囤地點火　引爆台灣高房價 — 土地投機

「謝謝政府！」

　「謝謝政府停止標售國有地，讓基地一五○○坪的麗寶之星（未上市公司麗寶建設位於北縣三重的建案），身價水漲船高。」

　三月二十五日，多家平面媒體半版廣告中，斗大的字樣。讓剛宣布暫停釋出北市等精華區國有地，企圖壓抑高房價的行政院長吳敦義，分外尷尬。
　登廣告的麗寶建設，董事長正是資金雄厚、政商關係良好的台北市建商公會理事長吳寶田。對於政府打壓房價的政策，財團、建商似乎完全不買帳。
　高房價高居全國民怨之首，建商卻仍繼續透過土地交易，不斷墊高房價，甚至「謝謝政府」停止國有地釋出。長年研究土地政策的台北大學不動產與城鄉環境學系教授李承嘉不客氣地指出，這代表政府打壓房價政策，缺乏實際效果，已被「看破手腳」；更凸顯出長年「養地」，擁有多筆精華區的財團、建商，早已有恃無恐。減少供給，反而給他們炒作手中土地，更大的「想像空間」。
　建商買進土地卻不立即開發，待價格上揚後再推案或直接交易土地套利。在台灣房地產業早已不是新聞。然而如今以台北為首的台灣都會區，搶地養地的情況，似乎到了連政府都難以控制的嚴重程度。
　今年一月，行政院剛宣布暫停出售北市五百坪以上土地。二月，仁愛路臨沂街角，和建國南路親民黨主席宋楚瑜舊居，國防部委託國有財產局招標的一○二坪眷村土地，卻分別以每坪六九二和六○二萬元高價，創下國有地標售史上前二最高單坪價格，也是住宅區土地交易有史以來最高價。
　政府、央行再度接連出招，宣誓打壓高房價後，天母聖道兒童之家的千坪土地，仍以每坪超過四○九．七萬，創下近年台灣住三土地交易最高價。標下土地的華固建設董事長鍾榮昌更公開表示，這樣的價格「很平實」，未來一年內也不急著推案。
養地惜售　平均房價創新高

　根據統計，光是○九年全台存貨（包含未開發土地及興建中或待售住宅）前十二大建商，手中就持有價值超過兩千二百億元的未開發土地或餘屋。平均存貨佔總資產比例高達七五％，較三年前升高了五個百分點（見表一）。而根據房仲業者估計，目前全體上市櫃建設公司，單是在都會區尚未開發的素地，市價就超過一千五百億元以上。
　建商拉高存貨比重，養地、惜售心態明顯。對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價。甚至即使房屋賣不出去，建商也不願降價。其中尤其以台北市區最為明顯。
　住展雜誌研發長倪子仁指出，今年第一季全北市平均房價每坪超過六十萬元，已經超過金融海嘯前水準，其中大安區新成屋平均價格每坪更創下一○三．三萬的歷史新高，但實際成交量遠較○七年前低迷。
　按照正常市場供需法則，價格高、買主少，消費者此時應有較大的議價空間。矛盾的是，台北市新成屋的議價空間，卻降至一成的歷史新低。「這代表建商確定房價不可能跌，寧可養著，也不降價求售。」倪子仁估計，在普遍惜售的心態下，未來三年，台北市新成屋的開價，還會以每年三％到一○％的幅度上漲。
「雙低」環境，養地主因

　搶地養地，為何日益嚴重，甚至在部份學者眼裡，如今已經到了「瘋狂」的地步？除了都會區大面積土地日漸稀少，養地潛在獲利大等市場面因素外，台灣目前的低稅率、低貸款利率，更是主要原因。
　其中，近四十五年來六度修法，如今對土地長期持有者最為有利的土地相關稅制，最是關鍵。
　「台灣的土地相關稅率，已經低到讓馬英九和政府官員，每天看到（強調土地漲價歸公的）國父遺像，都應該感到慚愧的地步，」李承嘉說，依據現行稅法，企業土地交易所得免徵營所稅，長期持有土地，每年最高更只要繳納千分之五十五的累進稅率。並且按照遠低於市價的公告地價課稅，是促成財團或建商養地的最大原因之一。
　實際試算近來廣受討論，且有公開紀錄可循的「信義聯勤俱樂部」國有地交易。新光人壽○六年以六三．八四億元標得土地，○八年再以一○一億元售予元利建設董事長林敏雄和國泰金控董事長蔡鎮宇，兩年獲利近三十八億元。
　但這兩年，新光人壽實際負擔兩年地價稅加上土地增值稅成本，總共不到一．五億元，兩年的投資報酬率高達二六．六％，總計，這筆買賣的實際稅率只有三．六七％，比現行企業所得稅二○％還低。（見表二）
　國內近來的低利環境，降低融資成本，也間接助長養地風潮。根據央行最新統計，目前五大行庫新承作房貸放款平均利率為一．六六八％，已是近十年新低。但根據大型行庫主管透露，由於銀行間土地、房屋融資市場競爭激烈，實際上對於部份建商的大額放款，銀行甚至已殺到低於一％的利率水準。
　在低利環境持續下，建商更能透過融資槓桿，搶進土地。以今年第一季推案量前十二大建商為例，普遍負債比例均超過五成，更高於○六年平均，甚至有部份建商，負債比已逼近八成。
養地手法多，台灣成養地天堂

