房地產業 — 在崩潰或重整邊緣

台北縣汐止。家庭工廠圍著六米窄街，交疊著一群群的新屋和造鎮廣告。曾經是大台北地區的推案霸主，銷售成績一直維持平均六成，出現過一坪二十五萬的光榮時刻，現在則在每坪十二到十七萬間盤旋，和淡水、新店，並列為貶值空屋區的代表。
華麗而空蕩的樣品屋接待中心，夜晚，疏落的燈光和人影暗示著蕭條。
建商跳票率全省居冠的台中縣市。最有效的黑函就是放出某家建設公司財務危機的消息。風聲鶴唳，第七重劃區內，憤怒的債權人砸碎的玻璃窗，和血紅字跡的髒話，嵌在建商倒閉留下的半成屋上。
根據衛明不動產估計，今年台中市空屋數將達十萬戶，空屋率達三成二。也就是說，台中今年新推出的房屋，每十戶中，就有三戶將成為空屋。
高雄市，黃金店面，原價九百五十萬，現在高喊著總價六百萬還送車位……。
房地產的不景氣效應，拉扯著金融體系的後腿，更抽動了執政黨中央敏感的選舉神經。
選舉前夕，總統李登輝和行政院長連戰、副院長徐立德，在全國建築會議中，一致「關心」，並呼籲挽救房市。財政部和央行便全力配合放出各種利多消息，包括動用郵政儲金，以提供購屋者及建商專案融資、宣布放寬銀行投資不動產、都市空地抵押貸款限制等，汲汲營營為建築業紓困。
全國建築會議原本設定的議題：健全建築產業和經營環境，建築品質及其環境的改善，則被淹沒在喧噪的利多聲中。
「這些都只是擦外傷，內部得了癌症卻放著不治，」東帝士關係企業、東星建設董事長高建文不滿的指出，現在房市的問題，就是供過於求，「就像芒果生產過剩，沒人買就是沒人買，只有等著爛掉或倒掉，」高建文形容。
在輿論放出的利多消息和口誅筆伐的煙霧仗後，更多人關心的是：這一波的不景氣，究竟能不能像許多人衷心期待的，成為重整房地產業，解救無殼蝸牛的契機，或是一如過往，只不過是暴起暴落的另一次循環？
政府能否適度的出面管理，為房地產業設定清楚的遊戲規則，是關鍵的第一步。

江湖產業

每年有一兆五千萬產值，負責全國九五％家庭住宅的供給，牽連一百多個相關行業，粗略估計有一萬四千家業者的房地產業，四、五十年來，沒有目的事業主管機關，也沒有任何管理的法令。
要成立建設公司，只要符合公司法規定的二千五百萬資本額，就可以到經濟部登記成立。
進入障礙低，使得「每個人都覺得房地產誰都可以做，」信義房屋董事長周俊吉形容，建築投資業「比較像是投資業，而不像建築業」，自有資金一千萬，就可以做上億的案子，一旦工程款收不順，很容易就倒閉。
「景氣好的時候，阿貓阿狗都可以做建設公司，」業者指出。很多一案公司，為了逃漏稅和逃避責任，做完一個案子就關門，再換個公司名字，人才經驗無法累積，也沒有售後服務，成本低、利潤高，景氣好時如潮水般湧進，景氣不好拍拍屁股走人。
三采建設總經理室高級專員劉建林形容，這個產業向來沒有遊戲規則，靠大家自生自滅，憑的是叢林法則，優勝劣敗。一位曾經在房屋代銷公司工作過的研究生舉例，在公司的新生訓練裡，訓練主管赤裸裸的告訴他們：整個房地產業就是偷、搶、騙。
惡性循環的結果，造成劣幣逐良幣。一位就業者抱怨，「樣品屋灌水，不是我想灌水，而是我做實坪的樣品屋，賣的不如人家灌水的公司好。」
「關鍵的問題是，社會對房地產業沒有獎優懲劣的機制，」政大地政系教授張金鶚指出。

