房地產熱．捲土重來？ — 買地不是為了蓋房子

二月二十七日，財政部國有財產局標售華航旁一塊一千七百餘坪的土地，得標金額一億五千萬，是目前公告地價的三倍多。
　得標的不是專業建築商，而是經營金融業的國泰人壽公司，建築業者在「很不是滋味」的情況下，召開座談會，指責少數人「哄抬」地價，使得建築業發展受到影響。
　國有財產局隨即宣佈，原將於今年度內標售、位於中華路的原美國大使館一千餘坪土地暫緩標售，「不要趁熱賣，」國有財產局長徐金鐸解釋。事實上，國有財產局已經悄悄地將這塊地撥給財政部國稅局蓋辦公大樓，一位局內主管無可奈何地說：「不要聲張，否則，民間業者又有話要說了。」
　暫緩土地標售只是政府「調節」房地產景氣的手段之一，其他方法尚有降低業者貸款額度、追查購產資金來源等兩項措施。業者對這些措施的說法是：「潑冷水」。
　可是，銀行利率大幅下跌，許多資金在銀行裡「呆」不住，所以使得國內兩大投資市場－股市及房地產，顯得特別活絡，如今政府卻又大「潑冷水」，政府對這個行業的態度究竟是鼓勵還是壓抑？
　
房地產開始動了
　
　沒錯，國內房地產「開始動（復甦）了，」四季房屋公司總經理兼住商不動產企劃室主任李志忠表示。以房地產的火車頭市場－臺北而言，七十二年到七十四年的預售平均銷售率維持四五％，去年提高到五七％，到了今年一月－五月二日，已跳升到七七％。
　東帝士集團去年在和平東路、敦化南路口推出高級公寓住宅，一坪賣十二萬五千元。現在則「沒有十八萬（一坪）不賣，」代銷的負責人神氣地說。
　從成交數量來看，市場已經比過去五年活潑了；而以成交金額來看，購置房地產的獲利率也比銀行掛牌利率高出甚多，顯然，低利率政策使房地產恢復景氣。腦筋動得快的投資者，就向銀行借貸，用來買土地、買房子，漲價所得扣掉稅金及利息，仍有厚利。
　長期而言，「根據過去經驗推測，土地買了放著，一年漲價二十％是正常的，」國有財產局徐金鐸以他在臺北市地政處長、內政部地政司副司長、及目前兼任土地「估價委員會」召集人的經驗中，獲得這項心得。如果購地者有足夠的自有資金，那麼只要繳交不及二％的地價稅，獲利率一八％；如果是向銀行借錢買地，則以目前六．五％年利率計算，仍有一一．五％的淨所得。
　
避免有心人炒地皮
　
　因此，土銀在借錢給那些用空地做抵押品的債務人時，往往強調「必須承諾一年之內興建，才會借錢給你，」土銀副總陳棠表示，這是避免「有心人」向銀行借錢炒地皮。
　另外，個人擁有二棟房子後要購置第三棟房子，或是準備承購價值高的房地產，財政部會找上門追查資金來源。
　例如在登記投標二月二十七日土地標售的名單上，一位與某信託公司負責人有親戚關係的人士，以個人名義下了一億五千一百萬元的投標金（只比得標的國泰人壽少七百萬元），必須繳交一千五百多萬的保證金。按規定信託業不能投資房地產。加上個人擁有如此龐大資金，引起稅務機關的「好奇心」，不得不「進行了解」，但因「還好沒得標」，那家信託公司關係企業的一位主管透露，才不了了之。
　
政府干預房價
　
　追查第三棟房子資金來源也是經常性的措施，可是，「在房地產景氣時，財政部就會透過媒體『提醒』一下，」現任國大代表的北橋建設總經理王應傑似乎對這種作法，很「不以為然」。
　導致政府採取干預態度而不完全由市場決定價格的主要原因是：土地問題並非純粹的經濟問題，也是社會問題的一環，因此不像對其他產業所持的「愈景氣愈好」的態度。
