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為何80%的新加坡人住在公共組屋?

精華簡文

為何80%的新加坡人住在公共組屋?

圖片來源:Shutterstock

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為何80%的新加坡人住在公共組屋?

經濟學人

炫耀公共住宅計畫的國家何其多,但很少有國家會像新加坡這麼投入;4/5的新加坡永久居民居於政府建造的補助房屋,而且大多數都是自住。

將新加坡想像為低稅天堂的遊客,見到如此巨大的公共組屋系統,必定會十分驚訝。然而,建屋發展局(HDB)是新加坡經濟和社會政策的關鍵,是執政黨人民行動黨的基石,也是非常吸引人、卻又十分棘手的模式。

建屋發展局成立於1960年,以取代英國殖民者的城市計畫機構。建屋發展局一開始的目標,是為貧窮家庭建造出租房屋,但在4年內,就轉為建造向民眾銷售的公共組屋。

新加坡前總理李光耀稍後寫道,他認為,房屋所有權普及化,可以讓每一位公民與國家利害相連,也能讓華人、印度人和馬來人更加緊密。政府利用權力取得許多土地(目前政府擁有新加坡約90%的國土),並逐步將新加坡人從平房村落移往混凝土高樓。

今日,新加坡約有100萬戶組屋,大多聚集於核心區外圍的新市鎮。每一年,政府都會出售新一批預售組屋,主要銷售給首次購屋者;每戶皆為99年的租賃權,並以低於市場的價格出售,但成功申請者必須等上三、四年,房屋才會建造完成。

新加坡人也可以選擇向屋主購買現有組屋,並由買賣雙方議定價格。初次和二次購物者,無論是買新屋還是舊屋,都可以獲得政府補助。政府以配額確保每區組屋的華人、印度人和馬來人比例,能反映全國的人口組成,避免形成種族聚居區域。

買3房便宜多少?

今年,榜鵝( Punggol)的新三房組屋,平均價格約略超過30萬新幣(664.7萬台幣)。符合收入條件、取得政府首次購屋補助的人,最多可獲得7.5萬新幣(約166萬)的補助。在次級市場購買相似的組屋,價格約會高上1/5至1/4。購買私人建商建造的公寓(主要銷售給外國人和最富有的新加坡人),價格可能會多達3倍。

新加坡人用來購買組屋的現金,部分是由中央公積金(CPF)提供;CPF是全國性的強制存款機制,絕大多數的工作年齡公民,都得將20%的月薪(雇主必須額外提供17%)存起來。

公民有權取出部分儲蓄作為組屋的頭期款,許多人也有權獲得建屋發展局提供的低廉房貸,並將每月繳入CPF的金額用來支付部分或全部的房貸月繳額。

從許多方面來看,這套系統十分成功。

新加坡幾乎完全沒有流浪者,組屋看起來有些單調,但乾淨、安全、室內空間夠大,也比香港、倫敦等部分富有城市的同類住屋選擇更易於負擔;建屋發展局表示,首次購物者平均只需將低於1/4的家庭收入用於償還房貸。

它對政府來說也相當划算。2015-16年,國庫用於住房的支出為18億新幣(總預算的2.4%),已足以補足建屋發展局的年度赤字(建屋發展局本身的預算為170億新幣,它有獲得政府放款,但也會向銀行和債券市場借款)。新加坡政府表示,建屋發展局於1960年代成立至今,獲得的補助總額約略超過280億新幣。

新加坡不需要傳統的、以稅收支持的退休金機制,原因之一就是補助與住房連結在一起。其理論在於,幾乎所有的新加坡人在退休之時,都會擁有自己的房屋,也會有存款。

願意在退休後換間小一點的房子的人,生活也會相當不錯。願意在父母居住的地區購買房子,就能獲得額外的折價;此舉可鼓勵新加坡人協助照顧年長者,有助減輕政府的負擔。

這套系統也是人民行動黨得以執政近70年的原因。

支持者指出,將住房視為要務的政黨能獲得民眾信任,並不令人意外;不過,極高的房屋擁有率,確實也讓新加坡選民極度風險趨避。人民行動黨的候選人常會在選舉時指出,位於投給反對黨地區的組屋,會最後才獲得政府資助的升級。

此外,政府亦利用自身對住房系統的掌控,來形塑新加坡人的生活。能否購買組屋的規範十分嚴格;部分規範有助壓低成本,但也帶有濃烈的家長主義氣息。

夫妻優先

影響最廣的就是優先提供給夫妻(近年新加坡積極提升生育率),單身者亦可申請,但得等到35歲才行。

因此,年輕成人常會繼續住在家裡,等到結婚才搬出去。同性伴侶的婚姻並不合法,因此也有著相同的處境。1990年代中期的道德恐慌後,未婚母親也發現,他們比其他家長更難購買組屋。

與英美的社會住宅方案相較,最貧窮者獲得的補助極少;通常只有家庭月收入低於1,500新幣(約新台幣3.3萬)的人,才能取得補助出租住房,而且只有套房和一房住宅,不適合處境艱困的家庭。建屋發展局表示,收入略高於此數的人,應該就有能力透過機制購買房屋。

另一方面,組屋所有權和安適退休生活之間的關聯,也不像過去那麼強。

年長新加坡人似乎超乎預期地喜歡原本的房子,而非釋放資本,改與孩子同住或是改住較小的房屋。解決方法之一就是,年長者現在可以將他們認為自己用不到的租賃期間回售給建屋發展局。然而,此機制並未發揮強大的效果,部分原因即為,組屋擁有者還沒能完全接受,組賃期間結束後,房屋可能會失去一切價值。

這套極度重視房屋擁有權、輕忽租屋的系統,能否繼續滿足新加坡人的需求,亦有待觀察。

有些人質疑,年輕成人投入房貸的金錢,也許應該用來創業。購買組屋所需的承諾,也不僅只是婚姻;搬家或是在頭5年想出租房屋,都得尋求核可。

目前而言,這似乎是相當合理的交易。然而,縱有建屋發展局提出的誘因,新加坡人仍舊愈來愈晚婚;即使近期的降溫措施降低了物價,物價上升已然壓縮荷包。

今日的買家,也必定無法享有父母和祖父母享有的、新加坡高速成長之時的資本報酬。

風險在於,年輕人可能會不再視這套系統為國家資產,而是視之為鍍金的牢籠。

(本文由「經濟學人」獨家授權轉載)

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