政府的角色

一年前，內政部營建署好不容易擬出「建築投資業管理辦法」，要為管理建築投資業踏出第一步，其中包括鼓勵先建後售、設定建設公司設立的專業標準、確立業者對消費者權益應負最終保障責任等條文，但是在建商的反對聲中，前營建署長潘禮門保證，此辦法「五年內不會出營建署大門」，法令胎死腹中。
今年的全國建築會議中，新任營建署署長黃南淵，重提管理條例，在不景氣的大環境下，加上公會改變態度，傾向支持，使得法令又重見天日。
「其實政府現在是比較有籌碼做些事的，」都市改革組織祕書長黃麗玲說，五年前房價狂飆，無殼蝸牛運動動員了這麼多人，還是沒有辦法讓政府和業界面對問題、做出改善。這一波的不景氣，應該是政府可以節省很多力氣整頓產業，做出長期住宅政策的好機會。
住宅學會理事長、台大建築與城鄉研究所教授華宜昌進一步解釋，政府當前的政策，應該順應市場供需邏輯，引導房地產價格有序的回退，並趁機讓市場紀律整頓體質不良、應被淘汰的廠商與金融機構，而不是以政策支撐泡沫經濟。
由於政府對住宅問題缺乏長期的規劃與理想，使得政府的介入經常是「發生問題，政府就出來一套應急的措施，等到實施後又已經來不及救急了，」曾經擔任過省住都局企劃處長，現任文化大學副教授的陳博雅認為。
例如，沒有一套長期的住宅政策下，我們看到：不久前李總統才說要打壓房價，推出六萬元一坪的國宅，現在又要幫助房地產業恢復景氣；而當空屋達到八十一萬戶時，政府還主導在林口、淡水等人口不足、產業不興、周邊道路都沒有的偏遠地帶，開闢大規模的新市鎮，創造更多的空屋。
又如，容積率的實施，在臺灣省一直沒有一個確定的期限，造成大批建商搶建，多於市場需求的量，終至崩盤。
「天天看政府有什麼臨時政策，企業也無所適從，」冠德建設董事長馬玉山有感而發。
住宅產業和政策不受重視，有其歷史因素。建築投資工會全國聯合會理事長莊南田指出，早期從大陸遷台，政府一心要反攻大陸，沒有想到長治久安，一切為國防，而國防產業需要外匯，於是早期發展以外銷產業為主，內需市場的住宅產業、國土規劃、都市計劃一直被忽視。
「沒想到這一放就放了五十年，」莊南田感歎。半個世紀後的今天，才發現公共建設、生活品質的嚴重落後，成為台灣競爭力的障礙時，政府才警覺到要改善。

