小蝦米卯上大建商　勝訴首例

當銷售員告知他們，房子是蓋在工業用地上時，李美莉詢問對方，是否得比照工廠收較貴的工業電費、水費？未來社區會不會有工廠進駐？銷售員告訴她，只要去電力公司、自來水公司更改登記，就可以比照自用住宅費率，社區頂多也只會有洗衣店、托兒所進來，不可能有工廠，「他們告訴我，你搬進去以後就跟一般住家一樣。」

銷售員一再掛保證，讓李美莉以及許多屋主信以為真。正當他們編織著住進新家的美夢，殊不知，一連串的風暴，才正要開始。

李美莉購屋、等待交屋的這兩年間，正是台北縣工業住宅熱銷高峰期，有高達八千戶的房屋違規興建、銷售。許多消費者和李美莉一樣，被便宜的房價吸引，又被部份建商與代銷業者的銷售手法誤導，買下房子。

這個房屋市場突然興起的異象，引起了台北縣政府注意，加上二○○八年五月，新莊工業住宅「鈴木華城」發生奪走三命的火警，違規使用所衍生的消防安全問題，促使周錫瑋領導的縣府，著手徹查境內所有工業住宅。

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當時台北縣工務局長李四川提出對策，要求建商繳納保證金，並送出申請使用分區變更的計畫，否則不核發使用執照。正要交屋的「元氣大鎮」首當其衝，鬧上新聞，李美莉看到電視，才知道原來自己購買的「四季紐約」也遇到同樣問題。

一時之間，屋主們都慌了，紛紛要求瓏山林給個交代。但建商只告訴屋主，工業住宅至多只能貸款七成，要求屋主先補足一到兩成的頭期款差額，又要每戶各出一筆錢，做為變更使用分區的保證金，否則將來不能交屋。不滿瓏山林處理方式的屋主於是串聯成立自救會，希望透過集體力量討公道。

起初屋主們透過台北縣政府的消保官，跟瓏山林舉行了幾次協調會，卻調解不成，於是李美莉等人轉而委託律師陳志揚提起刑事和民事訴訟。

勝訴！建商須還款並解約

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陳志揚還原當年售屋現場，他指出，建商有在銷售中心的看板上寫明，房子蓋在工業用地上，而且房價也確實比周遭的一般住宅便宜，住戶沒辦法證明自己是法律上受騙的「善意第三人」，於是他告訴住戶：「這是事實，你們就大大方方的承認，我們不用在法院上跟建商爭這點。」

陳志揚認為，真正的問題在於，建商在銷售現場布置樣品屋，把法律規定不能住人的建築物，包裝成住宅販賣，誤導消費者可以安心入住。

一組李美莉當年在展示中心看屋時，因為想帶給家人參考所拍下的照片，成為勝訴的關鍵證據。

建商打持久戰，住戶苦等

李美莉拍下當時建商現場展示的套房、兩房、四房等隔間樣式，有些甚至布置成villa風格，還有用透明玻璃隔間的衛浴。

陳志揚說：「我把照片呈給法官看，這個樣子是在賣辦公室嗎？還是在賣住宅？而且剛好在訴訟過程中，公平會的稽查人員明查暗訪四季紐約的銷售過程，後來認定廣告不實，對瓏山林開罰，也成為我們借力使力的地方。」

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公平會出手與建商鬥法，加上照片做為證據，板橋地方法院民事庭在一○年十二月，判定二十三位屋主勝訴，瓏山林必須返還總共九九七萬元頭期款並且解約。

一審勝訴後，陳志揚和李美莉都已經做好對方會繼續上訴的準備，瓏山林卻未在期限內繳交裁判費，失去上訴的權利。但瓏山林並未因此認輸還錢，又在一一年向法院提出再審。

陳志揚解釋，再審次數沒有限制，一旦對方持續提出新事證，法院就必須受理，只要法律程序還沒終結，瓏山林就可以不用還錢。

瓏山林委任律師劉宏邈表示，針對民事判決結果，瓏山林認為在銷售時已經善盡告知義務，此外屋主提告詐欺的刑事訴訟，經法院審理也判定不起訴，基於這兩點才決定提起再審，等再審的最新判決出來之後，瓏山林可能會再研議要不要繼續上訴。

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今年二月，高等法院再度開庭，建商擁有龐大資源打持久戰，住戶們只能期盼正義終有實現一天。然而，這場訴訟的意外效應，竟是讓部份建商學到，如何規避漏洞推銷工業宅。

《天下》記者在過去三個月看屋過程中發現，新北市各地的工業住宅，銷售中心內已不再設置樣品屋，廣告文宣上也使用「辦公區」、「會議室」等字樣，來取代「臥室」、「廚房」等用詞；桃園市的工業住宅「重九馥邦」，雖仍設有樣品屋，卻禁止消費者拍照。

對於「工業住宅升級版銷售術」，陳志揚認為，這使得往後消費者要透過法律途徑向建商求償，難度大增。但關鍵仍在公權力是否積極介入。

這場小蝦米對抗大鯨魚的戰鬥，還在持續著，纏訟多年的官司，也讓廣大消費者，上了寶貴的一課。

破除3迷思　消費者聰明自保

迷思1　購買工業區/商業區住宅，比一般住宅更划算？

錯！2000年之前，工業區住宅的確比一般住宅便宜二至三成。但近年來兩者幾無差距。以內湖五期為例，近期平均成交價在每坪55萬至82萬元間，已與周遭合法的「正五期」價格相當。此外，工業區住宅貸款成數通常不高，也無法申請政府優惠貸款。

迷思2　住在工業區/商業區，生活好便利？

那可不見得！商業區或許交通較為便利，但容易有噪音、光害、垃圾問題，出入份子也較為複雜。住在工業區四周缺少公共設施，交通不便、生活機能較差，且有廠房噪音問題。除非你確實要開公司或工作室，才適合買工/商業區的房子。

迷思3　大家都在違規使用、挪來當住宅，政府絕對不敢抓？

政府已經開鍘囉！政府可對位於工/商業區違規做住宅的住戶開罰，每次6萬至30萬，甚至可斷水斷電、拆除隔間恢復原狀，儘管施工者為建商，住戶仍須負擔部分責任。

消費者求自保──

1.看房時多問：可要求代銷或房仲提供建照。若代銷中心無樣品屋，或強調屋內為毛胚，需自行隔間，十之八九位於工/商業區內。

2.上網查詢：可至營建署全國建築管理資訊系統入口網，查詢建照與使用執照。（劉光瑩）