房市降溫　駛向理性軌道

銷售方面也是冷颼颼，深圳的官方統計顯示，依照目前的銷售速度，已在市場上與正在興建中的住宅，要超過十年才能完全消化，還不包括二手屋在內。

上海與北京也難置身事外。上海四、五月的新屋銷售面積，各比去年同期減少二六％與五○％。北京今年上半年商品房銷售面積，比去年同期少了一半左右。

五月底北京春季房展會中，一反過去兩年的超熱買氣，儘管開發商推出各種折扣吸引買家，大多數看房者依然選擇持續觀望。

「我店裡的客戶有將近一半都在猶豫，在等奧運之後的變化，」信義房屋北京朝陽區工體店店長蘇鵬表示。

看著這些過去兩年不可能出現的數字，有台商認為，大陸股市重跌之後，就要輪到房市。媒體猜測是否中國房市已走到「拐點」，一些市場專家也不禁擔憂泡沫就快破裂。

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投資大師羅傑斯（Jim Rogers）看空中國房市，認為五至十年內的價格都算貴，還會繼續下跌。高盛預測，未來一年，中國房價將由去年底的平均水平下跌一五％至二○％。《經濟學人》更以「宏偉的建築已出現裂縫，繼股市之後，另一個中國狂熱即將熄火」，作為文章標題。

中國信義房屋的報告指出，深圳中心區房價大跌，絕不是孤立的現象。任何一個區域房價下跌的本質都是一樣的，那就是銀根緊縮，剔除泡沫。所以，深圳、廣州市中心房價跌了，其他大城市的房價調整也為期不遠。

內外交攻，流言四起

的確，許多悲觀者相信，中國政府從去年底以來實施從緊貨幣政策，抑制市場過熱，是房價下跌、買氣低迷、觀望氣氛濃厚的最大原因。

過去一年，中國的房價簡直可用失去理智、瘋狂飆升來形容。

「我去年有個朋友讓我去買浦東的別墅，才人民幣三百五十萬元，今年已漲到七百多萬了！」一位在上海從事投資顧問的陳姓台商懊惱地說，現在已經沒有那麼便宜的房子了。

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SOHO中國董事長潘石屹估計，去年市場上新房成交額與開發商買地的錢，都達到人民幣三兆元的規模，整個市場有如火山爆發一樣。

為了防止經濟過熱，今年以來，中國政府緊縮銀根的力道逐步增強。單單六月初，銀行存款準備率上調一％，等於四千億人民幣（約五百八十億美元）的資金，從市場蒸發。

內部政策收緊，外部環境又遇到全球景氣趨緩，通膨壓力增大，使民眾心理大受影響。「現在主導市場的是心理因素，把住宅成交量壓得很低，」仲量聯行中國研究部主管何恩凱說。

雖然目前普遍的市場心理是觀望為主，但「買氣是觀望，但並沒有退場，」上海陳姓台商說，「我一位朋友，最近就買了上海最貴的豪宅作投資，地段不錯，不便宜啊！」

對市場樂觀的，仍不乏其人。

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「房價要下跌的原因比較複雜，每個城市都不太一樣，」在中國房地產市場打滾多年的潘石屹說，「北京、上海要看哪一區，北京六環之外的郊區房價可能會感受到價格下跌的壓力，但兩地市區繁華地段因為土地供不應求，沒有下跌壓力。」

信義房屋北京工體店店長蘇鵬解釋，郊區一手房因為買主大部分是普通薪水族，大環境讓他們觀望態度比較濃，建商就會給一些折扣賣出，並不能說是價格下跌。「過去三年，中國的房市基本上是供不應求的，」仲量聯行中國研究部主管何恩凱認為，「而且，從一九九八年到現在蓋的住房，大概只滿足全國一六％的需求，加上有許多是投資客買的，可以買到新房的人並不多，未來還有上漲空間。」

看好大陸房市的人，認為深圳和珠三角地區房價慘跌是特例。何恩凱表示，深圳的購買主力很多是廠商的國內資金，今年以來，出口環境不好，很多工廠虧損、倒閉，在市場上拋售房子，怕賣不出去，所以降價求售。況且，深圳房價甚至漲到高過香港，是漲太多了。

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開發商陷入資金危機

真正會有問題的，是過於樂觀的開發商，一年來狂灑人民幣三兆元買地蓋房子，現在突遇政府緊收銀根，買氣又不佳，讓許多開發商面臨「斷根」（資金不足）危機。

中國前十大開發商之一的恒大地產董事長許家印，去年引進美林、德國銀行、淡馬錫等國際知名投資銀行資金，計劃今年初在香港掛牌上市。不幸，正巧遇到國際資金因次級房貸風暴，大量撤離亞洲，又遇上國內股、房市雙跌，上市失敗，籌資百億港元的計劃破滅，還把三家投資銀行拖下水，進退兩難。許家印最近對大陸媒體坦承，目前只有「割肉賣血」，或是透過私募，才能解決龐大負債的問題。

遇到斷根危機的不止恒大，去年九月以底標價二．五倍的十一億元人民幣，摽到上海普陀區地王的一家小型開發商，也因為資金不足，無法付清款項，不久前宣布放棄。

「中國有四十多家房地產公司要上市，但今年只有一家成功。房地產是資本密集產業，中國政府實施從緊的貨幣政策，國際資本市場不景氣，房地產是首當其衝，」潘石屹認為，今年中國的房地產行業可能要出現大變化，會有整併出現。

《經濟學人》指出，中國金融業的房地產相關貸款超過七千億美元，房市要是出問題，可能出現的經濟、社會、政治上的連鎖效應，令人憂慮。

這麼說，看似有幾分道理，但同樣是《經濟學人》，該集團中國首席代表許思濤卻認為，「中國人一有錢就會提前還款，不喜歡欠銀行。況且，中國太大了，出現全國性問題的可能性不大。房地產會低迷一段，但不至於出現崩盤。」
　蘇鵬也認為，目前的房市就好比一輛高速運行的汽車，踩剎車好比是國家執行的各種調控政策。「踩踩剎車，難道汽車會倒退行駛？速度還是在增加，只是加速度減少了，」蘇鵬說。

房市列車駛向理性軌道

市場上充斥著各種訊息，莫衷一是，大家就像瞎子摸象一般，根據自己摸到的那一部份發言，猶如以管窺天，很難看清中國市場的全貌。

儘管如此，可以確定的是，瞎子摸象摸久了，中國政府處理市場變化的經驗增加，政策會愈來愈熟練。「中國政府在保持緊縮論調不變的同時，採取了務實的差異化執行方式。維持對房地產行業信貸的嚴格控制，但並未『過度緊縮』對整體經濟的信貸。同時也對今年經濟面臨的挑戰頻頻喊話，向市場傳達如有必要願意放鬆政策的信號，」瑞士銀行（UBS）資深中國經濟學家汪濤表示。由此可見，中國政府已不會像過去一樣，一味追求成長或過度打擊過熱的市場。

潘石屹在接受《天下雜誌》專訪時，做了一個比喻，「中國的房地產和經濟，像一個十七、八歲的小伙子，是一個成長的故事。在成長過程中，會常得病，但因為不斷在成長，生了病可能床上躺兩天就好了。中國改革開放三十年，經歷了無數次的經驗教訓。經濟的發展和規律，不是一、兩個人明白就好，而是要全社會的人，一起學習、明白。」

學習、明白之後，市場就會逐漸趨於理性。不論是中國股市大修正，或是房地產冷卻，都可說是一個市場在成長中邁向理性的過程。