台灣在明年2025年65歲高齡人口將增加至460萬人以上，達到全國總人口數的百分之20符合聯合國定義的超高齡社會，根據台灣內政部公布「111年簡易生命表」顯示，台灣人的平均壽命（又稱零歲平均餘命）為79.84歲，其中男性76.63歲、女性83.28歲，高於全球平均水準。
但隨著許多照顧悲劇出現次數的增加、高齡長照議題的大量曝光以及高齡身心保健知識的傳遞，越來越多人理解到大部分的高齡者人口可以活到70到90歲，也會隨著慢性疾病的增加與影響，進到衰老與失能與失智的狀態。
主計總處和衛福部統計，國人平均餘命79.8歲，但健康平均餘命僅70.8歲，等於有長達9年的時間受病痛之苦，處於程度不等的失能狀態。在這段期間，不只高齡者受病痛折磨，也是家人、照顧者沉重的負擔。
興建速度不及，照顧床位勢將一床難求
許多經歷家人照顧經驗者為此積極開啟討論照顧機構床位，與銀髮養生宅服務的熱門議題。單就高齡人口成長數，不僅僅65歲高齡人口數會成長至2050年的700多萬人，85歲高齡人口甚至也會延後20年持續成長至2070年，由於85歲長者有一定比例的人數會進入失能、失智人口，可以推估2050-2070年將會是台灣史上的「照顧黑暗期」。
也因此許多未雨稠繆者，希望在需求有人滿足的情況下，找到自己可以放心生活的環境。
衛福部推估，2030年平價照顧機構床位數缺口高達4萬個，因而在2018年緊急修法訂定長照社團法人法，開放學校法人可以直接設立住宿型長照機構，並且編列50億預算，希望可以解2030年的燃眉之急。
實務上住宿型機構因為必須興建一定規模的建築物量體，通常最適規模在120-150床，法規單一上限為200床，建築物坪數必須達到1000坪以上，計算現行低樓層電梯建築物造價成本為15-20萬元/坪，每一個照護機構動用預算將高達1.5-2億元，未來也會反應在照顧成本的收費上。
如此一來，初步估計每一個照顧床位收費將高達4.5-6萬元/月，其中照顧場地所占費用為每月1.2-1.5萬元/床，受限於政府資源不足的限制，與需要大規模民間低利回報資本的投入，預計4萬床需要600兆元的建造經費，但目前籌建進度嚴重落後，可見到2030年依然是一床難求。
估算當戰後嬰兒潮世代，有能力也願意付費的消費族群，進入身體逐漸衰退的75-80歲，也就是2024年（1949年+75=2024年）到2029年（1949年+80=2029年），就會有大量的照顧宅需求出現。
因此不難理解，為何多年前第一家自費銀髮住宅潤泰生活館提供服務後，市場窒息超過20年，隨著消費市場的主流客群逐漸出現，這幾年才開始出現銀髮產業不動產投資市場。
看好需求，建商搶進銀髮養生宅
以下是現今臺灣銀髮宅/養生宅/的市場發展案例與概況：
1、上市公司自行投資採取出租模式（潤泰生活：淡水案、新光：板橋案、聲寶：土城案）
2、建設公司採取販售產權模式（日勝生：日初不老莊園）
3、仲介公司購地採取興建後販售使用權利（台灣房屋：新竹關西）
4、建設公司租地採取興建後販售權利（大毅建設：台中市高年級俱樂部案）
5、建設公司租地採取興建後以旅館形式出租（合勤：台中烏日案）
6、學校與醫院合資購地採取出租與出售（好好園館：台中沙鹿案）
7、另有台中明日葉案，商業模式尚未明朗
8、國營政策支持出租（台糖：台南東區案）
9、台南集團自建自用出租案（台南市尊賢館）
10、另有台南白河案，商業模式尚未明朗
檢視以上案例，除了少數透過販售不動產取得興建資金，其他案例最大困難在取得土地與營建資金，土地與營建資金投資報酬率要求較高，單靠營運租金收入無法滿足。
另一方面，照顧服務必須擁有優質的服務團隊，當然必須有較高的服務成本與時間來建置，但照顧機構照顧人力不足的情況仍未有效解決。同時依照消費者端的角度，使用經濟力決定未來銀髮宅市場的選擇，不僅僅影響優質人才的流動，也讓傳統社會福利學者對愈有錢的人獲得照顧愈多的模式感到憂心。
有關高齡住宿型議題尚有待觀察，政府也應該持續改善社區式在宅照顧服務體系，來提高自宅養老的意願與可行性，後續將專文探討。
現在雖然看似有許多銀髮宅出現在市場開始提供服務，卻依然只佔高齡者總數400多萬極少的數量，以目前包含興建中，總數2000多間的服務量能，僅僅佔萬份之5的比例。
未來台灣是否可以透過金融市場工具，幫助機構床位數與銀髮住宅供給補足缺口，還是任由銀髮照顧服務市場自生自滅？考驗著新執政團隊政策規劃的高度與智慧。
銀髮產業發展是未來趨勢，還是繼續執行社會福利制度與預算並且搭配慈善愛心捐款解決長達40幾年（2024-2070年）的照顧成長需求？事關我們每個人的老後未來，讓我們一起持續關心後續的發展！（責任編輯：林倖妃）
