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文林苑背後的4大都更迷思

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文林苑背後的4大都更迷思

圖片來源:邱劍英

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文林苑背後的4大都更迷思

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文林苑都更引發長期爭議,行政院政務委員完成審查的都市更新制度將大翻修,加入多項「文林苑條款」,除提高住戶同意門檻、讓都更程序更透明、參與者更能表達意見,未來也要待全部舊屋都拆除後,才能進行預售。究竟在文林苑背後看到哪些都更的迷思?

三月二十九日,市府對文林苑王家出動警棍與怪手,一場居住正義與都更的社會運動,在台北鋪天蓋地開展。這次爭議會愈演愈烈,主要還是自二000年,台北市積極推動都更以來,還沒有在屋內仍有住人的情況下,動用強制執行。

「要阻礙整個城市發展,妨礙大家的利益,那我們就要動公權力,」三月十九日,郝龍斌接受《天下雜誌》專訪時,堅定地說。

「我們一定會動,」他的再三強調,看得出郝龍斌對當前局勢的發展,已有心理準備。

文林苑堪稱是台北市都市更新爭議的指標個案。把鏡頭拉到士林橋下,寫著「樂揚建設」的白色工程圍籬,圈著一塊約五三0坪的不規則基地,在已經拆除地上物的基地尾端,突兀地座落二棟佔地各約二十五坪的透天厝。一塊「別拆我家」的布條,醒目地掛在牆上。

市府出動怪手之前,這景象已經在此持續二年多了。

王家用行動告訴路過市民,還有全世界到士林夜市的觀光客,他們不想參與都更。

而在王家旁邊的空地上,還有群人殷切期盼新家落成,他們是已經搬離的三十八戶都更同意戶。

究竟,為什麼看似老屋換新屋的美事,在文林苑就走不下去?在文林苑背後,又看到哪些都更的迷思?

迷思一:昔日厝邊變敵人

一個多月前,內政部營建署特地為文林苑,召開一場都市更新個別輔導會議。

樂揚建設與王家最後一次的正式溝通當場,過去始終不願出面的三十八個同意住戶,也首度集體現身。

「以前都讓他們(指王家)出來就好,我們也希望他們趕快要到他們要的,只求房子可以趕快蓋,」都更同意住戶代表郭石吉說。

但結果,大家一等就是二年多。「忍不下去了啦,憑什麼二戶就可以阻止我們三十八戶,」年過八十的鄭先生,越講越氣,「我實在不知道,我還有多少時間可以等了。」

聽到過去鄰居們的七嘴八舌,代表王家與會的王清泉、王廣樹二兄弟,當場拍桌要其他人閉嘴,「你們都被騙了都不知道,」王清泉大聲地說。

「太鴨霸了,為什麼你們可以講話,我們就不可以講,」一位同意戶的女兒,激動地起身說。「不然你想要怎樣!」王家人趨前大吼。一場鄰里怒目相向的火爆場面,一觸即發。

「別忘了我們是鄰居,」曾經當過四屆市議員、在當地素有聲望的郭石吉,趕緊出面遏止。緊張氣氛這才解緩。

結果可想而知,這場輔導會議,不但沒有共識,昔日鄰居的關係反而更緊繃。「就算以後新房子蓋好,我們也沒臉繼續住在這邊了啦,」王家成員在協調會上說。

政大地政系教授張金鶚搖頭說,都更原本是要讓家園變得更漂亮、社區意識更濃烈,但現在,有很多都更因為每個人的訴求不一致,導致多年老鄰居反目。

迷思二:暴利引發爭議

那究竟王家為什麼要反對呢?

在王家排行老三,也是王家五兄弟當中,現在唯一一個還住在文林苑老家的王廣樹說,他們家幾個兄弟,其實現在都不住在老家。只有他在二00六年搬回來住,並在當時花了二百多萬重新翻修老家。也因為剛翻新,所以他才認為,他家根本沒有更新的必要。

王廣樹進一步表示,再看看樂揚建設更新後的規劃,一塊不到六百坪的基地上,未來要蓋成十五層樓、九十三個車位,他質疑只會造成當地環境更大的負荷。

「只是發財夢,根本不是追求公共利益,」相較在營建署輔導會議上的大聲叫囂,私底下的王廣樹,講起話來溫和許多。

王廣樹還質疑,樂揚藉由文林苑的都更,至少賺進五億元。

建商做都更真的有如此暴利嗎?

