這個擁擠都會的房價跌勢即將來到五年，是20多年前SARS（嚴重急性呼吸道症候群）危機以來最長的跌幅。
根據彭博情報（Bloomberg Intelligence）的新分析，若加上商業地產的損失，從2019年起，香港的房地產價值已經蒸發至少2.1兆港元（2700億美元、新台幣8.7兆元）。瑞銀集團和美國世邦魏理仕集團（CBRE Group Inc）專家預測還會跌得更深。
不久前香港政府推出稅務優惠，帶動房市短暫回溫，不過短短三個月，房地產市場又降溫了。儘管房地產開發商祭出優惠折扣吸引買家，5月香港新房銷售依然大跌46%，6月第一個週末的舊屋銷售則下跌40%。
投行傑富瑞（Jefferies LLC）分析師Sam Wong表示，由於利率維持高點的時間長於預期，買家選擇觀望，所有人都預期買氣會減緩，不可能每個星期都維持在高點。
和紐約、倫敦等其他大都市一樣，香港房市也因利率上升、金融業職位減少以及工作習慣變化而受挫。對許多香港市民來說，房市低迷也是再明確不過的市場指標之一，象徵著對香港亞洲首要金融中心地位的信心不再。
儘管中國當局最近試圖恢復信心，對這座城市未來的擔憂並未消失。習近平自2019年香港親民主抗議活動開始打擊自由，並在3月通過安全法，引發外籍人士和國際公司的撤離潮，從而減少了對房地產的需求。北京和華府之間的緊張關係遲遲不退，也使得香港作為西方資本與中國企業間橋梁的角色受到質疑。
本月岑耀信（Jonathan Sumption）、郝廉思（LawrenceCollins）兩位海外法官辭去香港終審法院的職務，加上另一名海外法官麥嘉琳（Beverley McLachlin）宣布將退休，使得支撐投資人信心的法治再次成為焦點。
這一切都深深影響這座城市，香港房地產在公眾心目中的地位可能大於其他主要金融中心。當地知名房地產大亨們自2022年以來，已經減少了40億美元的淨資產，並正在採取措施進行多樣化。現在屋主們愈來愈會思考以前難以想像的事情——賠本出售房地產。
「在房地產產業，我們看到了50年來最大的結構變化，」恒隆集團前董事長陳啟宗在6月的彭博財富論壇表示。「香港的整個資產價值都需要調整。如果你不接受、不承認這一點，你會非常不快樂。」
儘管幾乎沒有人預測貸款持有人或更廣泛的金融系統即將面臨危機，這種低迷風險餵養了對香港信心下滑的惡性循環。港府在2月取消了長達十年的房地產購買限制，房價依然跌跌不休。至5月26日的一周數據顯示，香港主島的房價跌至2016年以來最低水平。
Demographia國際住房負擔能力報告在2023年評比香港是全球最難負擔房價的城市，香港房市可能還有很長一段跌幅。
35歲會計師莉莉安‧劉（Lilian Liu，音譯）的經歷正是這種新現實的縮影。她去年2月把她的海景公寓以950萬港元（約新台幣3938萬元）的價格掛牌出售，認為這是合理的價格。這棟公寓距離香港金融中心只要搭兩站地鐵，26平方公尺（約7.865坪），擁有罕見的陽台與大面積採光，樓下有時尚的咖啡館和酒吧點綴街道。
沒有買家上門，她降價3%，然後是15%，再降5%。一年多了，她仍然沒有找到買家，面臨120萬港元（約新台幣497萬元）的虧損。
她說，「香港人的人生目標就是擁有一套房子。」「現在，如果我沒有房產，我會覺得很幸運。」
港府發言人透過電郵聲明表示，香港的房地產市場受到全球經濟成長放緩、高利率以及本地股市情緒溢出的壓力影響，而不是需求的結構性下降。發言人補充說，辦公空間的供應增加有助於香港永續發展，港政將密切監視房地產市場，提供足夠的土地以滿足社會和經濟需求。
沒有多久前，香港各個社會經濟階層的居民，都把擁有房產視為一種驕傲、財富累積和成功的象徵。香港人甚至用「樓奴」來形容對房地產的癡迷。
「從我開始有記憶起，記得我父親總是說『付房貸需要很多錢』，」劉說。她的父親是卡車司機，母親是中醫藥師，她親眼目睹老一輩如何靠押注房地產致富，並等待自己的機會到來。
1997年香港回歸後，對房地產財富的追逐進一步加速。這座城市鞏固了身為中國大陸與世界之間橋梁的地位。
