國際金融大樓飆起台北房價

就像在沈睡恐龍耳邊，引爆一顆炸彈，台北信義計劃區金融大樓標售案，讓沈寂已久的房市又騷動起來。
　繼南山人壽以一坪二百三十萬元高價，標售信義計劃區內國有財產局土地後，台北市政府標售國際金融大樓，由中華開發領銜的投資團隊以兩百零六億元得標。
　這次國際金融大樓標售案，在設定地上權七十年的情形下，仍以每坪二百二十六萬元標出，而在標售前，這塊地的公告現值一坪約一百五十萬元。連參與投標的投資人都懷疑，這種天價短期內要回收，似乎不太可能。

天價得標　另有盤算？

　參與投資評估的中華開發協理張忠本坦承，現在高級辦公室租金一坪不超過二千五百元，以二百零六億元標價，加上一百八十億元建造費，「儘管看好未來景氣，我也不認為會賺大錢。」
　富邦集團以一百五十億元投標國際金融大樓落選，總裁蔡萬才納悶：「我出的價格最合理，他們出的價格在十五至二十年內很難回本，除非另有盤算。」
　在這場高來高去的競標遊戲中，一位建築業主管觀察，財團盤算的當然不是眼前利益，而是趁勢以高價出清養了多年的地。
　信義房屋企劃研究室副理張欣民分析，在民國七十六∼七十八年房價大漲時，許多財團所搶進的信義計劃區土地被套牢。這次參與競標的投資人看準台北市政府大力推銷，寧願以偏高價格得標，「藉信義計劃區的雄厚潛力，全面拉抬市區土地價格，」張欣民觀察。
　這次國際金融大樓投資案，宏國集團其實是最大股東（宏國集團旗下中聯信託出資三○％，中華開發二○％居次）。一位建築業人士透露，這個案子當然貴，但相對於部份建商手上的十幾張執照，擺了一、兩年不敢推案，若能藉這波聲勢出清，那兩百零六億就一點都不貴。
　「希望以人為方式，讓房地產景氣提前回來，」這位建築業主管一針見血分析，就像國泰人壽在民國七十六年以超過底價兩倍標到華航旁土地，帶動上一波房地產飆漲，這次若能以天價配合媒體造勢，讓民眾感覺房價要漲了，這些在信義計劃區或台北精華區擁有大筆土地的財團，便能趁勢將手上積案以高價出脫。
　效果是立即、明顯的。在國際金融大樓標售一星期後，住商不動產公布信義計劃區周邊住宅價格、辦公室租金上漲一成。冠德建設研展部經理林發祥指出，依據他們在該區域推案的經驗，一坪四十五萬元以上的住宅用地，原本不容易脫手，在南山與中華開發相繼以天價標售公有土地後，一坪五十萬元都能銷售一空。
　讓財團養地、趁高價出脫，學者直指是政府土地稅制造成。

政府讓財團養地？

　中央研究院研究員蔡吉源分析，實質地價稅太低、土地增值稅太高，讓財團有養地空間。以台北市為例，實質地價稅率約僅千分之七（依每年地價稅收約一百零五億元，除以可稅市地公告地價總值一．五兆元），建商每年只須付低微固定成本，而交易土地時課增值稅，最高可達六○％。為避免被重課增值稅而血本無歸，「換了你是地主，會不會也去養地，等價格拉高再出售？」蔡吉源指出。
　蔡吉源批評，現行地價稅制偏低，雖說是降低居民負擔，「但是一般收入戶住家不過幾十坪，一年能繳多少地價稅？而財團擁地以千、萬坪計，降低地價稅只是降低財團持有土地成本。」
　對財源短缺的地方政府而言，偏低地價稅使政府短收不少地方稅。以台北市政府為例，去年地價稅及房屋稅共徵得一百零七億，蔡吉源估算，若沒有優惠稅率，堅持法定地價稅率，稅收將高達一千億元以上。
　「稅制不完善，就是圖利財團，」蔡吉源坦率直言。
　針對現行稅制有利財團養地的批評，原為政大財稅系教授、現任台北市財政局長林全辯駁：「財團養地的原因，在於土地管制太嚴，使土地供給稀少，有增值空間。」林全分析，土地管制過嚴，能變更的土地極少，一旦變更成功就有暴利，「那些有最多資訊、最好律師、代書及官員朋友的人，自然有本事取得政府釋出的極少數土地。」
　面對為財團解套的說法，台北市都市發展局長張景森則認為，為了怕圖利財團，寧願讓精華地不開發、養蚊子，才是更嚴重耗損公有資源。
　主掌信義計劃區未來面貌的張景森指出，媒體批評市府在信義計劃區增加容積率圖利財團，是以偏蓋全。他解釋，增加的容積率，建商拿三○％，市府拿七○％。在張景森的計劃裡，目前市府在信義計劃區取得的容積，市值八百億至一千億元，市府準備拿一半錢，投入台北舊社區做都市更新。「打壓財團和改革稅制，是中央的事，我們市府要照顧小市民，」張景森不畏外界批評。

