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東區恐變空城,房東為何寧可空著店面不降租?

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東區恐變空城,房東為何寧可空著店面不降租?

圖片來源:劉國泰

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東區恐變空城,房東為何寧可空著店面不降租?

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忠孝東路上,40多年歷史的老牌江浙餐廳永福樓驚傳不敵高租金,將在2月底熄燈,樓下鐵門已有街頭藝術家的塗鴉。旁邊的忠孝敦化路口,瑞士錶品牌Swatch也在年初結束營業,即便房東把租金從180萬調降至100萬,還是留不住。昔日風光的東區商圈,還有救嗎?

諷刺的是,這兒就是30年前「無殼蝸牛」社會運動夜宿的地點。沒想到如今,負擔不起殼的不只平民老百姓,還有大大小小的零售店家與餐廳。

曾幾何時,台北忠孝東路精華地段,在全盛時期一坪4萬的店租,幾乎可擠進全球零售店租前15名,如今卻是沒走幾步路就看到招租廣告。

一位東區的房屋仲介曾先生說,他手上現在有將近30間正在招租或是租約即將到期的店面,有大有小,隨時可帶看。「但是房東價格都滿硬的,因為他們不缺錢,」他話說得直白。

居住成本升高,房貸負擔愈來愈重

就連永豐金控資深副總張晉源,都看不下去,在臉書上作打油詩,諷刺東區不降租的房東猶如「吸血的水蛭」。

在東區40年的老字號餐廳「永福樓」,不堪負荷高額租金,於2月24日結束營業。(劉國泰)

「台灣人很努力,很聰明,但是為什麼年輕人沒有辦法享有好生活?」張晉源受訪時,自剖他關注房地產問題的起心動念是:為什麼台灣的現狀長成現在這樣?

他分析數據發現一個重要因素,因為房價所得比持續升高,房貸負擔率從10年前的四成到如今已超過六成。

也就是說,人民的可支配所得從10年前的六成,現在剩下不到四成。「居住成本變高,社會全部的資源幾乎都鎖死在房地產上,」張晉源攤開數字說。

為什麼東區的房東寧願讓店面空著,或是便宜租給特賣會業者,就是不降租?(延伸閱讀:東區變成特賣會一條街,背後是誰在操盤?

房東口袋深,只怕降租影響估值

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,主要原因有二。首先,東區因為發展較早,大房東數十年來收租已經賺夠了,口袋夠深,自然不怕店面空著。

另個原因,就是怕租金影響估值,日後無法賣出好價格。舉例來說,如果以商用不動產年報酬率2%計算,如果某店面一坪租金3萬元,一年36萬元,就可換算成一坪價格為1800萬,假設月租降為2萬元,坪價就大幅縮水600萬元,因此當然不可隨便降價。

像是之前忠孝敦化路口三角窗店面,自從女鞋品牌Miss Sofi離開後空租3年,直到2017年才由王道銀行承租,月租達130萬,與之前相比並未大幅降低,以使用坪數計,每坪租金將近6萬元。

 

黃舒衛更指出,在2016年政府落實房地合一實價課稅後,讓店面從以前的投資避稅好工具,變成今日會遭到核實課稅的大戶,交易不像從前那麼有利可圖,更要從租金上能賺多少賺多少。

不過,其實不只台北,全球的零售市場都遭遇逆風。

全球零售吹寒風,東區景氣跟著冷

黃舒衛指出,在美國、日本、香港、新加坡、韓國等地,零售業都面臨各種挑戰,包括陸客人數減少、全球經濟減速,還包括消費型態從線下轉向線上,就連外食趨勢也受到來自食物外送業者的強勁挑戰。

幾年前,就可看出東區已在強弩之末。

從戴德梁行(見下圖)的統計可看出,忠孝商圈的店面租金大約在2014、2015年到頂後一路下滑,去年行情比起最高點掉了三成。

在微風廣場附近經營服飾店10年的艾比觀察,隨著信義區開發愈來愈完整,中山南京商圈也隨著誠品進駐崛起,東區人潮一年不如一年,以前經常塞車,現在卻是交通順暢。

艾比發現,東區已有房東開始降租。復興南路上原本有家烤地瓜店,兩年前因為店租漲到20幾萬而搬走,空了一年多後,房東去年試著降價到16萬,但是到現在還是空著。

但降租,能救東區嗎?

空置稅、社區活化,讓商圈再開第二春

黃舒衛不太樂觀。他認為,信義區與西門之所以吸引逛街人潮,除了商家群聚之外,還有很大原因是街廓完整,有行人徒步區。

尤其信義區因為從頭開始規劃,政府投入大量公共建設,有方便長者與小孩的公共設施。相較之下東區屬於街邊店,環境又偏老舊,逛街體驗不如新規劃的商圈,難以留住人。(延伸閱讀:世界最激戰百貨區在台灣!微風、新光,過氣業種中殺出生路

為何台北諸多主要商圈中,只有西門的租金逐年上升?

黃舒衛說,大約20多年前,西門商圈也曾經歷蕭條,還被認為是城市治安死角,但幾個因素讓西門再起。首先是政府投入資源活化附近歷史景點,例如西本願寺與剝皮寮,再加上地方商家有組織性的推出街道活化計劃,讓人願意停留。

東區空置店面愈來愈多,不少房東退而求其次,以租金的7至8折短期租給特賣會業者。(劉國泰)

張晉源認為,政府也該運用政策工具迫使房東降租。例如在香港,近期就有議員建議政府設定每年店租漲幅上限,並對空置超過6個月的商舖,徵收雙倍空置稅。紐約市長白思豪1月也宣稱將致力在州政府推動課徵空置稅。

「很多人說收稅對房東不痛不癢,但收了錢可以去改善商圈環境,甚至比照只租不賣的社會住宅,推出『社會商圈』,控制租金,才能給下一代幸福,」他說。

「有一群人永遠不流汗,卻帶走了九成的勞動成果,另一群人做得要死,卻生活變得愈來愈差,這是不對的,」張晉源說。

然而,黃舒衛對空置稅並不樂觀,因為「房東的口袋深不見底。」他認為,也許只能等市場自然調節,未來東區可能變成下一個天母,高租金讓商家另覓去處,還給東區居民一個更好的生活環境,也未嘗不是件好事。(責任編輯:賴品潔)

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