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信義商圈人氣反超東區!3種新「造市者」的圈粉大法

精華簡文

信義商圈人氣反超東區!3種新「造市者」的圈粉大法

不同類型的造市者,在台灣打造了新舊交織的商圈風貌。 圖片來源:劉國泰攝

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信義商圈人氣反超東區!3種新「造市者」的圈粉大法

天下雜誌663期
  • 蔡紀眉

台灣民間消費信心低落,實質成長率約僅2%,但新開幕的台中港三井Outlet卻能在試營運12天內,吸引破20萬人次;在最激戰的台北,信義區已超越忠孝商圈,成為新人氣王;歷經繁華與寥落的大稻埕,東山再起。新一代「造市者」們,看準了成長客群用經營腦「圈粉」,迎擊低成長時代!

才傍晚七點,理應人聲鼎沸的台北忠孝商圈,過往由葡京小廚、香港藥妝店莎莎盤據的一排店面,鐵門緊閉、被畫了塗鴉。自莎莎撤離台灣起,這個距離百貨店王Sogo不到兩百公尺的精華店面,已經拉下鐵門九個月。(延伸閱讀:莎莎撤台 百貨專櫃成美妝新戰場

鏡頭轉向信義商圈,深夜十點,剛從新光三越A9館喝完小酒的上班族,鑽進掛著大紅燈籠、24小時營業的一蘭拉麵續攤。七月甫開幕的一蘭拉麵二店,今年營收估計將破億。

相距不到十分鐘車程,商圈更迭,激烈到近乎冷酷。(延伸閱讀:誠品南西10天狂吸50萬人 背後推手是他們

捷運出站人數,一般是衡量商圈熱度的指標。去年,捷運忠孝復興站的出站人次跌破一千八百萬,加上鄰近的忠孝敦化站才達到三千兩百萬。而加總市府站與世貿站的信義計劃區,則突破三千四百萬,首度反超,僅次於三鐵共構的台北車站。

台北市另外兩個加溫的商圈,分別是西門站的西門町與中山站的南西商圈。(表1)

房地產顧問公司戴德梁行最新報告顯示,忠孝商圈店面空置率,第三季翻倍攀至7.8%,如果加上短租給特賣會的店面,空置率已經破一成。租金這兩年下修近兩成。(表2)

2019年,租金可能會下調更多,「因為怕打壞行情,很多仲介不收仲介服務費,而是收招租顧問費,這樣就不用實價登錄,」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言。

日本經驗:找到會成長的TA

電商崛起、人口老化、經濟成長緩慢,主計總處統計顯示,台灣民間消費實質成長率近幾年都在2%徘徊(表3)。什麼是決定商圈此消彼長的關鍵因素?誰又是能扭轉局面、創造市場的「造市者」?(延伸閱讀:連「蟹」都沒有!2019台灣經濟寒冬,要過3大挑戰

商研院經營模式創新研究所流通產業組組長林原慶認為,更早經歷消費萎縮的日本,是值得台灣鑽研的對象。「找到會成長的TA(目標客戶)是最重要的,」他總結。

林原慶歸納,日本近年最新的商圈發展趨勢,就是:鐵道經濟、自由行旅客,還有結合在地特色生活圈的新興商圈。

專做台北捷運戶外廣告的新極現資深策略總監林宛萱指出,鎖定有收入、有消費能力通勤族的鐵道經濟,這幾年已成為日本的顯學。這些年,日本營運情況比較好的百貨公司,不是東京銀座花大錢改裝的老牌百貨,反而是鐵道公司下屬的百貨公司atre、Lumine。

在國外被視為過氣業種的百貨公司,在台灣卻走出一條新路。(黃明堂攝)

「JR九州的收入來源,已經有一半是商業開發、零售業,超過鐵道本業,」林原慶說,鐵道經濟另一個消費主力就是自由行旅客。因為,團客的消費是一條龍,被旅行社制約了,自由行才能帶動商圈發展。譬如:九州博多車站內的JR博多城,已經成為當地的觀光地標。

除了依附鐵道,東京最近走紅的文青商圈「清澄白河」則是結合在地特色生活的商圈。林原慶解釋,清澄白河原本是二手家具區,群聚了一夥在地策展人,有特色的新改變讓當地居民友善接受,慢慢地變成商圈特色。一五年,美國藍瓶咖啡(Blue Bottle Coffee)到日本的第一站選在這裡,一舉打響了清澄白河的名號。

「這樣的風格必須獲得在地區民的認同,有點地方創生的味道,」他解釋。這類商圈的另一個經典案例,是由澀谷、自由之丘以及二子玉川等共十七站,組成的三角區域。這個標榜有咖啡、生活雜貨,適合漫遊的商圈,甚至讓東急電鐵幫它發了一日券。

新造市者1 — 賺經營財的日商

緊追著日本的步伐,事實上,台灣商圈已經出現一批新造市者。

台灣三井不動產董事長下町一朗(劉國泰攝)

黃舒衛指出,這幾年,大家都說沒有外資來投資不動產。但其實日本的不動產經營商都進來了,包括2013年正式在台成立公司的三井不動產,以及同年來台、與潤泰集團合作的三菱地所。

「日本其實對台灣很有興趣,只是方式不同。台灣的土地太貴了。他們只需要地上權,但他們有經營know-how,經營收益是沒有天花板的,」黃舒衛詮釋。

新造市者2 — 世界最激戰區的百貨

除了有造鎮實力的日商,日本鐵道經濟推手之一的atre百貨公司,明年一月也將進駐微風南山。「它是交通之王(king of the traffic),跟我們相輔相成,」微風策略長廖曉喬接受《天下》專訪時說。

微風集團策略長廖曉喬(劉國泰攝)

身處於捷運市政府站、台北101/世貿站與象山站間的信義計劃區,有著全台灣獨一無二、四通八達的空橋,成就另一種人流動線。

包含2019年1月即將開幕的微風南山、信義大遠百,將有14家百貨公司在0.5平方公里的土地上激戰,成為全世界百貨公司密度最高的區域。

「台灣的百貨公司自己走出不太一樣的路線,」新光三越營運本部副總經理兼信義區總店長曹美虹認為。

新造市者3 — 老商圈的街區公司

在老商圈,有能力梳理地方紋理,與地方共榮賦予新風貌的造市者,也慢慢展現實力,在老商圈起了「化學反應」。

金融海嘯後進入大稻埕,目前有八棟「藝埕」系列街屋的世代文化創辦人周奕成,提供微型創業團隊進駐,混合了商場經營者、投資者模式。如今已孕育十個品牌,有能力獨立向外展店。培養出來的文創團隊,改變了迪化街的商人氣質,融合老街百工百業的形象,讓大稻埕變成旅客在台北最愛的景點第三名。(延伸閱讀:年輕人不去東區了?大稻埕從沒落到新創熱區的華麗變身記

世代文化創辦人周奕成(劉國泰攝)

台中綠園道主要打造者之一的范特喜微創文化,這幾年,把種子撒往台中東勢等更多消頹的小鎮。

「在低成長的市場,商圈勢必從粗放聚集,走向精緻化的商業型態。必須設定完目標客層,才知道要找哪一類經營者,」林原慶為造市者的面貌,下了很好的註解。

(責任編輯:曹凱婷)

范特喜微創文化創辦人鍾俊彥(劉國泰攝)

【超人氣商圈的祕密:圈粉】
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●更多內容,請見天下雜誌663期《超人氣商圈的祕密:圈粉

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