市政府名利雙收

　國際金融大樓高價標售後，台北市政府開發信義計劃區又跨出一大步。
　國際金融大樓兩塊用地，是台北市政府在民國八十一年以一百一十億元價格，向市地重劃大隊購得。八十四年新任財政局長林全上任，確定將這兩塊地規劃為國際金融大樓，而且證管會、銀行都有進駐意願，但是龐大的地價、營造經費讓民間投資單位卻步。
　林全堅信理論可和企業經營結合，為了推銷國際金融大樓，請來由工程顧問、市調、會計事務所、不動產仲介組成的團體，花了一年時間，詳細估算獲利率與投資報酬率，確定最佳開發方式（設定地上權七十年），甚至連地質鑽探、環境影響評估都幫投資人做好。
　送交台北市議會通過後，林全以充分的準備，在說明會上引起許多投資團隊興趣。最後標到兩百零六億，林全高興地說：「我們樹立了政府開發土地的典範！」
　事實上，這次開發案帶來的稅收與政績，更讓台北市政府一舉名利雙收。
　財政局長林全估算，若不計購地金額的利息，在國際金融大樓標售案中，台北市政府帳面現金利益近一百億元（標金兩百零六億元減掉購地成本一百一十億元）。
　都發局長張景森則估計，這塊國際金融大樓用地如果不開發，一年就要損失二十億元租金。除了租金，冠德建設經理林發祥計算，信義計劃區加速開發，市府除了交易時可徵增值稅，大舉引入金融業、商業、服務業，更可增加可觀的營業稅。
　除了現金與稅金利益，市府要的更是政績。
　信義計劃區早在民國七十年就規劃完畢，經歷多任市長仍是荒煙蔓草一片。最近市府動作頻頻，除了國際金融大樓案外，都發局更祭出容積率獎勵為誘因，只要配合開發時程、以金融業為開發目的者，給予提高容積率一∼一○％為獎勵，希望能加速打造台北市成為亞太金融中心。
　都發局長張景森忙著降低建蔽率、提高容積率，來將建物拉成瘦高，並將原來的住商混合區改劃為商業區，朝市長陳水扁的口號「曼哈頓化」前進；財政局長林全則將國際金融大樓案權利金，提撥部份做為興建捷運信義線及北二高信義支線的經費，徹底改善信義計劃區連外交通。
　「無論在誰任內，將信義計劃區開發成功，都是值得大書特書的政績，」信義房屋副理張欣民觀察。

