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【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少

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【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少

圖片來源:劉國泰

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【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少

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在台灣,想要買一棟房子,困難程度已經是世界數一數二地高,但辛辛苦苦賺錢買房子,三分之一的錢卻砸在自己不太能享受到的「公共設施」。如今政府打算改變坪數登記的方式,實坪制到底會讓房市有何改變?

長久以來,政府允許房地產商將自家房產的公設坪數比照室內坪數賣錢,導致房地產廣告標示的房屋單價,其實遠低於用實際居住面積算出的價格,消費者若未仔細比較,不小心買到高公設比的房屋,可能花大錢搬進新居,常有豪宅變蝸居之感。

到底目前的「虛坪制」,對房價造成多大扭曲,改採實坪制後,房價會「漲」多少?天下分析內政部實價登錄資料,發現全台房價最高的台北市,如果改採實坪制,平均房價將從原本的每坪67萬元暴增至100萬元。

台北市房子和舊金山幾乎一樣貴

在房屋買賣最熱絡的六都,今年來實坪單價相對於「虛坪」單價(加計公設的房屋單價)的漲幅都在四成以上,其中台北市漲幅50%最大:在台北市,以虛坪計算的房屋單價中位數為每坪66.6萬元,改用實坪計算後暴增至每坪99.7萬元,也就是100萬元才能換到實際居住的一坪空間。

根據美國房產網站Zillow,近年來房價飆漲的舊金山,市中心房價為每平方呎990美元,若以1美元兌30新台幣換算,相當於每坪105.8萬新台幣,與台北市的實坪價格只差不到6萬元。

台北市虛實價差最大的原因主要是台北市住宅大樓的公設比過高。2017年成交的住宅大樓物件,公設比中位數為32.9%,在六都中最高。

漲幅最小的新北市,虛坪價格為34.4萬元,實坪價格上漲39%至47.8萬元,主要是因為公設比中位數29.7%,低於主流的30%。

30%公設比成為常態

觀察2000年以來完工的住宅大樓的公設比分佈,可以看到最高峰也是出現在30-32%,不過32-34、34-36%公設比的比率也在10%以上,三個區間加起來的比率超過50%。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰指出,香港房屋同樣採計公設,但公設比一般都在20%之內,台灣住宅公設比在20-25%之間比較合理。

但在2007年之前,30%的公設比並非常態。

根據實價登錄資料,2007年前完工的10層樓以上有電梯的住宅大樓,公設比中位數都在30%以下,07年後30%以上的公設比才成為新屋市場主流。

莊孟翰表示,30%公設比成為主流,原因之一是2003年以後房地產價格一路上漲,建商為了增加銷售坪數,把腦筋動到公設上:擴大大廳空間、增設健身房、室內游泳池等公共設施,台北市公設比最高,也反映台北高房價提供建商增設公設誘因。

高公設比如何扭曲房價:假設一間30坪的公寓總價1000萬元,公設比30%,代表實際居住空間為30坪乘上70%等於21坪,剩下的9坪是公共設施。如果計算房屋單價時加計公設,得到的房價是每坪33萬元;但如果用實際居住面積計算實坪單價,會得到1000萬元除以21坪等於每坪48萬元,相對於加計公設的價格漲幅高達45%。

研究方法:

實價登錄資料中針對每一筆房屋交易,都有記載交易坪數的主要用途,例如移轉坪數30坪中,有20坪為為「住家用」、10坪為「共有部分」,代表該間房屋的公設比為33%。本文將2011年迄今的實價登錄資料中,篩出住宅大樓(10層樓以上有電梯大樓)、用途為住宅的交易紀錄,再刪去因交易中包含停車位而無法計算公設比的資料(因為停車位的主要用途常常被當登記為「見其他登記事項」),最後剩下的資料,一一計算每一筆交易的公設比。

 

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