記者進一步深入探訪後發現,其實,都更條例已經限定擔任都更實施者的建商賺取的利潤。

一位都更公司董事長表示,依照「都市更新條例」規定,實施者在進行都更時,可以收取其投入的資本、管理技術等成本的十二%做為利潤,也就是所謂的「風險管理費」。

但這位董事長說,都更審議會在審核時,通常都會再砍這項費用。因此,平均一宗都更案,實施者可以得到的風險管理費約八%左右。

但風險管理費,絕對不是建商競相投入都更的關鍵。這位董事長坦承,更新後,實施者分房拿到市場上的銷售所得才是主要獲利。

因此,這也是為什麼房價漲勢越高,投入都更的建商也越多的原因。

此時,建商與地主(住戶)的房屋分配比例,也就是所謂的「權利變換」就成關鍵。

根據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示,每件更新案地主與實施者(通常是建商)分配的比例不一,通常要視該地區的房價水準而定。

她解釋,在房價高的地區做都更,地主與建商的分配比例,常見是六:四;但房價低的地區,也有可能變成地主只拿四,建商拿六。

以文林苑為例,因其地處的士林區,房價相較北市大安區等中心區域,房價相對較低。因此,樂楊分得的比例約五八%。根據文林苑的更新事業權利變換計畫書,本案更新後,地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位,樂揚分得二千三百坪、三十八個車位。

通常,建商與地主的分配比例,是經由雙方協議的結果。而且,市府指派的審議會,對權利變換計畫書的審核,把關也算嚴格。「建商若要從都更中獲取暴利,基本上連審議會核定都過不了,」陳美珍說。

再進一步細算文林苑建商的獲利。若以某位樂揚預售屋買家,在二年前的成交價約一坪四十七萬,加上士林區車位,一個平均約二00萬做為計算基礎,得出整個都更案樂揚分房可得約十一.八億元。扣除審定成本八.六億,與管理費二億,樂揚因更新價差得到的獲利,其實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利。

一位業者甚至評估,若把樂揚的搬遷補償,還有這三年給住戶的租屋補助算進來,樂揚在文林苑這案子,其實已經裡外都輸了。

都市更新學會執行長丁致成則表示,外界常拿放大鏡檢視擔任實施者的建商,能牟取多少暴利,卻忘了對地主而言,原來的老舊房子可以改建成全新房子。而且,政府用容積率獎勵更新的情況下,只要付出極低、甚至完全不用拿錢出來,就可以住新房。

容積率獎勵,正是目前都更在台北市成為顯學的關鍵。容積率是指總樓地板面積,與基地土地面積的比例。根據法規,為防止建商在一塊土地上,肆無忌憚地蓋高樓,有法定的容積率限制。例如一般住宅使用的「住三」用地,法定容積率就是二二五%。

但為鼓勵民間辦理都更,只要通過都更事業計畫核定,政府就會給予法定容積率外的獎勵。依照目前獎勵值上限是二倍計算,一塊一百坪的住三土地,若拿到二倍容積獎勵後,就可以從法定的二二五坪,蓋到四五O坪。

政府立法的用意,原是希望參與都更的地主,不僅可以分回原居住的面積,有了多出來的部分可以拿到市場上銷售,不僅成為吸引建商參與都更的動力,也讓地主降低蓋建新房的費用壓力。但因為近年房價漲幅驚人,容積獎勵已經讓建商與地主,都忘了都更的初衷,紛紛淪為貪婪遊戲中的一員。

「都更,其實就在赤裸裸檢視人性的貪婪。大部分人都想成為最後一個簽同意書的人、都想要談到最好的條件,」丁致成觀察。

迷思三:強迫圈地

「這是我們的祖厝,我們就是不想蓋,」王廣樹卻堅持。

而最讓王家不平的,是他們在不同意的情況下,仍被劃入更新單元。走一趟文林苑的更新基地,可以發現,包括基地右前方二棟公寓,以及王家隔壁一棟住戶,都畫出更新範圍外。

王廣樹質疑,為何這二處不同意參與更新,就可以排除,但王家的排除要求就不被接受。

當初經過住戶徵選,擔任更新實施者的樂揚建設則回應,相鄰土地未合併更新,主要是因為,他們在都更過程之初,就出面表達不同意的意見。但王家,卻一直到都更案核定後,才提出反對意見。

樂揚建設副總經理鄒雪娥補充,其他不同意參與都更者,各自都擁有未來可以獨自興建、或參與其他更新的條件。「王家這二戶因為是畸零地,未來無法獨自興建,因此依法必須劃入更新範圍,」鄒雪娥說。

