天下國際週報：居者有其屋，是西方國家最大的經濟政策錯誤

政府鼓勵大家買房，卻又限制蓋房

自從二次大戰後，各國政府開始鼓勵民眾買房，美國算是其中最積極的國家。根據官方統計，美國透過稅收優惠，一年補助2000萬美元（佔GDP大約1％）給買房自住的屋主。1940～2000年，美國的房屋自有率從45％提高到70％。

許多富有國家為鼓勵買房，民眾的房產交易所得不需要繳交資本利得稅，甚至有些國家會補助買房的貸款或頭期款。

但是政府一方面鼓勵買房，另一方面卻又限制蓋房，特別是大都會地區的限建規定愈來愈嚴格。例如，美國的土地使用法規有所謂的分區管制，也就是某些地區僅能興建獨棟住宅，禁止興建公寓大樓，加州的聖荷西，有94％的住宅區都只能興建獨棟住宅。

有房的人阻止別人在自家附近蓋房

根據《經濟學人》推估，目前富有國家的房屋興建率僅有1960年代的一半。為什麼富有國家限制住宅大樓的興建？

廣告

2001年，哈佛大學教授費歇爾（William A. Fischel）提出了「房產選民假說」（Homevoter Hypothesis）：擁有房產的民眾積極參與政治、制定政策，限制房屋興建，以維持房價。日後的研究也證實了費歇爾的假設。

在限建令的影響下，市場供不應求，房價飆漲，也是導致貧富不均的主因之一，愈來愈多年輕人買不起房。 根據統計，富有國家的房屋自有率在2000年達到高峰之後，便開始出現下滑。 

在美國阿肯色州的派恩布拉夫（Pine Bluff），平均房價為9萬美元（約台幣270萬元），但是在加州的聖路易斯奧比斯保（San Luis Obispo）小鎮（位於舊金山與洛杉磯之間），平均房價高達72.5萬美元（約台幣2,175萬元）。

（Shutterstock）

因此，近年各國政府開始重新檢討既有的都市規劃法令，希望解決都會區住宅房屋供不應求的問題。同時大量興建公有住宅，2018年英國興建的公有住宅數量是1992年以來最高的。

政府可以怎麼做，才能抑制房價上漲？

廣告

除了解決供給面的問題，政府還可以怎麼做，才能有效抑制炒房熱潮、避免房價不合理飆漲？

1.管制金融市場：提高房貸的限制條件，讓借錢買房變得困難，使得民眾在借錢買房前，更能謹慎評估自身財務能力。

以英國為例，政府規定銀行提供的高倍數貸款（貸款金額超過貸款者所得的4.5倍以上）金額，不得超過一般房屋貸款總額的15％，避免信用快速膨脹。

不過，近幾年出現非銀行貸款機構，又引發了新的危機。在美國，2018年有超過60％的房貸是出自於非銀行貸款機構。

這些非銀行貸款機構多半為了規避嚴格的銀行管制法規而成立的，而且傾向貸款給信用不佳的客戶，因此引爆危機的風險遠高於傳統銀行。要如何管制這些非銀行貸款機構，成了各國政府的頭痛問題。

廣告

2.管制租屋市場：如果改善租屋市場的效率，也能降低民眾買房的意願。例如，德國柏林市政府在2019年10月通過一項政策，只要是2014年前興建的房屋，未來5年內房東不得調漲房租，租金也不得超過柏林市政府訂定的上限。

3.修改稅法：例如川普政府降低房地產稅和抵押貸款的利息抵稅額的做法，或是針對房屋交易所得課稅。

4.不採市價估值：可參考德國政府的做法，評估房產價值時不依據市價，而是抵押貸款價值（mortgage-lending value），也就是房屋未來的長期價值，便可阻止房價的大幅波動。當房價長期維持穩定，自然可因此降低買房炒房的熱潮。

◎《時代》雜誌：「一人之下、萬人之上」的美國第一女婿　

（取自《時代》雜誌官網）

如果想要了解川普的決策過程，就不能不認識他身邊最得力的助手、第一女婿庫許納（Jared Kushner）。

廣告

庫許納是猶太人大屠殺倖存者的後代，成長於正統猶太家庭，27歲時便掌管他父親創辦的房地產事業。2009年和川普大女兒伊凡卡（Ivanka Trump）結婚。

川普上任之後，庫許納成了「一人之下、萬人之上」的美國白宮資深顧問，可以在白宮內行動自如，參與任何決策。

一開始，對於川普重用庫許納，兩黨都不看好。川普將部分最重要的任務交給庫許納，這讓行政部門顯得無能。至於民主黨，則認為川普的做法導致美國政府陷入用人唯親的危險。

庫許納負責的工作範圍非常廣泛，包括調停中東和平、興建邊境牆、改革刑事司法系統、修補與中國以及墨西哥的外交關係、成立美國創新辦公室（Office of American Innovation）。

雖然出包不斷，對川普的影響力仍有增無減

不過，在川普上任的頭幾個月，庫許納倒是惹了不少麻煩。他與俄國銀行家碰面，遭到美國聯邦調查局的調查。他支持川普開除聯邦調查局局長柯米（James Comey），促使美國司法部任命穆勒為特別檢察官，調查通俄門。

廣告

他在白宮的另一個重要工作就是「清理戰場」，將那些他認為立場與川普不同的人逐出權力核心之外。

但是他看人的眼光實在是令人捏一把冷汗。他極力說服川普任命佛林（Michael Flynn）擔任國家安全顧問，佛林只上任24天，因為沒有誠實告知曾與俄國大使通電話而辭職下台。

