台灣的國土空間規劃一直採取將土地分為「都市土地」及「非都市土地」的剛性手段，而土地一旦被劃定為都市或非都市範疇，便決定土地的市場價值。
具體來說，如果土地納入都市計畫範圍內，便明顯比非都市土地的市場價值來得高，而一旦劃定為住宅區、工業區或商業區又比公共設施的公園、綠地或廣場的價值來得高，再加上劃定分區後不容易變更為其它使用，使得變更土地分區為都市計畫用地、或將公共設施用地變更為住工商土地，已然成為土地利益既得者與炒作者的致富法寶，而這也正是社會公平及居住正義備受扼傷的主要根源之一。
而在高價的都市土地中，又有一種不易被社會大眾察覺的違規使用模式：工業區廠辦大樓或商業區商業大樓變相作為住宅使用。這些光鮮亮麗的大樓高舉著現代化城市建設及智慧化集居環境的大帽子，炫耀著社會大眾所崇拜的國際都會天際線及高科技生活空間，但如果仔細深究這些亮麗建築的背後，其實存在著違規使用的扭曲空間！
上表：哪幾類工商分區，嚴禁轉做住宅？
由於台灣兩極化的城鄉發展模式，造成北北基桃四個城市的人口超過900萬，不只公司行號及企業總部大都設置在此，高所得、高產值及高消費，造成台北市（及晚近的新北市）地價及房價急速飛漲，而近年來由於高鐡通車、機場捷運即將通車及三環三線陸續動工的帶動下，高地價高房價現象逐漸向桃園縣轉進，使得居住不正義問題從台北市擴延到鄰近的新北市及桃園縣。
仔細觀察，頂級的高房價建築之所以存在，是因為存在著少數頂端消費者的需求，這些高價的豪宅，帶動了中價位的住宅價格跟著提高，使得一般受薪階級想在雙北市買到合宜的住宅更加困難，也因此造就了一些建商動腦筋到工業區及商業區變相違規使用上。
原本工業區的廠辦大樓是為滿足產業需求，但台北市及新北市核心都市地區不再發展傳統高耗能、高耗水及高污染的產業，而其生產模式也不再是低樓層占地廣大的生產線廠房，而是轉向立體高樓發展的科技產業或生產者服務業。也因此，當建商申請興建廠辦大樓，外觀上根本無異於一般住宅大樓。
因此即使是合法取得建築執照所興建的廠辦大樓，如果沒有嚴格的事前審查及事後管理，很容易變成在工業區以較住宅區便宜的土地成本，蓋出比住宅區更高容積的大樓，再加上容積移轉取得的容積不受原有都市計畫容積最高上限的管制，更造成工業區廠辦大樓林立。而一旦興建完成後，如果沒有仔細審查使用執照並在許可後嚴格管理，便會變相成為違規的住宅大樓，這種現象尤其是在雙北市的都市工業區中隨處可見。
至於在商業區取得建築執照興建的商業大樓，如果使用執照取得後沒有嚴格管理而變成住宅大樓，由於其容積率及建蔽率比工業區的廠辦大樓來得更高，造成更不公平、更不正義的違規使用現象，從而也為財團創造了更大的獲利空間，進而擴大了因土地、房價形成的貧富分化與對立。
由於一般民眾通常難以判斷這些廠辦大樓或商業大樓是變相的違規使用，更不容易明白工業區或商業區土地使用管制或建築法規的專業內容，但建商在取得建築執照並動工後其實相當清楚這些規定，因此如果一開始便企圖以廠辦大樓或商業大樓販售作為違規使用的住宅大樓，便應嚴格處罰，甚至應取消原許可的建築執照。至於廠辦大樓或商業大樓完工後，在透過市場交易販售時，如果販售者未盡告知的責任便屬不合法的行為，但如果購屋者在被告知後仍願意購買，則購屋者便應負擔後續應有的法律責任。
要杜絕這種變相違規行為，正本清源之道在於首先應從全市或區域的角度檢討工業區或商業區的必要性及區位，如果確有必要設置工業區或商業區，便應落實產業區位的要求，給予適當的土地使用管制、合理的建蔽容積及嚴格的監督管理，以建設適地適性的都市型生產基地，才能真正帶動地區的工商發展。
但如果通盤檢討後，確實沒有必要保留作為工業區或商業區，便應變更為其它合理的分區，並要求適當的變更回饋（捐地而非繳代金），才能塑造合宜且合乎土地使用管制的居住環境。
至於仍有必要作為工業區或商業區的區位，便應嚴格控管建築執照及使用執照的發放，除了註明建築基地核准的工商業使用內容，並在使用執照取得後定期或不定期查核，如果有不符合分區使用規定應按次處罰，甚至在一定期限後撤銷建築執照及使用執照，限期拆除。
質言之，一旦明確劃定了各種土地使用分區，便應嚴格落實土地使用管制的內容，才能給市民適地適用的城鄉發展模式，也才不會造成名不符實且獨厚特定團體的不正義都市空間使用，惟有如此，才能落實都市計畫法制定的目的：「為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展」。
關於作者 李永展
美國密西根大學環境規劃博士。現為中華經濟研究院研究員、中華民國社區營造學會理事長。曾任桃園縣城鄉發展局長、桃園市副市長、文化大學教授、政治大學教授、國家永續發展委員會委員、內政部都市計畫委員、區域計畫委員、以及綠色公民行動聯盟理事長、台灣環境資訊協會理事長；並獲頒教育部「新校園運動貢獻獎」及都市計畫學會「都市計畫獎狀」。著有《永續發展》、《永續城鄉及生態社區》、《永續國土‧區域治理‧社區營造》等書。