　長期以來，部份建設公司大股東，透過種種手法，將土地交易低稅率、高獲利的效果發揮到淋漓盡致。台灣如今儼然成為投機者的養地天堂。
　一位於北台灣從事營建業十多年的業者透露，最常見的手法，就是建商養地時，先用大股東個人或人頭戶名義購土地，再視土地價格上漲情況，直接轉售給其他建商或由自家建設公司買下。
　原因是，以個人名義而非公司名義賣土地，只需繳土地增值稅。
　若是賣給自家公司，可玩的花樣就更多。最常見是大股東以地主身分和自家公司以「合建分售」的方式開發土地。興建成屋後，銷售所得依比例分「房屋」和「土地」收益分別歸於建商和大股東。如此一來，大股東的土地收益部份，僅需繳納土地增值稅，而建商也僅要針對房屋銷售部份繳納營業稅。
　部份建商大股東，甚至會在出售土地予自家公司過程中，製造價差，讓個人養地所得的財富，由其他小股東買單。
　近來國有地標案頻創新高，讓人懷疑建商是否賺得回來？業者也透露，其實許多建商大股東幾年來早已在國有地旁，用上述的個人名義，養好土地。當國有地宣布標售時，再用公司名義，天價標下土地，一次拉升周遭土地行情，「點一把火，整塊燒起來。」
　國有財產局長張佩智在接受《天下雜誌》專訪時，也點名今年天價標出的宋楚瑜舊宅土地，「周邊許多土地其實已被建商買下，他（建商）用天價標地，等於替自己周遭的土地打廣告，背後已算過成本，外界卻責怪國有財產局賤賣國產，」張佩智無奈地說。
　倪子仁指出，建商大股東以個人或轉投資公司養地，一直是台灣特有的現象。也因此實際上許多上市建設公司「養地」的規模，遠比財報上看到的還要大，外界卻難窺全貌。「真正的數字，完全取決於（建商）大老闆要不要講，要講多少，」倪子仁說。
通盤改革，才能遏止土地投機

　多位學者直言壓抑高房價政策失效，是因為政府始終未觸及高房價背後，最根本的土地稅制問題。
　台灣各地方政府，都採用遠低於市價的公告地價，作為課徵地價稅的稅基，使得養地成本很低。「在地方盤根錯節的政商關係現實下，改革往往很難推行，」李承嘉坦言，但只要中央政府有決心，仍可透過補助款等方式，鼓勵重新清查地價，貼近市場的地方縣市。
　他尤其呼籲，目前人口密集度最高、高房價問題也最嚴重的台北市政府，率先調高地價稅評價基準，很快就會有示範效果。
　在台灣，資本帶來的高速發展和社會公平，就像是天平的兩端，永遠在尋找最適當的平衡點。然而在土地問題上，天平如今已明顯傾斜。唯有公民意識再度覺醒，監督政府徹底改革，才有可能從根本解決高房價帶來的痛苦。
表1　誰說地不夠？
過去三年，前十二大建商囤積房屋與土地比例提高

　排名：1
　公司：興富發
　2009年最新存貨總額（億台幣）：448.5
　2009年存貨比例：84.36
　2006年存貨比例：70.84

　排名：2
　公司：遠雄
　2009年最新存貨總額（億台幣）：422.34
　2009年存貨比例：84.7
　2006年存貨比例：75.05

　排名：3
　公司：皇翔
　2009年最新存貨總額（億台幣）：226.9
　2009年存貨比例：85.48
　2006年存貨比例：84.69

　排名：4
　公司：國泰建設
　2009年最新存貨總額（億台幣）：147.5
　2009年存貨比例：63.94
　2006年存貨比例：57.66

　排名：5
　公司：太子建設*
　2009年最新存貨總額（億台幣）：142.1
　2009年存貨比例：42.49
　2006年存貨比例：44.98

　排名：6
　公司：宏盛
　2009年最新存貨總額（億台幣）：138.44
　2009年存貨比例：74.27
　2006年存貨比例：61.18

　排名：7
　公司：華固
　2009年最新存貨總額（億台幣）：137.5
　2009年存貨比例：81.52
　2006年存貨比例：92.14

　排名：8
　公司：鄉林
　2009年最新存貨總額（億台幣）：127.4
　2009年存貨比例：83.64
　2006年存貨比例：50.27

　排名：9
　公司：力麒*
　2009年最新存貨總額（億台幣）：125.56
　2009年存貨比例：65.1
　2006年存貨比例：69.31

　排名：10
　公司：長虹
　2009年最新存貨總額（億台幣）：122.8
　2009年存貨比例：82.91
　2006年存貨比例：90.55

　排名：11
　公司：冠德*
　2009年最新存貨總額（億台幣）：121.4
　2009年存貨比例：70.17
　2006年存貨比例：61.06

　排名：12
　公司：宏普*
　2009年最新存貨總額（億台幣）：107.9
　2009年存貨比例：87.65
　2006年存貨比例：86.9

　註：統計資料來源說明：主要上市櫃推案公司，依09年存貨總金額排名；*為09年9/30資料，其餘為12/31資料。
　資料來源：公開資訊觀測站