　土地、房地產都是可買賣的，是經濟學家眼中的「商品」；但是，由於具有不可移動性，其價值和鄰近地區發展有密不可分的關係，在民生主義中， 國父就說得很清楚：土地漲價是社會全體共同努力的結果」，因此，「漲價歸公（以平均地權為手段）一直是政府奉行不渝的土地政策，」國有財產局長徐金鐸解釋政府的基本態度。目前的累計稅率、追查資金來源、規定金融業投資房地產最高比例……等措施，都是根據民生主義的土地政策而訂定，「已經脫離純經濟性，而加入民生主義所強調的社會性，」徐局長不疾不徐地解釋。
　在政府措施的干預下，國內房地產的確較鄰近國家及地區便宜，「對中下階層而言，這不啻是一個好現象，」臺灣省住宅都市計劃局企劃室主任陳博雅認為。
　
土地政策兼具社會性
　
　譬如，目前東京銀座一坪土地最高可達新臺幣五千萬元以上，而我國的ＧＮＰ是日本的四分之一，按相對水準而言，臺北市西門町、忠孝東路等地方的土地應該在一坪一千萬元以上。事實上，民間買賣的最高記錄約為一坪二百萬元，國有財產局標售最高九十萬元一坪，公告地價最高三十萬元一坪，遠比東京低。
　但是，隨著六○年代經濟發展，人口增加，土地需求愈多，供給無法增加，價格自然水漲船高，政府有意使房地產不完全依照經濟能力高低分配的政策，至今是否仍具有可行性？
　「資金雄厚的財團加入競爭，使得銀行調節房地產景氣功能愈來愈難以奏效，」土銀一位高級主管表示。
　政府原本可以透過擔保品的審查、價值的評估來調節房地產景氣。蕭條時候，標準放寬鼓勵投資意願；景氣時，標準嚴一些，避免太多投機者加入。
　但財團介入後的現況是投資者「資金龐大，根本不需要貸款，」這位主管認為，這使得銀行原有的牽制功能已經無用武之地。
　譬如，南京東路華航東側土地標售時，投標金額較高的前幾名－國泰人壽、華僑商銀、新光人壽等，都是金融機構；一些藝房子賣的公司，如海華建設、太平洋建設、同發建設、太子建設等，反而是敬陪末座。
　追查房地產資金來源的作法，對自有資金過多的金融機構難收嚇阻之效，除非是超過規定（例如保險業不得超過總資產的三分之一），或者利用人頭，但是，「機構愈龐大，花樣也愈多，」財政部一位官員說：「真是防不勝防呀！」
　政府延緩標售土地的目的是避免給大眾高地價的印象，防止投機份子趁機抬高房地價格。
　以短期而言，「是一項抑制預期上漲心理可行的權宜之計，」經建會經研處專員黃文治認為，長期而言，政府必須對現有土地善加整理，創造更多有效的供給，否則，「延緩標售仍不見得對長期房地產漲價壓力有任何助益，」在安靜的辦公室一隅，黃文治提出他的看法。
　在政府干預措施愈來愈難發揮預期功能，房地產便愈能依照市場供需法則來運作，「有人投資，價格自然攀升，」四季房屋公司總經理李志忠表示。
　
游資流進房地產
　
　然而，為什麼大家不約而同在此時對這個行業情有獨鍾？
　主要還是因為連年巨額貿易順差帶來的大量資金，以及不斷下降的銀行利率。
　「錢放在銀行最安全了，」富邦產物保險常務董事蔡明忠表示，但是現在「利率空前的低，收益損失太大」，存款在銀行裡「呆不住」了，當然不只是大財團的錢，一些市井小民的微薄存款多少也退出銀行。
　在找尋投資出路上，受到新臺幣升值，外銷依存度高的我國，外銷競爭力降低，各行各業投資報酬率也降低，股票和房地產便成為游資最快而方便的去處。
　從衡量投資的四個因素：安全性、穩定性、獲利性、變現性來看，股票和房地產各有利弊。
