蟻族新希望　社會住宅玩真的！

「這邊新房子，已經賣到每坪八十到一百萬元，中古屋也要五、六十萬，」房仲業者說，居民擔心的是影響房價。「如果我家旁邊要蓋社會住宅，我也無法接受，」吳小姐憂慮的是生活品質不保。

顯然，蓋不是問題，管理才是成功與否的關鍵。「大家對政府沒有信心，因為沒有一個出租國宅管理得好，」永慶房屋研究發展室協理黃增福一語道破。

只租不售的國宅在台灣已存在多年。從內政部營建署的資料，大台北、高雄市的出租國宅，共六千三百九十七戶，僅佔全國住宅總量○．○八％。因租金便宜，光台北市就還有六千四百九十三戶在排隊等待中。

佇立在車水馬龍的市民大道高架橋、和建國高架橋交叉路口，十二樓高的粉色大樓上，斑駁寫著「懷生出租國宅」。這裡距離連接蘆洲和板南捷運線的忠孝新生站，走路約十分鐘即可到達，也是台北市都市發展局所管理出租國宅中，最搶手的地點之一。

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位在台北房價之首的大安區，懷生國宅房型分為十二坪和三十四坪，每月房租卻只要五千九百元到一萬五千三百元即可入住，比同區域的租金整整少了一半。從汐止搬到懷生國宅，開計程車的林先生開心地說，他排隊排了好久好久。而上一個遷入者，就足足等了四年十一個月。

沒人想當出租國宅的鄰居？

但「管理」始終是台北市政府的痛。雖然交通便利，居住環境佳，從事補教業的張小姐認為，懷生的管理鬆散、清潔人員也不夠。唯一的管理員，不僅要做社區總幹事調解糾紛，還兼做修繕，且維護修理還需受限「政府採購法」。而法定最長六年的租賃期，也因各種緣故，不斷被延長。

「目前住最久的是從一九九九年就入住的住戶，」內部人員私下透露。那一年懷生國宅興建落成，因遷出率低，造成等待者大排長龍。

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從懷生國宅轉個彎，在建國南路經營小吃店的洪老闆，直言出租國宅使得生活環境變複雜，「沒住在出租國宅附近的人，不知道那種感覺，」他堅持，環境和一般國宅就是不同。

要解決出租國宅普遍面臨被「標籤化」，被視為中下階層集中住宅，以及管理問題，社會住宅推動聯盟發言人呂秉宜提出，一開始採取「混居」，引進青年族群、年輕夫妻，並分配若干比例給弱勢族群，才能讓市民有不同印象。

第二，是資源和設施開放鄰近社區共享，讓附近住戶認為，有社會住宅也是他們的福利。他進一步建議，政府應善用社會力量，協助非營利組織成立「社會住宅法人」，來管理社會住宅。

台北市長郝龍斌日前率領官員，到香港、新加坡取經，就是要了解香港公共房屋的興建和管理模式。內政部長江宜樺也赴東京，探察和國內社會住宅概念相似的「都營住宅」。

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台北市府首先改弦更張，把社會住宅正名為「青年出租國宅」。從過去中低收入和弱勢，改為鎖定二十歲到四十歲的人，部份租屋更將優先分配給「助你好孕」的對象，也就是新婚小家庭，讓他們能「安心成家」。「其中也保留給弱勢，但比例並不高，」都市發展局副局長邊子樹小心地說。

但市府方案在所得上仍將有所限制。初步擬定以中等所得為原則，以照顧中間階層為主，所以租金也會定在該區域租房價八成，「以價制質，才能和目前的出租國宅做出區隔，」官員形容。

市中心將建五千多戶社會住宅

而且未來社會住宅選址都在市中心區位，估算由市府興建和規劃設計約一千六百戶、都市更新增加一千戶，另和捷運建商聯合開發兩千餘戶。

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管理上，將借鏡香港，除物業清潔、保安都委由專業的物業管理公司。事實上，台北市長郝龍斌最感興趣的，是香港房屋委員會從二○○三年開始推行的扣分制。詳列出公屋租戶二十八種不當行為，並按不當行為嚴重程度扣分，以兩年為期，若被扣滿十六分就終止續約。統計出來最常見的違規行為，就是亂拋垃圾，和違規吸菸。

郝龍斌的第一批青年出租住宅︱大龍峒出租住宅，今年九月將興建完成，明年一月開放進住。「第一棟若成功，那以後推動就順利多了，」一位負責政策規劃的官員說。

但面對愈來愈高的房價，青年出租住宅能發揮多少作用？郝龍斌頓了一下，以他一貫低沉的嗓音說，這是在解決在台北買不起房子的人，在台北就業、安居的問題，卻無法解決房價高的問題。

面對明年總統大選，執政黨為解決貧富差距拉大問題，高調推出的住宅政策，將攤在陽光下接受全民的檢視。