根據都市更新條例規定,在自行劃定更新單元時,「應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。」

「你管我以後能不能獨自興建,」王廣樹對於鄒雪娥「依法就是不能把王家排除」的理由,相當不以為然。他指出,若樂揚願意變更設計,其實是可以將王家排除。

「原因是,樂揚會因會基地面積變小,少賺好幾億,」王廣樹說,而且樂揚其實早在取得建照後,就已經把更新後的文林苑預售屋,全部賣掉了,因此才不願意變更。

他說,若樂楊做變更設計,就必需要經過所有地主,也就是原住戶的同意,這就等於整個更新流程,必須從零開始再來一遍。此時它就得面臨地主與買預售屋客戶的違約糾紛。

王家未同意參與都更,建商卻把「未來」的房子都賣掉了!這也是文林苑備受爭議的主因。

一位房地產同業解釋,雖然實施者實在沒必要為了配合少數,而把案子撤銷重來,但這位曾在都更公司任職的同業強調,通常一宗都更案在通過核定後,擔任實施者的建商就可以申請建照。而建照核發後,依法建商是可以開始進行預售。

「但從來沒有一家建商,會在還沒有取得全部同意的情況下,開始預售,」他強調。樂楊為何這麼急著賣房,也讓同業不解與納悶。

對此,樂揚回應得很模糊。樂揚副總經理鄒雪娥說,因為樂揚蓋的房子很有口碑,所以每次只要有新推案,老客戶都會奔相走告,很快就賣光。

樂揚也坦承,他們真的沒想到,核定後還會遇到這麼大的反對聲浪。言下之意是錯估形勢。

看似簡單的錯估形勢,卻造成當前社會如此大的反彈聲浪。因此,台北市府在近日,拋出準備修法禁止「未取得百分之百都更同意,就進行預售」的行為。

但從樂揚的說法,也看到文林苑爭議中最大的羅生門,那就是王家不參與都更的動機。

儘管王廣樹現在一再強調其訴求很簡單:就是不想參與都更,希望能夠將王家排除在外。但他們為何過程中,會提出願意接受的金額?

二00九年六月,文林苑通過更新事業權利變換計畫書核定發佈的同時,市府依法要求王家必須在二個月內,提出異議的書面理由。王家卻在白紙黑字的異議書中,要求約二億元的賠償金。

王廣樹解釋,因為規定提出異議,必須列出金額數字,他們才會寫下這樣的要求。「二億只是緩衝,不然真的沒步了,」他說。

但都更處官員表示,並沒有提出異議,就必須提出數字這樣的規定。

迷思四:同不同意都要參與

台北市都更處長林崇傑強調,台北市屋齡在二十至三十年的房子佔四成三,為防止少數人阻礙城市因應現代防災安全、節能減碳、生活機能的進步更新,都更條例的設計,本來就不是「百分之百同意」。

根據都市更新條例規定,通常一宗都更,只要獲得更新範圍內,私有地總面積及私有合法建物總樓地板面積,超過五分之四同意,即可協議實施都市更新。此時,不同意的住戶,必須被迫參與都更。

但台北市府為避免爭議,也制定了若要政府執行強制拆遷,必須符合更新單元範圍內,代拆戶占總戶數百分之十以下,且戶數五戶以下的條件。

其實,北市動作也很謹慎。林崇傑就直言,近二年,都更處在審議所有都更申請案時,遇到有反對意見,「通常都會先退件回去,讓他們再協商。」

林崇傑說,台北市的都更爭議案,在近二年已經屈指可數,原因就是審議會在源頭把關。他統計,遇到住戶有爭議的情況時,通過率逐年降低,去年甚至只有三九%。

文林苑王家的爭議,還有一大關鍵,就是王家不同意參與都更的意見,是在市府核定事業計畫後才正式提出。這也是市府會展現強硬態度的主因。「不應該在該走的程序都走過了,才提反對,」林崇傑說。
其實,從實施者送件到核定這中間,有長達二年多的時間,期間包括多場公聽會、公開展覽等。一路走來,王家都沒有參與並公開表達反對。

王廣樹則以王家未收到更新公聽會通知、不知道有辦公開展覽為由,提出行政訴訟。

「對公聽會毫無所悉,致無從表示反對意見,」王家在訴訟書中寫道。結果,從高等行政法院,一路打到最高行政法院,法官都以王家的主張「顯悖於一般生活經驗法則」予以駁回。

「漠視都市更新條例,所定公聽會之程序功能,過份輕忽土地及合法建築物所有權人,在都市更新案中之權益與地位,」最高行政法院判決原文中寫道。

「當你有一天早上醒來,發現自己被劃進都更範圍時,不是你要不要參與,而是你不能不參與。因為,這攸關你的居住正義,」消基會房屋委員會召集人林旺根說。

都更,對每個城市來說,都是無可避免的趨勢。如何在這時代巨輪中,顧好自己的權益,必須開始理解這部大機器運作的邏輯,而不是躲進老屋、關起門來,期待別人幫你維持正義。

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