有錢房東不怕租屋新政？許文泰：保護租客，這些政策更有效

一般來說，租金在租約期間內是固定的。租約到期時，房東會面對兩個選擇：一是跟原房客續約，但是漲幅受政府的新法規限制；二是不跟原房客續約，改找新房客，租金則由市場決定。

新法規很可能導致房東在租約到期時，傾向尋找新房客，重新訂價，這樣就不必受到租金漲幅的限制了。所以，表面上每個房客都被保障可以住3年，但最後會變成很多房客可能就只能住3年。因為對房東而言，找新租客還比續租更划算。在正常市場情況下，如果房客與房東關係良好，住得長長久久的所在多有，但這個政策卻破壞了原本的情況。

台灣需要的租屋政策

接著，我們來檢視台灣現行的三種房屋政策：直接補貼、社會住宅、包租代管。

直接提供租屋補助有兩大缺點：一，這個補貼等於揭露房東逃漏稅的事實，會造成房客與房東的衝突，導致申請者不多而成效不彰；二，因為是按所得分級，採「固定金額」補貼租屋者，反而成為房東漲房租的基礎。

廣告

比較好的做法，是錨定市場租金，在不影響市場價格的前提下，採取比例補貼。例如針對同一個物業，一部份按市場價格出租，一部份按市場價格打折租給符合資格的民眾，缺口就是政府吸收。一個著名的例子是美國的Low-Income Housing Tax Credit（LIHTC）計劃。因為有自由市場的部份，所以容易做補貼錨定。這種政策在整棟都出租的情況下較容易執行，但這樣的私人物業在台灣並不多。

社宅應避免所得隔離

台灣的社會住宅有類似LIHTC的租金設計，即一般戶與優先戶的分別。但台灣社宅的一般戶也是有補貼，也有資格限制，所以並非市場價。

國外已有太多因為所得隔離而造成社會問題的慘例。所以我建議，讓一般戶市場化，以促進混居效果。從補助弱勢的觀點而言，社宅政策是有效的，但造成所得隔離的效果，則令人憂心。

廣告

包租代管的全名是「社會住宅包租代管計劃」。雖名為社會住宅，但房源都是私人的。房東把房屋交給政府核可的資產管理公司，代為招募房客、收取租金、管理維護，租金是市場行情的八折或九折。讓房東省事省心是主要誘因，政府也會提供賦稅減免（房屋稅、地價稅減徵和每月租金收入免稅額度），以及修繕、保險等補助。在「包租」的情況下，租金收入更不會有空窗期。

如果這些種種好處讓房東覺得即使打折也划得來，房東就會參與。由於租金是根據市場行情來打折，所以也沒有墊高租金的問題。台灣各級政府在都會區裡的土地並不多，能蓋的社宅數量有限，以鼓勵包租代管來擴大房源會是一個重要的解方。由於房源散落各處，這也避免了所得隔離的問題。

簡言之，包租代管與社會住宅其實都是台灣可以更細緻並擴大執行的好方法。但租期保障、房租限漲與現行的直接補貼政策，卻簡單粗暴地忽略了市場反應，導致租屋者可能處於更加艱困的地位，實在是個糟透的政策。

廣告

（責任編輯：張蕙蘭）