沒多久，庫許納成功趕走白宮發言人史派瑟（Sean Spicer），並推薦紐約金融家斯卡拉姆齊（Anthony Scaramucci）接任，但是斯卡拉姆齊上任10天之後就被迫下台。

儘管不斷出包，但是都無損於庫許納在川普心中的份量以及影響力。

2017年，關於美國駐以色列大使館搬遷到耶路薩冷的問題，庫許納和當時的美國國務卿提勒森（Rex Tillerson）以及國防部長馬提斯（James Mattis）唱反調，最後川普選擇站在女婿這一邊。一個月後的某一天，提勒森上洗手間滑手機看推特，才知道自己被開除了。

雖然，對庫許納的批評和嘲諷從來就沒停過，但是他也並非毫無建樹。

推動獄政改革，翻轉形象

他所領導的美國創新辦公室推出《第一步法案》（First Step Act），主要是給予法官更多自由裁量權，希望能協助囚犯重返社會，並解決美國司法系統中的種族不平等問題。

在庫許納的努力協調下，原本一度陷入僵局的法案，終於獲得美國參議院的投票通過，也為庫許納獲得不少正面評價。

他很清楚自己的角色定位，「當你為川普工作，千萬要記住一點，絕不能興風作浪，只有川普可以，」庫許納說，「你的工作就是每天盡可能地乘浪前進。」

庫許納相信，獄政改革能為川普爭取到非裔美籍選民的支持，特別是在競爭激烈的搖擺區，川普必須在原本的基本盤之外，拓展其他票源。

「我相信我們還有很多可以做的，」庫許納說。「我希望我們有機會連任，可以繼續推動這些改革。」但是，許多保守派人士擔心，一旦川普連任，庫許納和伊凡卡的影響力只會有增無減，屆時恐怕又將掀起另一波角力戰。

◎《彭博商業週刊》：曾被批評沒有投資天賦　他如何成為私募金領域最令人畏懼的人物

（取自《彭博商業週刊》官網）

他是私募股權投資市場最令人畏懼的人物，布萊克（Leon Black），他所創辦的私募股權投資公司「阿波羅全球資產管理公司」（Apollo Global Management），專門以低廉的價格收購債台高築的公司，大幅刪減成本與人力，收取高額的股利和管理費用。

2019年11月，阿波羅才打下了漂亮的一仗。巴菲特的波克夏公司原本有意收購科技公司Tech Data，最後卻被阿波羅搶標。

大學主修哲學，取得哈佛MBA

經濟衰退時，正是阿波羅賺錢的大好時機。2008年金融風暴後的10年期間，阿波羅的資產成長6倍，超過3,200億美元，布萊克個人資產達到95億美元。

布萊克在大學時就讀達特茅斯學院（Dartmouth College），主修哲學，之後進入哈佛商學院就讀。畢業後，他曾到雷曼兄弟應徵，面試時主考官卻對他說，他完全不具備在華爾街成功的腦袋和個性。

後來透過朋友介紹，布萊克進入由垃圾債券之父的林頓（Robert E. Linton）創辦的德崇證券（Drexel Burnham Lambert）工作，短短4年便成為德崇的合夥人。

德崇專門替高風險或新興的中小企業承銷垃圾債券，協助這些企業取得營運需要的融資或是惡意收購其他公司。

面對任何危機，總是能全身而退

1980年代，德崇因為垃圾債券天王米爾肯（Michael Milken）而聲名大噪，到了1990年卻也因為這位天王而走向破產的命運，米爾肯被起訴多項罪名並入獄服刑。

一舉扳倒德崇的關鍵人物正是當時的紐約檢察長朱利安尼（Rudy Giuliani）。但是布萊克卻絲毫不受影響，也未被起訴任何罪名。

另一次，美國保險公司Executive Life位於加州的子公司因為虧損嚴重被加州政府接管，布萊克看準這是大好投資機會，於是提議以32.5億美元的價格買下Executive Life的債券。

但這項決定卻間接引發了長達10年的法律訴訟，美國政府單位調查發現，法國里昂信貸（Crédit Lyonnais）也參與了Executive Life的投資，違反了外國企業不得投資美國本土保險公司的規定。里昂信貸被處以罰款，但這一次布萊克依舊全身而退。

2009年金融風暴席捲全球，各地金融機構決定出售保險業務。布萊克成立Athene保險控股公司，大量收購各家公司的保險業務。然後透過特殊協議，要求Athene的資產全部投資於阿波羅旗下的基金產品。

這種操作方式明顯有利益衝突之嫌，也引起政府監理機關的關注，但是要調查清楚兩家公司之間的關係，又得耗費一段時間。

但是，華爾街的記憶總是短暫的，只要有亮眼的獲利數字，所有事情都可以被原諒。當然，布萊克也時時不忘美化自己的形象，例如贊助莎士比亞和黑色毒瘤的研究；捐贈4,000萬美元，贊助現代美術館翻修工程，自2015年起，布萊克便擔任現代美術館信託基金會主席。

儘管面臨政府監管機關的調查，布萊克完全沒有縮手之意，他公開宣稱，未來5年阿波羅管理的資產將成長兩倍，達到6,000億美元。今年68歲的他，也不準備退休。所有人也都等著看他與政府鬥智的結果，等著看當年德崇證券的劇情是否會再次上演。