房地產泡沫三大警訊

以個人借貸而言，借錢買房子，莊孟翰建議，每個月所繳的房貸本金與利息，不能超過家庭所得的三分之一。五年內由於有免繳本金的寬限期，加上利率還沒調漲，借貸者感受不到壓力，但是五年後可能就感受出來，本金加利息，一起分攤就感受出購屋壓力。

哪些地區比較會出現問題呢？莊孟翰認為台北市精華區還不會出現大問題，但台北縣局部，例如推案量較大的台北縣三大戰區，購屋者要特別留意是否購買。

買房子是很嚴肅的事。富邦建設總經理薛昭信指出，「消費者買不動產這件事情，不管是自住還是投資，都是很嚴肅的事情，這是中長期的投資，如果你打這個算盤，經過一段時間應該都是贏面，但是你如果借太多錢去買，你通常就會變得比較慘。」

即使是建商在買地，薛昭信指出，也要嚴肅看待。譬如富邦就只買台北市精華區的土地。

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為了避免玩財務遊戲，富邦建設本來也要上市，後來富邦發現建設公司根本不宜上市，因為你不斷買土地原料，就不可能平穩經營，可是上市公司，怎麼能不平穩經營？每年都有業績壓力。「為了股價，你看那些出問題的，每個都在護盤，因為護盤或者轉投資出事，」薛昭信說。

「大家現在一直炒說國外資金一直進來，炒到最後就是商用不動產。都是這樣在炒，」莊孟翰說。

 

警訊2：投資客比例過高會有危險

 

莊孟翰指出，如果投資客佔到二○％以上，容易出問題，現在很多案子，投資客一佔就是三、四成。甚至有些代銷公司業務小姐，一邊自己買下預售套房，等到案子結束之後，再高價賣出。中間只是先墊款付掉簽約金。

根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心資料顯示，台北房市購屋動機為投資的比例攀升，由民國九十二年的一四．七％提高到九十五年的三一．四％，貸款負擔率（每月所得中，房貸佔的比重）也由二九．六％提高到三九．四％。（見表2之1）

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警訊3：股市大漲，是房屋泡沫化的前兆

 

莊孟翰指出，如果這一波股票大漲，會更慘。

他解釋，因為股票賺的錢，很多人會投到房地產去，因為股票不穩，房地產比較實在。一旦房價被這樣的泡沫吹出，後果會不會如同東京在一九八五年到八八年的狂飆泡沫，以至至今房價無法恢復當年勇，是值得警惕的。

薛昭信指出，這也是建設公司的一個宿命。景氣好的時候，賣土地賺到錢，然後又得去買更昂貴的土地，一直滾，然後景氣不好的時候，煞不了車，從空中掉下來，光吃利息就吃死了。「你看上一波八十七年，有很多建商受傷，都是因為他買到最後一批最昂貴的土地，接下來景氣不好，就下來了。一個建商該怎麼走？他沒有辦法很平穩的走，」薛昭信說。（文／莊素玉．研究／黃亦筠）

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