住宅人權

根據瑞士管理學院和世界經濟論壇調查顯示，我國民眾今年購買自用宅能力在四十八個評比國家中，排名第三十五，落後於馬來西亞、印尼、新加坡、泰國等亞洲國家。
房地產業的畸形發展，關係的不只是一個產業的良莠存亡，也不僅是經濟成長的數字表現，對於社會上大多數人而言，房子，是一輩子辛苦經營的家，是人心安定的泉源。
從大學時代參加無住屋團結組織，城鄉研究所畢業後留在都市住宅改進協會的黃麗玲，已經是一歲半孩子的母親，為了維持一定的生活品質，堅持不做屋奴、不買房子的她，想起孩子，卻有著做母親的兩難：「十幾年後，我忍心兩手空空面對我的孩子，讓她和我一樣，為房子擔憂打拚、辛苦生活嗎？」
黃麗玲強調，當所有人的精力都被壓榨到買屋的途徑上，其他文化精神上的需求都被迫放棄時，「整個社會的價值觀就會因此而扭曲了。」
五年前，無住屋團結組織的呼籲，現在依然適用。「我們其實是沒有什麼實際成果的，」退隱許久的無住屋團結組織發起人之一李幸長感歎，動員了那麼多人的運動，如果站在強勢的政府和業者沒有積極動作，無殼蝸牛的力量是有限的。
但是也有人樂觀的認為，消費者意識的覺醒，在現今極不景氣的買方市場，能發揮槓桿的功效。
由無殼蝸牛運動延伸出來的崔媽媽租屋中心和都市住宅改進協會，就在最近的關鍵時刻，發起呼籲消費者「拒買、緩買」房屋的聯署活動，要「逼房價下三成」。
「這時候臨門一腳，就是最有力的制衡，」一位資深記者形容。
衛明不動產資訊主編、新齊家促進會理事長蔡為民表示，現在新齊家促進會正在制定消費者版的定型化契約，反制過去建商主導的契約。「他不理你，你就不買他的房子，」蔡為民每次演講都鼓吹，雖然現在是買方市場，但是消費者要懂得伸張自己的權益，「如果消費者不在意，建商不會改。」
而業者也一致表示，現在交屋愈來愈困難。台中一家建設公司，曾經碰到一位航發中心的工程師客戶，在交屋時，帶著Ｓ型腰帶，把所有的輻射偵測器、工具帶在身上，他從房子的第一樓開始偵測，看有沒有輻射鋼筋，再把房子裡的瓷磚一一敲過，空心的打個叉。「好像在驗收國防軍品，」業者形容。
「明智的消費者給優良廠商一個很好的機會，」上市的冠德建設董事長馬玉山說，不景氣的時候，更能凸顯品質、永續經營的重要性。在目前平均銷售率三成的情況下，品牌好的建商，銷售仍能維持六、七成。
另外，三采建設總經理林世雄認為，公交法、消保法、公寓大廈管理條例的相繼出爐，增加建商建造的成本，可以發揮加乘的效果，淘汰一些無心於專業、只求撈一票的建商。

工會自律

社會、輿論的外部壓力，會讓有心經營的業者，不得不往良性發展。同為房地產業中的仲介業者，就是一個很好的借鏡。
仲介業者早期被視為掮客，用勞力和時間換取金錢，形象很差。幾家新興的公司如信義、永慶、太平洋等，意識到未來分工愈細的產業中，仲介業若不朝專業發展，很容易被取代，所以籌組工會後，第一步先發起不賺差價，改以固定比例抽成，剛開始有業者反對，後來經過客戶認同，不賺差價，漸漸變成產業不成文的規矩。
進一步，仲介業要求內政部通過仲介管理條例，讓仲介人員必須通過證照考試，朝專業化發展。但是法條冷凍在立法院五年，還沒有消息，公會就自己辦考試，今年第一次舉辦，就有七千多人報考，錄取四千人。
政大地政系教授張金鶚認為，建築業也不能一天到晚怪政府，公會要扮演起自律自清的角色，「產業沒有反省的能力，這個產業不可能會好的，」張金鶚直言。
然而，在全國建築會議顯現出來的，業界自律自清的聲音，似乎還很薄弱。會中隱隱約約呈現的，仍是國大代表、全國房屋仲介同業公會理事長王應傑形容的，「你幫我借點錢，我幫你找選票」的政商心態。
營建署雖然有心要扛起建立產業秩序的責任，但是以一個政府的三級單位，資源和人員都有限的情況下，所做出的一百七十項建議案中，立法修法的有二十九項，研究推廣的有八十二項，營建署能掌控的範圍和格局，實在也很有限。
而隱藏在不合理房價、供需失調的背後，還有土地稅制、政商勾結、國土失衡等盤根錯節的爛源。
產官學各界都認為，未來應該要成立統籌國土規劃、都市計劃、住宅政策、營建管理的建設部，提高層級，統籌事權和資源，才可能有較全面的關照和有效的運作。
站在崩潰與重整的邊緣，主政者有扭轉乾坤的絕對強勢。房地產業能不能健全，住者有其屋的理想能不能達成，每個握有選票的手上，也都有一份力量。