　以投資報酬率而言，股票市場是更吸引人的，「一個漲停板有時就等於銀行一年的利息，」土銀副總陳棠表示。
　然而，股票缺乏國人傳統上較講究的安全、穩定性，所以，儘管房地產的變現性低，仍是較被接受的投資工具。
　另外，近來流進臺灣的外資也有一部分投入房地產。買賣房地產的行家蔡辰男說，自由化、國際化的結果將有愈來愈多的外商進來，廠房、辦公室需求都會愈來愈多，加上臺幣持續升值中，有心者更是趁著此時把錢投進來。
　
投資房地產穩當
　
　投資世貿中心阿波羅大飯店的新加坡豐隆集團，於四月間將造價二十三億元的建築工程委託太平洋建設便是一例。
　經濟學上最基本的供需法則，更足以解釋房地產永遠被看好的原因。
　經濟學常舉的一個例子是：二十元買十顆糖，每顆糖二元；四十元買十顆糖，每顆糖四元。由於實施容積率，每坪土地能蓋多少坪樓板有上限的規定，不能無限制往上蓋，而臺灣土地有限，能蓋多少房子也有限，長期而言，人口增加，生活水準提高，房子需求只有上升。
　既然如此，投資房地產便是萬無一失的投資嗎？長期而言是不至於血本無歸，至於在這一波上，各界各有仁智之見。業者由於本身利益關係，說辭皆偏向樂觀。
　第一個有利變數是股票在狂漲之後，也許會一夕之間下跌，那麼，將有更大的資金壓力湧進房地產，「股票市場的現象也可能在房地產上重演，」廣信公司董事長周文龍指出。
　第二個因素則是國內物價上漲的壓力。
　七月分將重新公告地價，預料將比目前公告地價提高，太平洋建設經理楊嘯以他在業界二十年的經驗預測：「再加上公務人員也將在七月調薪，物價可能會提高，房地產也會跟著上漲。」
　
七月是試金石
　
　但也有許多專家並不同意業者的看法，他們指出，比起六十二、六十八年二次房地產景氣，這一波房地產的景氣因素顯然大為不同，不會有往年那種盛況。
　上兩回的景氣因素主要是搭國際油價上漲、通貨全面膨脹的便車而水漲船高的，經建會專員黃文治肯定地說：「小幅度的物價上漲，房地產搞不出什麼名堂的。」
　臺灣經濟研究所專攻建築的高級助理研究員鄭元興也表示，國際經濟情勢是影響國內物價的要因，單靠國內的哄抬，並不容易使房地產大漲。他認為：「七月是試金石，一過七月，價格就穩定了。」
　北市建築投資公會常務理事周文龍則進一步認為：「今年下半年到明年上半年之間，房地產會停止漲價」。主要的原因，是臺幣升值過多，各行各業景氣轉壞，連帶也使得房地產蕭條。
　各種推測聽起來都各有幾分道理，對手中有大把鈔票的投資者來說，真是撲朔迷離，無所適從。
　其實，「真正主宰市場價格的是預期漲價心理，」臺經所研究員鄭元興指出：「只要大家都認為房地產會漲價，價格就會上去。」
　
預期心理影響大
　
　經濟學者往往以「不猜不中，每猜必中」來形容「預期漲價心理」的無邊法力。只要消費者認為下半年會漲價，趕快搶著購買，需求一下子提高，推出的房子不敷所求，商人就有理由提高售價；如果消費者拒絕接受高價，價格還是會回復正常，不至於暴漲。
　在不可控制的國際經濟大勢（例如油價大漲）之外，維持「平常心」才能避免推波助瀾，使房地產不至於不正常暴漲，但是，「群眾一旦失去理智，誰也沒辦法遏止，」一位財經官員就說：「經濟部物價會報也只有乾瞪眼的份了。」
　因此，在撇開不可預測的因素外，要回答房地產是否會漲價，其實也很簡單，「如果民意測驗顯示，五○％以上民眾認為房地產會漲價，那就必漲無疑，反之亦然，」這是經濟學者吳忠吉眼中準確可信的指標。