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多元且創新REITs 迎接升息尾端好行情

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多元且創新REITs   迎接升息尾端好行情

圖片來源:台新投信

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多元且創新REITs 迎接升息尾端好行情

整合傳播部企劃製作
  • 台新投信

還以為REITs只投資商辦?放眼餐旅、無線通訊、森林REITs,什麼都不奇怪 過去投資人聽到房地產投資信託(Real Estate Investment Trust,以下簡稱REITs),第一時間總想起辦公大樓、商場,其實,REITs從1960年代發展至今,已經百花齊放,從放伺服器的地方、物流倉儲,甚至是森林等特殊「房地產」,你想到的、甚至是你想不到的都能布局。

所謂的REITs,是透過不動產的證券化及許多投資人的資金集資,讓沒有龐大資金的普羅大眾,也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。

參與新創 REITs穩健優選

台新投信分析,投資人看待REITs,已經可以打破傳統界線,此刻,用REITs也能參與「新創商機」,REITs不僅布局旅館、商辦跟購物中心,包括工業、物流、餐飲,都是REITs可以擁抱的標的。

以物流REITs而言,隨著電子商務興盛,許多成功的電商公司陸續竄起,幕後成功的要素正是「強大的物流」,近年來,物流中心的需求量持續攀升,讓物流REITs成為投資新亮點!台新投信透露,美國電商龍頭亞馬遜(Amazon)營收年年創新高,僅看物流中心總面積,Amazon從2007年到2017年複合年均增長率高達35%,背後投資收益可見一斑。

另外,無線通訊日益便利,還有電塔REITs,所謂的電塔REITs,是將完成興建的基地台、天線出租給電信業者,當無線通訊使用人口增長,為了增加覆蓋率,基地台的需求及建置也跟著大幅增長,電塔REITs自然成為近年最熱門的投資項目之一。

圖表資料來源: Crown Castle International Corp.  資料日期:2018/11

掌握穩健租金 小資也能晉升包租公

而民以食為天,不只是華人,美國人亦然,美國人外食花費金額穩定成長,非住宅租金穩定調升,一旦掌握連鎖餐廳背後的店面,投資人就能升格當「包租公」, 台新投信解釋,餐旅REITs會買下一整個餐飲連鎖品牌,然後回租給業者經營,如知名的連鎖餐廳肯德基、漢堡王、Pizza Hut等等,將每年需要調漲的租金費率在合約中載明,並且簽下超過10年以上的租約,掌握長期且具成長性的租金收入。

還有多數投資人可能難以想像的是「森林REITs」,在美國,能夠妥善運用林木資源,進一步活化林地、創造收益的人往往是「美國版阿土伯」,對於市井小民而言,投資森林REITs就等於是晉升為大地主,能掌握大片的林木資源,這些林木資源除了可以用來開發成森林公園,還能運用林地,永續復育森林,再出售木材或耶誕樹的種苗;部分森林REITs甚至裝設太陽能或風力發電設備,成為穩定的收益來源。

根據FOMC聯邦利率預測,升息循環將在2020年達到巔峰,之後將呈現下滑趨勢,顯示目前已接近升息尾端;觀察歷史經驗,升息初期以循環性類股如科技、金融表現佳,但愈接近尾端, REITs等資產接力演出的態勢就愈明顯。

升息循環尾聲 REITs多頭可期

近期美債殖利率快速飆漲, 突破3%,各項資產短期出現修正,美國REITs折價程度甚至達到12.5%,而深究美國REITs的產業基本面,已見好轉,獲利成長性在美國景氣偏強下將持續。

借鏡上一次升息循環後半段(2005年7月到2006年12月),當時美國經濟復甦力道強勁,包含就業、消費、工業生產等數據表現佳,堪稱全方位的成長,其環境與目前相近,該時期的美國REITs指數上漲逾4成,呈現大多頭榮景。
 

法人看美國REITs各次產業後市,資料來源:台新投信,2018年10月31日

在產業上,今年第三季財報狀況約六成比預期佳, 並且有五成調升今年展望,尤其是工業與住宅特別突出,承租率與租金成長皆不錯,對明年的展望也轉樂觀看待;而零售同店淨利成長也觸底反彈,開始出現回補買潮,目前對整體REITs產業皆樂觀看待,「工業與住宅」可望成為未來帶領REITs衝高的關鍵。

投資策略方面,台新投信建議,REITs短期回檔後價值浮現,2018第三季已開始有資金轉進,隨著Fed進入升息後段,過去二年多來美國REITs持續受到Fed升息的壓抑將會逐步淡化,投資人可考慮分批加碼北美REITs。

MSCI US REITs 產業權重,資料來源:Bloomberg 資料日期:2018/11/05

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