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【德國現場】「窮卻性感」的柏林 房價為何5年翻倍?

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【德國現場】「窮卻性感」的柏林 房價為何5年翻倍?

圖片來源:Shutterstock

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【德國現場】「窮卻性感」的柏林 房價為何5年翻倍?

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曾被圍牆分隔東西兩邊將近30年的德國最大城柏林,為何在過去幾年內房價狂漲,不論是銷售房或是租房都供不應求?柏林「雖窮卻性感」的形象,還能維持多久?

根據柏林市政府與柏林投資銀行(IBB)今年4月發布的一份報告指出,柏林2016年的房價比前一年成長了7.1%,跟2009年比起來,更是翻漲了整整一倍,達到每平方公尺3538歐元(約合台幣每坪41.5萬元)。

不只售價,租金也跟著水漲船高。報告指出,柏林租金的中位數年成長3%,來到每平方公尺9.07歐元(約合台幣每坪1064元)。儘管德國有規定租金的「指導價」,以及每3年最多只能漲15%的天花板,但如果是新公寓或新合約,就不受此限。

近幾年,柏林已成歐洲乃至於全球年輕人趨之若鶩的創意城市。同一份報告指出,過去5年,柏林每年增加的常住人口將近4萬人,其中87%是外國人,95%不到30歲。柏林現在人口數將近360萬人。

每年有4萬多各國年輕人移入,柏林的居住市場,愈來愈白熱化。(劉光瑩攝)

「柏林窮,但是性感(Berlin ist arm, aber sexy),」是柏林前市長沃維雷特(Klaus Wowereit)在2003年城市陷入財務危機時的一句名言,流傳至今。(延伸閱讀:把痛點變亮點 一句話救了柏林

從百廢待舉到房地產黑馬

只不過,在兩德統一28年後的今日,柏林似乎已經漸漸脫貧,走向發達之路。

來自河南的林友珍,從事房地產業已十多年,一開始在北京的德國地產公司任職,管理亞洲市場,2003年她來到德國,2年前在柏林成立嘉華房地產公司(YLS Sherpa),主要服務華人市場,業務涵蓋房屋銷售、企業或個人的購房投資。

她親身經歷了柏林房市的起飛期。

林友珍回想,柏林房地產市場在1990年代曾經非常冷淡,直到2008年金融海嘯之後之後才開始活躍,主要是因兩德統一之後需要時間復甦。

她分析指出,過去5年間,柏林的平均房價上漲了50%,位於市中心的城中區(Mitte)也漲了30%。

柏林市中心的哈克雪市場(Hackescher Markt)是各國遊客最愛的個性逛街區,住房租金在每坪1100台幣左右。(劉光瑩攝)

柏林的房地產吸引力愈來愈高,有幾個原因,首先是政策因素

直到柏林圍牆倒塌的10年後,德國首都都還在小城波昂。1999年首都遷往柏林,隨之而來的諸多政府單位與各國企業總部,紛紛把柏林作為根據地,帶來許多工作機會。

2010年開始,柏林的房市從「供過於求」開始轉變成「供不應求」的態勢。例如林友珍自己在城中區的公寓要出租,每平方米14歐元(約合台幣每坪1643元),就有超過30組人馬爭相搶看,最後還得筆試加面試,才能決定租給誰。

第二是經濟發展因素

因為起飛得晚,基期很低,從2005年至今,柏林的GDP成長率18.8%,高於同期德國整體經濟成長幅度。

近年來,柏林新創企業迭興。根據近期報導,全德國的新創公司,有17%選擇將總部設於柏林,約有1800多家,主要因為經營成本較低,年輕人口多。許多報導更直指柏林將成為「歐洲矽谷」。

第三則與歐洲央行政策有關。

德國的租賃市場向來蓬勃,超過一半的德國人並未擁有房產,而是租房。但2014年歐洲央行為了對付通縮而實施存款負利率,情況開始反轉,愈來愈多德國人不願眼睜睜看著錢放在銀行縮水,轉而尋求投資房地產保值。

林友珍以親身經歷說明,在2010年以前,100多間公寓的新建案,通常要花2到3年才能賣完,但近幾年,最多只要一年半就可以賣完;而且以前還能買到新成屋,現在都是在預售屋的期間就已經賣光,可見房屋搶手景況。

位處柏林市中心的選帝侯大道(Kurfürstendamm)人行道上就有房地產建案廣告。(劉光瑩攝)

種種因素,讓柏林房市日益白熱化。況且不只買賣市場,就連租賃市場也受影響。

在柏林教敘利亞難民德語的史蒂芬(Stefan Hauer)租房多年,對房租上漲特別有感:「幾乎所有區域的租金都在漲。」他住的莫阿比特區(Moabit)以往有大量土耳其社群,但因為離市中心不遠,過去6年的房租漲了將近3成。「有點吃不消,如果再繼續漲,我可能要搬回老家住爸媽的房子,」他說。

隨著歐陸各國如奧地利、匈牙利紛紛「向右轉」,顯露排拒移民的態勢,再加上英國脫歐,許多企業已經宣示要把歐洲總部遷往德國。

柏林西邊重要交通樞紐動物園站(Zoologischer Garten)旁,一棟商辦大樓正加緊趕工。(劉光瑩攝)

在德國強勢經濟的拉力以及其他經濟體的推力交互作用下,讓柏林房市洛陽紙貴,這個充滿性格的城市,是否還能性感依舊?或是她將把這些活力的來源一步步向外推?未來幾年也許就可以看得出來。(責任編輯:黃韵庭)

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