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為何老透天厝參與改建,每年房屋稅從3萬變150萬?

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為何老透天厝參與改建,每年房屋稅從3萬變150萬?

圖片來源:王建棟攝

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為何老透天厝參與改建,每年房屋稅從3萬變150萬?

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這是個麻雀被迫變鳳凰的故事。爸爸40年前留下的房產,卻讓一對開中藥行的平凡夫妻,每年背負150萬房屋稅,後悔當初參與改建,甚至呼籲想參與都更的地主要三思而後行,以免到時陷入「抱著燒」的困境。儘管這只是特例,仍可看出讓台北市老屋這兩年都更邁入牛步化的原因之一:改建或都更後大幅調高的稅賦。屋主呼籲,建商要找地主合建或賣預售屋,必須清楚告知原地主未來將負擔的稅賦,千萬別只想著賣房子。

「當初我公公和我婆婆結婚的時候,真的是身無分文,結婚的金飾還是跟人借錢買的,」廖小姐回想起3年前過世的公公,努力經營中藥行,買下透天厝,然後又在南京東路四段與松江路買下兩間透天厝。

2010年,當建商與廖小姐接觸,要買下松江路上透天厝,與其他地主合作改建成新大樓,她堅持保留房子而不拿現金,沒想到走到今天這一步。

「房屋稅原本每年3萬,現在150萬,」她說。

原因在於,廖小姐家的地約37坪,按土地分區使用是商二地,容積率有6.3倍,換算坪數後可用土地作價跟建商買回3戶。老透天變新房後,廖小姐本來估算一戶一年房屋稅頂多十萬元,結果卻不是如此。

轉捩點在2014年7月。為平抑房價,台北市調高新建築構造單價來課徵房屋稅,漲幅平均2.6倍,再乘上松江路的路段率2.7倍,讓廖小姐持有的3戶房屋,總共得繳150萬的房屋稅,是原來的10倍以上。

問她為什麼不留一戶就好,或都賣回給建商入袋為安?「我比較念舊,爸爸留下來的房子我絕不會賣掉,」廖小姐的先生說。

都更前,建商應該要講清楚稅漲多少

儘管廖小姐有能力負擔,但她卻憂心改建後大漲的房屋稅,對住在老屋、有都更需求的一般人來說,會遭遇到都更完卻面臨10倍以上房屋稅的窘境,可謂掉入圈套動彈不得。

如果出租,房屋稅會變成自用住宅的3倍,如果負擔不起,恐怕還得賣屋搬家,讓屋主根本不願參與都更,寧願繼續住老屋。(延伸閱讀:都更肥了誰?

兩個月前,有另個建商接觸廖小姐,希望談南京東路四段透天厝的都更案。在說明會上,她直接要求建商開誠布公,告訴屋主更新後每年房屋稅將會漲幾倍? 

「我希望告訴考慮都更的屋主,千萬要想清楚,」廖小姐語重心長地說,「早知道稅會變這麼高,就談不成了。」

學者同意,這是目前都更最大瓶頸之一。「導致愈老的房子愈沒有意願都更,這真的是大問題,」淡大產經系副教授莊孟翰說。

有人說美國房屋稅高達1%~1.5%,台灣已經很優惠,但莊孟翰提醒,美國的人均GDP是台灣兩倍,不一定能類比。

此外,他也強調美國實價登錄系統會清楚載明房子過往繳稅紀錄,所以交易時,未來房屋持有成本多少,非常透明,不像台灣很多買房子的人,是到交屋那天才晴天霹靂。

老房子參與都更,房屋稅上漲十倍起跳

廖小姐也許是特殊個案,但瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析說,許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增10倍甚至更多,讓屋主提不起勁參與都更。(延伸閱讀:文林苑背後的4大都更迷思

據他所知,大同、萬華區原本有許多建商與社區在談都更案,很多進行中的案子談不下去,就是因為房屋稅的調漲。

「在這些老社區有些住戶社經條件比較差,發現稅賦負擔變重後,參與都更的意願自然低,」黃舒衛說。

有人也許會說,這些住戶應該把房子賣了,搬到生活成本較低的地區。黃舒衛認為,儘管這在理性上可以理解,但並不符合一般人的期待,畢竟房子不是像車子一樣隨時可換,人對居住久的環境還是有感情。而且即便拿走了現金換房子,買新房子照樣會碰上房屋稅調漲的問題,換遠一點的地方買舊房子省房屋稅,那又何必參與都更。

台北都更進度,近兩年停擺。台北市都更處統計,都更送件最高峰在2015年的146件,隔年2016年驟降至43件,儘管去年小幅回升至60多件,但台北市屋齡30年以上的老屋有60萬戶,佔總戶數近7成。全台更有340萬戶,佔房屋總數一半。以這樣的龜速,都更是遙不可及的夢想。(延伸閱讀:都更列車 讓台北「變臉」

都更反而讓現有住戶留不下來?

房地產政策有紅蘿蔔與棍子。高稅賦儘管在理論上能促進社會公平,但都更是具有特殊性與社會公益性的事業,提高稅賦10多倍的結果,是讓都更實質停擺。

人人都希望自己住的老房能變新房,但如果更新後的稅賦超過其所能負擔,更新後的屋主恐將不得不移居他處,都更將帶來仕紳化副作用。更多人也許因為這樣就打了退堂鼓,都市更新將繼續遙不可及。

台灣反迫遷連線執委黃慧瑜就形容,台灣的都更是「讓住戶留不下來」、「把窮人趕走」的都更。

意思是說,都更後的地價、房價和居住成本上揚,對於經濟較弱勢的租戶、持分小的地主來說,很難留在原本的地方。例如她就知道有中山北路的住戶在都更後,無力負擔每月上萬元管理費,住了一年後就不得不把房屋轉手。(延伸閱讀:台北所得最低的里 這裡只有柑仔店沒有超商

「我們應該回頭看都市更新的目的是什麼,應該是要環境變得更好、提升現有的居住條件,如果都更後住戶被迫要搬到其他地方,不就失去了都更的目的嗎?」黃慧瑜強調,要不要賣屋是個人選擇,對自住需求的人來說,重點不在價格,而是要繼續住在原本的地方。

政府如何保障一般市民的權益?

去年底由賴揆拍板、上一會期還排不進立院議程的都更條例修正案,有望讓都更卡關稍微解套。修法重點包括將地主同意門檻從十分之一提高至二分之一,以及都更後房屋稅減免期間從2年拉長為12年。

據房地產業界人士指出,兩黨對此法案共識相當高,應該很有機會在選前過關。地主參與都更誘因提高之後,也許都市更新的腳步能夠稍稍加快。

退一步來說,不論都更條例修法過或不過,政府都該協助保障一般人權益。

首先,就是讓建商在找地主談合建或是都更時,有義務揭露將來負擔的稅賦會是多少,好讓人有心理準備。

其次,儘管將賦稅提高至國際水準是應該追求的目標,但莊孟翰說,老屋改建的稅幾乎都會是原來的10倍以上,有的豪宅更是差了30倍。他認為,應該要緩和漸進達到目標,一年調幾個百分點,而不是一步到位,結果讓房市急凍、都更停擺。(責任編輯:洪家寧)

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