小百姓苦追房價

　政府要政績，財團牟實利。夾在政府與財團間，民眾只能忍受愈來愈追不上的房價。
　根據政大地政系教授張金鶚的調查研究，民國七十年到七十五年台北市房價，是家庭年收入四．八倍，七十六到八十二年已暴增為七．五倍。這意味就算完全不消費，台北市家庭也要七年半才買得起房子。若扣除必要消費，以每年儲蓄金額計算，台北市家庭需要三十一年才買得起房子。
　與世界主要國家相比，同時期美國、英國房價與家庭所得比約略是四倍，台北市民購屋負擔與日本東京一樣沈重。
　中華經濟研究院研究員薛立敏分析，以年所得成長率五％來計算（去年經濟成長率五．七％），一般台北市家庭要到民國九十八年，才能負擔八十二年的房價。
　信義房屋副理張欣民形容，信義計劃區現在是富人的天堂，而且愈來愈有香港味。目前建商在信義計劃區推出的住宅案，每坪叫價都在五十萬元左右，部份更高達七、八十萬。而在信義計劃區外圍吳興街、莊敬路旁，低矮簡陋的平房處處可見。
　「為了經濟成長，政府全力要房地產業回春，至於房價是否偏高，那是其次考慮，」薛立敏指出。
　但房地產業卻未必能帶動經濟成長。張金鶚在研究中指出，過去政府及經濟研究機構都錯指房地產業是產業龍頭，認為只要房地產業復甦，將帶動下游如建材、水泥、鋼鐵、運輸等產業。
　張金鶚依據民國六十∼七十八年景氣綜合指標所作實證研究，房地產業景氣落後在總體經濟景氣之後，「真正經濟景氣的前拉火車頭是出口貿易，房地產業只是落後景氣的後推式火車頭，」張金鶚明確結論：「政府對房地產業政策，應回歸市場機制調控。」
　政府既寄望房地產業帶動「面」的經濟成長，面對房價高漲，政府只能用「點」的平價勞宅政策因應，但這不足以根治房價日益偏高的問題。
　國海建築經理公司協理於小澐深沈說出在心中感覺：「很不舒服」。「一邊是中華開發以兩百零六億得標，大喊不貴；另一邊是低得不合理的一坪六萬元勞宅，民眾花十四天排隊搶購，」於小澐感歎：「同樣頂著七月豔陽，大財團與小市民卻感受不同溫度。」
　一位不動產業者直言，政府推動一坪六萬元勞宅，除了打亂正常市場房價，而且花那麼多人力、財力、物力，事實上只服務極少數承購戶。「對大多數需要房子、卻買不到六萬元一坪勞宅的人，是更大的不平等，」這位業者嚴辭批評。

港資轉戰台北房地產

　而外資正湧入台灣房地產市場，使得台北房價面臨另一波炒作危機。
　首任香港特區行政長官董建華聲明打壓香港樓價，大筆港資轉戰台灣房地產。內政部在七月通過首批僑外投資房地產，在近三百九十九億元投資金額中，不屬於港資的只有三千五百萬元。
　「要小心港資夾帶中資，用炒作香港樓價方式，讓台灣變成第二個香港，」信義房屋副理張欣民警告。
　七月中成立的二十一世紀不動產公司，便結合了香港、美國與台灣的資金。二十一世紀總經理室協理林倩指出，七年前香港房價與台北相同，約略是一坪台幣二十六萬元，但台灣房地產業經歷七年不景氣，香港房價已是台北市三倍，一坪大約台幣八十五萬元。
　相對低價的台北房價，已成為香港投資客下一個投資標的。一位香港律師以一坪五十九萬元，買下大安公園旁六十坪房子，「他連眼睛都不眨，就敲定這筆生意，」林倩形容。
　大如財團、小如投資客，都在哄抬房價，真正廣大消費者權益誰管？
　「想要平抑房價的政府單位，」國海協理於小澐望著天花板想了許久，緩緩回答：「恐怕沒有吧！」
　傍晚時分，與外圍忠孝東路相較，信義計劃區顯得冷清空曠。幾輛豪華巨廈駛出的名車，在規劃略微狹小的道路，與下班回計劃區外圍住家的摩托車騎士，勉強會車而過。一對父子端坐在信義計劃區內的油亮草皮上，瞇眼望著折射自和信總部大樓的夕陽餘暉。
　這對父子可以想像的未來圖像是：台北市政府與財團聯手，將荒煙蔓草的信義計劃區，塑造成如紐約市曼哈頓金融區風味。這雖是一個眩目迷人的發展目標，只是誰來幫小市民著想，如何在愈來愈昂貴的都市中生存下去？