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合法等十年 違法先蓋先贏

精華簡文

合法等十年 違法先蓋先贏

圖片來源:劉國泰

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合法等十年 違法先蓋先贏

天下雜誌542期
  • 陳寧

新北市政府正輔導工業住宅變更成合法住宅,積極處理問題,以為既存工業住宅解套,卻也引發「就地合法」的爭議。

沿著中和板南路行走,兩旁林立的鐵皮工廠,門口一輛又一輛的貨車,佔據了狹窄而凹凸不平的人行道。除了要一邊閃躲呼嘯而過的機車,還得一邊留心腳下的坑洞。

穿過一整片的廠房,一座黑白配色、富有設計感的展售中心出現在眼前。這裡是新大皇建設新推出建案「映象太和」的預定地,也是這塊工業區中,第一件依照都市計畫程序,獲准從乙種工業用地變更為住宅用地後,才推案建屋的合法案例。

銷售人員主動告知消費者:「我們花了十年變更成住宅用地,捐了一千五百坪的地做公園,還要付十五年的維護管理費給中和區公所,政府才讓我們通過。」

相較全國其他違法搶蓋、賺取暴利的工業住宅,為什麼新大皇願意「照步來」、先變更使用分區才蓋屋?

新大皇業務經理王振宇透露,二○○五年公司買下這塊五千六百坪的工業地時,每坪不到二十萬元,合法變更成建地後,地價翻漲近十倍,捐出三七%的地做為回饋,公司還是賺錢:「合法還是值得的」。

爭議:花錢就可變更合法?

然而,肯付出時間成本、規規矩矩跑流程的建商,實屬少數。「合法等十年,違法立刻大賺錢」,才是全國工業住宅的實況。與新大皇同集團的北大興建設,於○六年推出的「環球薈館」建案,便是新北市政府列管的一○八處工業住宅之一。

為了解決工業住宅問題,新北市長朱立倫在一三年提出三大處理方向:一、尚未開發的閒置工業區,政府協助辦理都市計畫變更,以捐地、協助維護公共設施方式做適當回饋;二、已開發為住宅的工業區,輔導繳納回饋性代金;三、杜絕新增案例。

在此原則下,新北市已積極朝「輔導合法」方向進前。

去年十二月,機場捷運泰山貴和站的不遠處,長群建設在去年初完工的「金璽御品」建案,突然成為房地產界關注焦點,因為它有望成為全國第一宗「扶正」的工業住宅,代價是建商必須繳納一億五千萬的回饋代金。

本案目前已通過營建署的小組審查,接下來的營建署都委會大會,將決定其最終命運。

新北市城鄉局代理局長邱敬斌,對本案通過抱持樂觀態度,「新北市政府已經遏止新案繼續增加了,希望第一個(按:蓋好後才變更合法)案子可以過,後面才有遊戲規則依循處理,」他說。

其實早在六年前,新北市府就試圖輔導工業住宅合法化。順晟建設在二○○六年推出的大型建案「元氣大鎮」,在○八年,被前北縣府要求提出使用分區變更計畫。為此,一千三百戶住戶和建商達成協議,共同負擔高達五億元的回饋代金,因此拿到使用執照、順利交屋,也經台北縣政府都委會審核過關。

但案子送到內政部都委會審查時卻遭退回,委員要求,縣政府應該提出一套通盤計劃,不應該採單一個案方式闖關。

此案一卡就卡了五年。新北市政府輔導合法化的十九案既存工業住宅,也就此停擺。也因此,深具「翻盤」意義的長群案能否過關,引發業界高度關注。

值得探究的是,長群案被外界稱為「懲罰性回饋」的一億五千萬元回饋代金,究竟如何計算而來?又是否輕放過違法搶蓋的建商?

邱敬斌解釋,這是因為原本的容積率,是在做為工業使用的前提下核定的,若轉為住宅使用,多出來的容積率,是該還給政府的公共財,所以才將它換算成代金,「是不是懲罰各人有不同見解」,他說。

邱敬斌強調,新北市還在發展中,將來捷運三環三線進來,空間結構非變不可,「做到一百分不太可能,但如果能做到六十分,總比永遠不解決好,」他說。

根據新北市政府統計,○一年至今,工業區內走合法程序、先變更為住宅區再建屋的案件,僅二十件,另有六件仍在審議中。真正棘手的,始終是高達一○八件、可能轉作住宅使用的列管工業住宅。未來新北市的變更案若無法獲得內政部都委會通過,也考驗新北市府是否有魄力重罰。

一國三制令人擔憂

新北市政府積極「輔導合法」,台北市政府開始對違規住宅「出手重罰」,其他縣市則不動如山,已形成特殊的「一國三制」亂象。

去年十月,台北市建管處第三次開罰內湖五期違規案件,每家建商都提出訴願。「顯然一層罰三十萬元,真的肉痛了,」建管處處長張剛維說。建管人員也在進化,提早揭弊。

有人質疑,台北市住宅需求高,既然商業不興盛,為何不乾脆讓工、商業區違規住宅都就地合法?

「信義計畫區也是等了二、三十年才發展起來,如果當初變更掉,現在就沒有台北一○一了,」張剛維說。站在都市發展的長遠角度,台北市堅守不做個案變更的原則。

今年三月開始,台北市創全國之先,規定商業區或工商混合區內的建案,建物登記謄本都需註記「不得作為住宅使用」,並比照工業區規範,要求建商繳交土地公告現值一○%的保證金,六年之內均未違規轉作住宅,才能返還。

放眼全台,工業住宅另一個熱區桃園縣,工業區土地面積比新北市還大,但因房價較低,未引起廣泛注意。桃園縣工務局主任秘書江南志指出,桃園縣從一二年開始效仿雙北市做法,向建商收保證金之後,就沒有再新增案件。然而,年底桃園將升格為直轄市,屆時處理工業住宅違規舊案的壓力可能也會升高。

監察院曾於一一年十一月通過工業住宅糾正案,依內政部函覆監察院,國內有工業住宅的縣市包括台北市、新北市、桃園縣、新竹縣、高雄市、屏東縣、宜蘭縣等縣市,但都計學者指出實際分布更廣。雙北市之外的縣市,仍對工業住宅亂象拿不出改革對策,令人擔憂。

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