乍看之下，你的房子好像和緊急預備金完全扯不上邊。它沒有固定不變的「面額」，而且幾乎是流動性最低的投資類型。如果你想把房子變現，通常得花上幾個月，不可能在幾分鐘內搞定。
不過，很明顯，房子作為一項資產，確實具有保障功能。的確，買房的主要動機之一，是為了掌控自己的居住環境：即使還有房貸在身，感覺上也比租屋更有安全感。而等到房貸還清後，這間房子就真正屬於你，誰也無法奪走。
但，純粹是保障功能而已嗎？連我自己都很難相信這個說法。我們都認識一些人，他們住在自己的房子裡超過二十年，什麼特別的事也沒做，只是照常過日子，結果房價就多了一個「零」。這顯然是「任何資產只能有一個動機」這條規則的例外：難道房子不但保障了我們的居住環境，也隨著時間替我們改善了財務狀況？
我從來就不太相信這是真的，而且現在更不可能了。假設你在二十年前用二十萬英鎊買了一間房子，現在已經值五十萬英鎊。這段期間你也持續償還房貸，現在房子都是你的了。帳面上看起來，你的確變得更有錢。但實際上，這對你來說到底代表了什麼？
先說第一點，你這二十年來，每個月都在存錢，而且用這些錢來慢慢減少房貸餘額。假如當初沒有房貸，這些錢本來可以全部配置到「維持型」或「提升型」資金桶的投資項目裡。隨著房貸越還越少，唯一的效果就是更多的保障，直到最後完全擁有這間房子為止。
現在，這間房子真的完全屬於你了，好消息是：你最初的投資已經翻了很多很多倍。當初買的時候，你可能只付了兩萬英鎊的自備款，而現在如果賣掉，可能可以賣到五十萬英鎊。那麼，這些增值能不能轉成更多「維持型」或「提升型」的資產呢？
問題就在這裡：只有在你出售房子的情況下才能。你之所以選擇住在自己的房子裡，大概是因為你喜歡這個地方，所以如果你賣掉房子，接著去買另一間，你應該也會想買個大小、品質和地段差不多的房子。那麼，新房子的價格大概也和你現在這間差不多，所以你賣房賺到的錢都會立刻花光買新房，最後你的財務狀況其實沒有任何實質提升。
所以，雖然看起來這層額外的保障似乎只是暫時的，將來可以轉換成「維持型」或「提升型」的資產，但那只有在你搬到更小的房子或更便宜的地區時才成立，這樣你才會有多餘的現金去投資其他地方。理論上這沒問題，但實際上多數人很難做到。以英國為例，自住房屋的屋主平均會在同一間房子住將近十七年，其中百分之三十的房子有兩間以上的空房間。在其他許多富裕國家，情況也差不多。
就算假設你最後真的搬去小一點的房子，或搬到較便宜的地區，也改變不了一個事實：在你居住期間，你的房子只是提供保障。同樣地，你可以翻修或改建房子來提升價值，但這些增值也只是加強保障，除非你搬去更小或條件較差的房子。有時候，你會聽到有人在被問到退休規畫時宣稱：「我的房產就是我的退休金。」但這並不合理，不管你的房子價值是十萬英鎊還是一百萬英鎊，它對你的功能其實一樣，只有當你真的打算搬去明顯更小或更便宜的地方時，它才能真正成為你的「退休金」。
如果你還是不願意接受「你的房子除了提供保障之外，沒有其他功能」這個說法，那我可以退一步。試著計算一間你真的願意搬去住的房屋現值，無論是為了進一步實現投資目標，還是純粹出於生活型態的考量。你目前的房子與那間房子的價差，就可以視為將來可能投入「維持型」或「提升型」資金桶的潛在資金，只是目前暫時停放在「防範型」資金桶裡而已。正如我們之前談過的，多數人其實不會這麼做。但如果你未來有計劃移居國外，或者等孩子搬出去後就換一間小一點的房子，那麼對你來說，這種情況或許就成立。
別誤會，我並不是說買自住房是不好的投資。在許多方面，它都是理想的資產。它在一定程度上可防止房價漲幅超過通膨，因為你的房子，以及未來你可能想買的同等房產，價格理論上會以相似速度上升。在世界上很多地方，房地產的稅務待遇也比其他資產來得友善。而且它提供了非常真實而實際的保障：等到你完全擁有房產時，就算沒有任何收入，你一輩子的居住需求（除了房屋稅和維修費）都能被滿足。
不過，儘管如此，房子仍然只是保障，而且這種保障的價值上限，就是租一間同等條件房子的成本。但這有差嗎？畢竟，許多人覺得租屋就等於把錢丟進水裡。那麼，擁有自己的房子難道不是絕對的好事嗎？因為你付的是自己的房貸，而不是償還別人的貸款？
就算不考慮機會成本，租屋仍然有可能比買房來得便宜。二○一一到二○二○年期間，在美國用房貸購買一間一般住宅，整體成本比租屋便宜百分之十二。但那是房貸利率處於歷史低點的時期。現在，根據《經濟學人》的分析，在美國百分之八十九的郡中，租屋其實比擁有自住房屋更便宜。這樣的比較沒有把屋主在房屋中累積的淨值算進去，但同樣也沒有把機會成本算進去。如果租屋族把相當於頭期款的那筆錢，投資到其他至少能跟房市表現相當的資產上，他們的財務狀況可能會更加有利。
關於「該買房還是租屋」這個問題，並沒有簡單的答案。因為這牽涉到許多交織在一起的個人和財務考量，即使有完美的遠見，甚至用上全世界最精密的財務模型，也無法保證能做出完全正確的選擇。很明顯，我無法知道什麼對你最好，我的目的也不是要勸你不要買房，只是想鼓勵你去思考這個問題，而不是盲目相信「買房一定是對的」或「靠房子就能致富」這樣的迷思。
這些討論帶來三個啟示。第一，別盲目以為越早買房越好。會這樣說的人，可能沒意識到這種觀念其實是建立在一段非常短暫、而且極為特殊的歷史時期。第二，不必急著上車。很多人之所以覺得必須「踏上房產階梯」，是因為看到房價年年上漲，擔心越晚越買不起。但事實上，大部分時候，房價只是隨著通膨上漲而已，只要你的薪資和儲蓄至少跟得上通膨，其實並沒有真的被房市拋在後頭。
第三，最好不要一開始就砸下所有資金，硬是買下一間能力範圍內最貴的房子，結果導致你完全無法投入其他任何投資。很有可能，擁有自己的房子最後會是對你最正確的選擇，但你或許會更偏好一種平衡的作法，在努力買房的同時，也持續把部分資金投入到「維持型」與「提升型」資金桶。即使這代表買房的時間要往後延個幾年。
畢竟，大家都知道，越早開始投資越好，因為時間帶來的「複利效果」威力強大。但，真的是這樣嗎？
（本文摘自堡壘文化《金錢的七大迷思：通往財務自由的真相》）
