投資客及無殼蝸牛等，都沒說清楚什麼是「打房」？是打垮不合理房價、打擊投資客、打擊黑心業者、或打擊不合理的房市制度，當然也有人認為，以上四項都「該打！」

客觀地從房價觀察，過去15年台北市房價，早已脫離經濟成長及家庭可支配所得的成長率，明顯出現房價成長遠高於經濟、物價及所得成長的不合理現象。2015年9月中旬，主計處公布「國民幸福指數」與「國富統計」，前者的調查結果是國人幸福指數超越日韓，成為亞洲第一，而國富統計結果，大家都越來越有錢，這些表面看來是令人振奮的正面訊息，背後卻是令人辛酸的負面情境。

因為房地產價格在近年來大幅上漲，使得大家「表面上」資產增值，全民財富增加，然後再根據「幸福指數」的編制計算，台灣房價上漲幅度比日、韓要高，但實際上，台灣人民所得沒有增加，購屋痛苦指數連年攀升，國民幸福指數的調查非常荒謬與錯亂。

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要知道目前台灣的房屋產權結構：6成家庭只有1間房子，2成家庭擁有2間以上的房子；另外，還有2成是無殼蝸牛的租屋族。

對大多數只有1間房子的家庭，房價上漲雖然表面上資產增值變有錢，但是他還需要住在這間唯一的房屋裡，不但無法變現賺錢，反而要繳交更多因增值而來的房屋稅及地價稅等持有成本，生活未必更幸福；隨著房屋老舊，他想換屋以提升生活品質，沒想到賣掉舊屋，卻已買不起新房子，被迫住在越來越老舊的房子裡，生活品質日益下降。

至於2成的無殼蝸牛，房價上漲，毫無疑問地只能望屋興嘆，那種絕望心情，想必幸福感應該更差；很明顯，只有2成的多殼蝸牛是房價上漲的直接受惠者，他們可以賣掉非自住房屋賺錢，而不影響其原本的生活，幸福感是三者之最。

▎打房良藥 苦口卻必要

回頭再審視上述「打房」與「不可打房」的兩種論述，其實未必互相衝突。首先，因為房價明顯不合理，買賣雙方價格認知差距過大，現在連房仲業者也都期待屋主修正心態，認為房價下跌才有機會成交。

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若政府能提早引導房價回到合理水準，就不會讓房仲業者陷入「僧多粥少」、零成交的窘況，那麼適時打房反而是救了房仲產業；更何況房價合理下跌，如此將可避免資金過度集中房市，也有利其他產業經濟發展，避免金融性系統風險；合理的房價可促使大多數自住者能夠順利換到理想房屋。

台灣在面臨經濟轉型，面對中國紅色供應鏈及全球化的威脅，各產業若不進步便會退步，我們的建築業能否以人為本，以居住出發，推動台灣永續發展的友善環境。從一開始的銷售，乃至建築施工、交屋流程等細節，全部透明公開，領導建築業進軍國際，而不是只把房價推升到最高。

在副市長任內我想推動「好建商聯盟」，讓建築業形成良性循環，至於好建商的條件，我認為至少要具備誠信、資訊透明、品質保證、價格合理、消費者使用推薦及利人利己回饋社會等六項特質，消費者在購屋時有所依據，並形成市場自然淘汰。

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最後，打房也是打擊不合理房市制度，因為現況是我們的稅制鼓勵投資買屋，如果再不打擊投機，最終台灣將如同愛爾蘭的泡沫化。就像是醫生開了處方箋，必然會有些許的副作用，打房這帖良藥，現在已嚐盡12年甜頭的房地產業必然苦口，短期間確實很難撼動。

但在面臨房市不合理的轉折點，最適的臨門一腳，就可讓房市大怪獸變回可親小狗。當然在房市不正義的轉型過程必然有些陣痛，但只要是少數的投資客、多屋族、黑心業者受到影響，而大多數的人民獲得居住保障，經濟、金融、社會不再被不合理的房市所綁架，如此打房應是政府及大多數人民的共識。

▎落實居住正義 朝健康房市邁進

從實踐居住正義的三大步來看，第一步是居住安心，意在健全房市資訊透明、減少交易的黑暗，若能徹底實踐，將能大大提高房市交易的效率與公平；第二步是實踐居住公平，透過稅制改革，讓兼具房地產投資與消費特性脫勾，對非自用者提高稅賦，而自用者維持不變。

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實踐第三步是居住保障，讓買不起或不想買房子的人，至少租得起且租到好房子，減少房東與房客的糾紛，特別對弱勢族群無法在一般租屋市場上租屋者，更需要政府提供社會住宅給予保障。在健全的租屋市場制度與良好的社會住宅管理下，提高對弱勢者的居住保障，一般居住者也不用擔心房租與品質受到影響。

而當實踐居住正義三大步後，第四步要全面提升居住品質與品味，不僅要導正觀念，從基本的居住安全到居住歷史與文化的提升，同時重視居住環保的永續發展，進而從都市整體環境上去改善。

卸任副市長後，深感居住正義的實踐不容易，很多人批評與嘲笑「教授個性不服輸」、「教授只有理論與理想，沒有能力實踐」，但我感謝這1年9個月不算長的時間，有機會朝著實踐居住正義之路，慢慢前進。

然而，房地產有僵固性，美國從2008年的金融海嘯至2014年，FED極盡灑錢印鈔之能力、以鄰為壑，其房地產也調整了5～7年。這波房市景氣的衰退從2014年的量縮，2015年的價跌，到2016年量縮價跌趨勢持續發酵已成共識。很特別的是，這波房市下跌是從豪宅、市中心蛋黃區帶頭開始，與過去從小套房、市郊蛋白區率先下跌模式有明顯不同。

之所以如此，最主要是過去幾年市區豪宅市場供過於求且過度炒作所致，再加上2014年台北市府提高市區、新建房屋、囤房、豪宅等房屋稅改革的臨門一腳，終造成這波由台北市帶動的房市反轉，停止長期不合理的持續飆漲局面。

這波房市衰退的方式，不可諱言，對持有或投資豪宅的有錢人家衝擊較大，對非豪宅投資者衝擊較小，而對一般自住者較不受影響。雖然對有錢人家衝擊較大，但其畢竟較有承擔能力，產生社會衝擊較小，這比過去房市衰退方式反較為健康合理，可說是適當的軟着陸，應予以正面看待這波的房市景氣循環。

對於不合理的問題要fighting，朝著正確的方向前進，落實居住正義，將會促使房市健全，房價逐漸合理。我認為總有一天房市會給予公道，而在市府任職期間正是努力讓房市回到公道的那個臨門一腳時刻。

居住正義不用靠政府，你也可以自己做！

1.努力做功課，不合理房價不要進場，變成最後一隻老鼠。

2.不賭房、不拚房，不助漲房地產投資的任何機會，也避免偷雞不著蝕把米。

3.買好建商蓋的房子，讓黑心建商退出市場；發現黑心建商，要勇於檢舉。

4.選擇交易透明、糾紛少的房仲、代銷公司或口碑好的經紀人，確保自己的交易安全。

5.在能力未達前，以租代買，追求不做屋奴更自由的居住價值觀。

6.傾全力督促政府提供透明化的房地產資訊，避免交易過程被欺騙。

7.對有空閒住宅者，不妨拿出愛心，當個「利人又利己」的愛心房東。

8.不要跟炒房團或投資團購屋，除了缺乏保障之外，自己也成為高房價的推手，反有「損人不利己」的惡名。

本文出自天下雜誌出版《居住正義：你我都能實踐的理想》