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還在買房收租?不如錢進北美REITs放大收益機會

精華簡文

還在買房收租?不如錢進北美REITs放大收益機會

圖片來源:shutterstock

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還在買房收租?不如錢進北美REITs放大收益機會

整合傳播部企劃製作
  • 台新投信

台北房租收益不如預期,投資海外不動產風險亦高,不如布局REITs讓專家把關 根據591房屋交易統計,台北市的房屋租售比為511倍(房屋租售比=每坪房價/每坪租金),換句話說,假設投資人在台北市買入1000萬的房屋投資,平均月租金不到2萬元,計算一下投資報酬率不到2%,針對渴求「固定收益」的投資人,專家建議不如布局房地產投資信託(REITs),尤其是收益相對穩健的北美REITs,小資族也能晉升成為包租公。

根據指標性研究機構Preqin針對全球機構法人的問卷調查,50%的機構投資人認為,在未來12個月,美國不動產市場最具投資機會;歐洲則有40%機構投資人看好,排名第二,亞洲則是19%,排名第三。

4優勢加持 北美REITs收益可期

台新投信分析,依據過去10年以上的統計,美國REITs 指數股利率平均達4.47%,若投資1000萬元,每年平均股利為44.7萬元,攤12個月下來,每月收租將近4萬,收益表現甜美。

相較於實際擁有不動產出租,除了收益率優勢外,台新投信認為,北美REITs還具備以下四大優勢:

一、REITs的買賣比實體房屋交易流動性更佳;
二、REITs 可投資標的分散,不會重押單一不動產;
三、無須經歷買賣不動產繁瑣的手續流程;
四、無需自行尋找租客。

最近這幾年,隨著台灣房市軟著陸,不少台灣投資人轉進日本、馬來西亞、泰國甚至柬埔寨置產,但專家提醒,大部分國人投資海外房地產著重房租收益率,看似漂亮的數字背後,可能暗藏陷阱;更有投資者在房子交屋後發生出租不易或收益不如預期等現象,尤其受到匯價波動影響,有變現性壓力的投資人壓力更加沉重。

直接投資海外房產 風險恐低估

舉例來說,若買下日本的房屋出租,屋主必須繳20%的租金所得稅,實際只能拿到8成的名目租金,投資報酬率必須打8折;此外,日本不動產的稅項多,還需要支付一筆可觀的管理費用,租金收入被吃掉,投資人不宜冒進。

除了直接海外置產可能鞭長莫及,海外置產風險其實非常的多,除了房地產價格和租金變化之外,包括政治風險、通膨率、利率變動、匯率變化等,都不是一般民眾能夠輕易掌握。

值得一提的是,即便是歐、美、日本等先進國家,有健全的不動產購買付款過戶流程,也需要經過國內受政府機關法令監督的合法仲介代理商,和當地合法開發商或經紀業配合執行各項投資作業;有台灣人「南進」置產,雖然東協國家經濟成長動力強,不動產投資增值空間、租金收益看似有空間,相對的,各項作業的規範未臻成熟,對於偏好穩健收益的投資人來說,恐必須承受不小的風險。

布局北美REITs 輕鬆晉升美、加包租公

台新投信分析,北美REITs發展已相對完備,此刻布局,更有三大投資優勢:首先,投資REITs勝過直接投資不動產,透過REITs基金,小錢即可輕鬆投資一籃子不動產標的,更能跨出台灣,輕鬆做北美雙雄──美國、加拿大兩地的房東。

第二、用REITs也能參與創新產業商機,諸如近年熱門的網路購物、無線通訊網路、雲端大數據及生態保護等,都與REITs密不可分,REITs的收益不再侷限於酒店旅館或購物商場的租金收入,成長性十分可期。

第三,除了金融海嘯期間收益率受影響外,目前美國內需經濟仍強,北美房地產供需趨於平衡,供過於求情況收斂,加上評價面合理,有利於購併活動,長期看來,REITs依舊是抵禦通貨膨脹的投資利器;在過去高度通膨的年代,無論是息收或是價格成長率,REITs都比一般股票、債券型資產更能有效抵禦通膨。

台新投信提醒,2017年一整年,北美REITs受聯準會(Fed)升息因素干擾,整體走勢過度受到壓抑,但2018年升息次數大致底定後,升息影響逐漸鈍化,整體REITs開始走強,投資人布局北美REITs,接下來可留意四大風向:一、目前溫和上揚的通膨數據;二、Fed的升息節奏(預料已進入中後段升息);三、零售與就業數據等總體趨勢;四、貿易戰與科技股接下來的走向。

投資REITs完勝投資不動產,資料來源:台新投信,2018年11月

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計算公式:
基金配息之年化配息率=每單位配息金額÷除息日前一日(即基準日)之淨值× 一年配息次數 × 100%;
基金配息之當期配息率 =(每單位配息金額÷除息日前一日(即基準日)之淨值)× 100%
基金配息之當期報酬率=〔(月底淨值–上月底淨值+上月配息金額)÷ 上月底淨值〕× 100%
資料來源:台新投信  資料日期:2018/10/31

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