香港炒樓術大公開

中共國務院發展研究中心研究員蕭元真與上海龍建實業董事長管寶龍等在一份聯名報告指出，土地供應的萎縮，使投資客成本提高、交易機會減少，出現買家撤出資金到其他市場的走向。

大環境的限縮，讓施永青評估，「資金可能到台灣、新加坡或是外國房地產價較低的地方。」

港資是否已積極進入房產操作仍是未定之天；但炒樓手一旦到來，將會掀起台灣房產價格的翻攪。

因為，香港有種各國市場少見，也無法抗拒的壟斷式炒樓文化。

無所不用其極的買樓文化

香港人幾乎是把賺來薪水的一半以上拿來「供房」，地狹人稠的九龍與香港島上，只有五六％的人擁有自有住宅，比台灣的八七％整整少了三十個百分點。

香港人戲稱買房就像買豆腐，累積小塊豆腐後再換一塊大豆腐。甚至有些房子小到人坐在客廳，腿一打直就碰到了電視機。

可開發的地料有限，香港樓房多半是財團有效率地集中開發。

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知名民調專家、香港中文大學副教授王家英就居住在最大的財團長江集團下的一個樓盤裡，住在同一社區的中產階級還有五千多戶。

在開發商統一管理下，居民上網、電話、水與電都使用財團旗下事業的系統。曾經有人因壟斷問題告到法院，但卻因香港沒有公平競爭法而敗訴。

在這種壟斷的住房文化，六百九十萬香港人口的房子，幾乎由八家主要的開發商包辦；其中，約一百萬人住在李嘉誠蓋的房子裡。

香港房地產這種大量、集中開發的遊戲規則，也繁殖到溫哥華、倫敦、舊金山、中國各大城；一位居住溫哥華的華僑，就眼見香港住宅的高效能運用，「房子都小小的，很像鴿子鳥籠。」對原有溫哥華寬大的建築設計起了挑戰。

更重要的是，各地房地產也都隨著港商的操作而飆漲。

香港房地產開發在海外掀起房價巨浪、進入外地市場能勝出的功力，在於它存在的幾個特質。

炒樓術1：財務槓桿

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第一，擅長併購、靈活運用財務槓桿。

以李嘉誠的長江實業為例，去年在香港上市公司的聯合市值估計有七六八六億港元（相當三兆三千億台幣），佔香港股市總市值約六％。

李嘉誠的作風是香港財團領袖的縮影。他們擅於以小吃大。一九七九年，長實以六．三九億港元收購當時市值約六十億港元、但處於財政危機的和記黃埔集團。長和集團也成為一個富可敵國的王國。

不論是長實、新鴻基、太古等香港地產商的財務運作，也是以小搏大；不少地產商的資本負債率平均在四成以上，有的甚至達到六成，精於財務槓桿遊戲。

炒樓術2：圍棋手法

第二，充分運用資本外，還有他們過人的直覺與進入市場的精明策略。

曾是前香港行政特首董建華時代，負責對台事務經營的顧問葉國華，目前是耀華教育管理有限公司主席；在香港高級地段的灣仔軒尼詩道上，左彎右拐都有他的土地，上頭是好幾所國際雙語學校。

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葉國華分析香港開發商成功的關鍵之一，是他們擁有龐大的資本進行「祕密收購」的能力。

他表示，開發商會先進入當地市場，收購小公司，由該地的小公司購買土地；「地產商就要人頭進去，買；進去，買；外面以為一點動靜也沒有，等形勢一到，他就大張旗鼓，改變土地用途。」

在政府與民眾亳無所悉的情況下，港商就以買一點然後連一片，蠶食鯨吞了當地市場。

葉國華則是以「下圍棋」形容香港人獨特的炒樓經，「他們總是在下一盤佈了很久的棋。」

炒樓術3：操控情緒

第三，炒樓方式，世界獨步。港商有一套厲害操控房市買賣的方法。

香港賣房地產大部份是預售屋（他們稱買房叫「買樓花」或「炒樓花」），賣樓則是無所不用其極。

香港賣樓沒有訂價，開盤時間甚至會出現在三更半夜。

一般來說，地產開發商開樓盤時，會請合作的房仲業者把有興趣買樓的顧客齊聚一堂。

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一開始，開發商會設計讓房仲業者互相廝殺。開發商會同時與兩家仲介合作，甚至還會設計售樓英雄榜，加深仲介間的競爭，仲介業會拚了命把客人帶進樓盤裡。