除了幾次短暫而偶爾的劇烈逆轉，香港的住宅房價2003年以來多數時候一直在上漲。中原指數從谷底上升約500%，達到2019年的峰值，因為這座城市做為中國經濟繁榮的門戶吸引了全球投行、重大IPO和全球人才。那時候，新聞形容香港的房地產市場「高不可攀」和「不可能跌」。
在2019年抗議活動和隨後習近平政府的鎮壓之後，房地產市場開始動搖，隨後是混亂的疫情政策，使香港這個依賴貿易的經濟體孤立起來，並削弱了香港高效治理的聲譽。香港人口連續3年減少，去年才回升0.4%。
「香港身為安全避風港的形象已經惡化，這將影響對房地產的需求，」香港科技大學社會科學部教授、經濟學家霍茲（Carsten Holz）說。
地緣政治緊張局勢進一步削弱了對香港的信心，一些美國養老基金減少了對香港市場的曝險，包括律師事務所孖士打（Mayer Brown LLP）在內的公司都採取措施分拆業務。
「過去，香港一直是中國與其他西方國家的連接器，」香港浸會大學副教授麥萃才（Billy Mak）說。「然而，現在從西方的角度看，由於政治問題，一些公司可能不太願意搬到香港，似乎他們被建議不要跟中國做生意。」
香港主島房價從2019年高點已經下跌約29%。自第4季度以來，未售出的房屋徘徊在20年來的最高水平。包括長江實業和恒基兆業等開發商正在調降新建案的價格。同時，陷入困境的中國公司正跳樓大拍賣在香港的房產。
香港豪宅市場同樣受到打擊。
「去年是過去30多年來房地產市場最糟糕的一年，」Habitat Property Ltd高級顧問艾蘭‧李（Alan Li，音譯）表示。「賣家若想出售，必須至少降價20%。」
這與美國等地區形成鮮明對比，在截至6月2日的四個星期內，美國房價年增4.4%，創下歷史新高。澳洲房價也因供應短缺在3月份略有上漲，其中伯斯的房價飆升了2%。
UBS分析師預計香港住宅價格今年將再下跌5%。
「房價上升的時代已經結束，」香港大學商學院助理教授麥可‧王（Michael B. Wong，音譯）表示。他補充說，這種變化不全是壞事，因為舊體制產生了極端的不平等。
根據CBRE Group的數據，到12月，香港17%的辦公空間將會閒置。這家商業地產服務公司估計，辦公室租金今年將再下降最多10%。
高力國際（Colliers International）租戶服務部主管顏慧萍（Fiona Ngan）表示，以前需要兩週完成的商業地產交易現在可能需要幾個月，而且需求主要來自中國大陸的公司而不是跨國公司。
「現在我的大部分時間都花在訓練經紀人如何獲得新客戶，因為現有租戶在縮減規模，」顏慧萍說。儘管商業辦公市場的過剩可能在兩年內穩定下來，但全球總體經濟和地緣政治問題代表香港的房地產市場不會很快恢復到過去的強勁水平。
與商業和住宅房地產仲介告訴媒體，許多人一個月內甚至連一筆交易都很難成交。5月份香港的房仲數量降至6年來最低水平，房仲們正在進行冷門電話銷售，並動用存款來支付日常開支。這個曾經光鮮的行業不再吸引年輕人才。
香港政府正努力打破這個下跌循環。除了在2月份放寬房地產限制，港府推出各種人才計畫，以吸引外籍勞工。香港也舉辦會議和演唱會來推動旅遊業。遊客人數從新冠疫情的低谷中恢復，但仍徘徊在峰值水平的一半左右。
一些外派人士願意以合理的價格購買香港房地產。中國公民安娜‧陳（Anna Chen，音譯）希望買下李嘉誠長實集團的新建案「Blue Coast」這個建案的定價低於成本，每平方英尺售價2萬1968港元（約新台幣9萬1078元）。
陳說，「我們預見到孩子們在這裡接受教育，畢竟相比於內地，香港仍然更加國際化」。這個四口之家在18個月前搬到香港，陳女士的丈夫在高科技工程領域工作，通過香港的優質人才入境計畫獲得簽證。
香港財政司司長陳茂波表示，儘管房地產市場面臨短期調整，但隨著利率開始下降和中國經濟穩定，他對中長期前景持樂觀態度。
對於莉莉安‧劉來說，在世界上最昂貴的城市之一持有房產所帶來的財務和心理壓力遠遠超過市場反彈的長期前景。
她每月因利息損失約1萬0000港元（約新台幣4.15萬元），同時承擔著無法進行其他替代投資的機會成本。她指出，由於經濟波動，香港有些銀行的定存利率高達4%。
她說，「在我的投資組合中擁有房產這種賭博，不是明智的選擇。」「有更聰明的投資選擇。」
（資料來源：Bloomberg、Business Times）
