當心購屋陷阱

對照現階段國內房地產市場，不少地區處於超額供給，而住宅自有率已高達八五％，失業率仍高達四．九九％，加上去年法院拍賣不動產之數量仍高達三十萬筆，並不會有像民國六十二年及六十八年的房價大暴漲現象。「好區位、好地段與區隔性明顯的產品，才比較有機會增值，」莊孟翰分析。

成交市場主要集中在大台北地區。特別是交通方便的區域及學區附近，莊孟翰表示，新竹以北縣市佔了全台灣四五％的人口，因此中南部房地產的供給還是大於需求，不會有馬上的漲幅，至於高鐵沿線可能會帶動部份鄉鎮的新商圈，但發展還要三到五年時間。

房屋種類則以中古屋和套房居多。永慶房屋業務發展部經理陳韻如表示，因為現在建商手上有的地都還不多，因此會以中古屋和小坪數的套房為主，此外也有朝台北縣和郊區發展的趨勢。

投資購屋教戰守則

投資這波房地產，要小心利率回升及房貸問題。

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政府去年兩度增撥的四千八百億元優惠房貸，到二月底止剩下一二二二億元可供申貸，如以每月三百億元的撥款速度估算，預計到六月底額度就會用完，購屋的民眾要特別小心利率的回升問題。

對此，張金鶚建議，首先要衡量自己的收入，自備款不宜太低，每月的利息不要超過收入的三分之一，最好維持在收入的四○％以下，避免利率回升後，利息太重無法負擔。

在購屋種類的選擇方面，中古屋的屋齡最好不要超過十到十五年，居住環境和漏水問題，需要特別小心。如果購買套房，價格太高要多考慮。莊孟翰分析，因為現在房價增值不快，可能無法像以前單靠租金回收成本，加上折舊率的問題都要列入考慮。

下一波的房市熱潮則可能延伸到預售屋市場，要長期觀察建商的信譽。消費者文教基金會吳明島表示，預售屋容易產生的交易問題最多，常有建商成立子公司，成屋後關閉子公司，以規避責任問題。尤其是這波原物料大漲，建商是否有健全的財務結構和完善的避險措施都須列入考量。 如何不做冤大頭？

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消費者文教基金會申訴部主任吳明島表示，房地產問題已連續五年高居申訴項目第一位，民眾購屋要特別小心訂金及契約問題，「糾紛常在下訂金的初期產生，」吳明島說道。

含車位價的房子要特別小心。像是四十坪的房子含車位十坪，每坪五十萬，賣五十坪的價錢二千五百萬，但車位通常比較便宜，可能只值二百五十萬，實際總值可能只值二千二百五十萬。

此外，常見的還有假透天問題。假透天指的是一千坪土地，兩邊各蓋十戶房子，一邊是透天厝，一邊則是公寓，雖然買的是透天這邊的房子，但產權是兩邊所有，之後要轉手，可能會遇到產權的問題，需要小心。

「這類公共設施比例太高的房子都要注意，」吳明島提醒，公共設施的項目過多，實際使用面積太小，之後土地使用上常有產權的問題，容易發生糾紛。

看屋時，要特別小心一加一房的問題。房子的面積坪數，如有遇到擴建的部份，要詢問清楚是否為陽台擴建的違章建築。

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對於這波原物料大漲，許多民眾擔心會有海砂屋和輻射屋的問題。吳明島建議，民眾可以主動要求賣主提出非海砂、輻射屋的證明，「購屋前的第一關要把守好，契約和相關證明要嚴格要求，選擇有信譽的仲介公司，才能避免風險，」吳明島強調。