開發商有時把開盤時間訂在深夜。例如，晚上六點多，他們要求仲介帶顧客進銷售大堂；有些大的樓盤，熱鬧時多達三百位客戶聚集等待。

這時，開發商會採拖延戰術，從晚上六點拖到夜晚十點才開始賣；「六點去，飯也沒吃、坐也沒地方坐，客人被搞得神志不清、累得半死時，就開盤了，他們是這樣子操縱客人的，」施永青形容。

開盤時，開發商並沒有訂出價格，而是拿著一張Ａ４紙，上頭寫著十八樓Ｃ座、五百八十萬；接著，仲介商會對著賣屋的老總大叫，「給我呀，我的客人陳先生等很久了，我一定可以幫你賣出去的。」

賣屋的老總看其中哪位仲介的眼神最飢渴，就把手中紙遞出；接著，仲介商拿著紙衝出去大叫，「陳先生我幫你拿到了。」在供不應求的氣氛下，陳先生直覺接下單子。回到家才驚醒，本來想要的八樓變成十八樓、Ｂ座變C座、三百八十萬可接受的價格卻跳到五百八十萬。

有些開發商的預售廣告手法誇張，像最近香港新界北部的元朗區，有地產商主打葡萄園生活區，結果遠赴法國南部拍電視廣告。一位參與過買樓的香港居民描述，「因為實景不漂亮，只能靠銷售的語言、你的body language（肢體語言）、那種眼光與感情就是最好的銷售，營造出無法抗拒的環境。」

過度炒樓引發貧富差距

這些都是港商在海內外房產上，持續創造價格的成功關鍵。

不論是中國的上海或北京，還是台灣中部的地產商，近來都以香港房價為標竿說，「我這算什麼啊，嘿，香港豪宅一棟要一、兩億港幣的。」

這種在各國補價與喊價炒作房產的方式，中國各城也學會了；房價愈飆愈高，壓得中產階級喘不過氣。

去年年中，深圳市民鄒濤在網上發起一場「三年不買房運動」，得到數萬人響應，並擴張到上海、北京等十幾個城市。他們的口號是「不能一輩子當房奴」、「讓房子爛到炒房人手中」。

近年，炒樓過度的情形，也對香港帶來不少衝擊。香港回歸前，港英政府持續下調銀行利率、未打擊炒樓風，民眾把大筆資金投入房地產，使得香港地產價格狂飆；之後董建華推出每年八萬五千個住宅量，各種樓盤不斷湧入市場，突然間市場供需失調，房價如自由落體般狂瀉，房產泡沫與高峰相比，總值跌了六成。

香港媒體就指出，泡沫經濟短期間造就了房產開發商、投資客成為「富翁」，而扛著貸款的民眾則成「負翁」。

這幾年，香港的貧富差距也愈來愈大。從國際貧富差距指標的Gini指數來看，一九九七年，香港指數為○．四，去年已達到○．五六，比國際警戒標準○．三七高出不少。這次香港特首選舉，香港市民更透過候選人電視辯論，發現有七分之一、約一百萬市民生活在「貧窮線」下。

台灣房市震撼彈

香港收聽率最高的電台，商業電台政評家劉銳紹分析，「全球化使工廠出走，工資被壓底，再加上房價飆漲，香港貧富問題是大隱憂。」

雖然市場上港商入台的耳語不斷，但香港人普遍認為，港人只是觀望，尚未進場。

「兩岸政治局勢不穩定，說務實的香港人要來真的，我還不信，」熟稔台灣政局的葉國華直言，一切要看二○○八的總統大選，甚至二○一二年以後。

不論香港開發商何時進入台灣，香港飆高的房產價格已為兩岸三地建商找到「比價補漲」的好藉口。

而可預期的是，香港人一旦進來，絕對是讓台灣市場毫無防備，低調地買進、高調地賣出；屆時絕對會給台灣房市投入震撼彈。所帶給台灣的影響就如同港人炒作其他城市房地產，讓不少人富了起來，卻也拉大當地的貧富差距。