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「房市寒冬」又是台北觀點嗎?

精華簡文

「房市寒冬」又是台北觀點嗎?

圖片來源:劉國泰

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「房市寒冬」又是台北觀點嗎?

天下雜誌619期

「房市入寒冬」「房仲業進入冰河期」,斗大新聞標題頻頻出現。危機應該入市嗎?比對政府資料庫就會發現,台南、高雄房價不降反升,為什麼?

根據營建署統計,全台每年核發的建築執照,從二○一三全年的三.三萬件一路下滑,到一六年只剩二.二萬件,整整少了三分之一,顯示建商減少開發力道,好度過房市寒冬。

不過,內政部實價登錄資料則顯示,「房市寒冬」恐怕只是北部、房仲業、豪宅建商的觀點,因為台南、高雄的房價並沒有下跌。

房價:北部跌,中部穩,南部漲

二○○八年起,台灣調降遺贈稅、金融海嘯造成全球股債市重挫,資金改投資房地產,加上都市更新政策推波助瀾,台灣房價由豪宅起漲,牽動老屋房價跟著狂飆。逼得中央銀行在二○一二年出手,採取選擇性信用管制,來降溫房市。

「打房」政策效果顯現,台北市和新北市房價率先於二○一四年反轉,領先走跌,台北、新北房價分別由最高點每坪五十八萬元、三十一萬元,到去年都降了兩萬元左右。(見表一)

緊鄰雙北的桃園市房價在一五年反轉,從最高點每坪十七萬元下跌。台中市房價也是每坪十七萬元,已盤旋兩年。(見表二)

台南市和高雄市的房市,則呈現「量縮價漲」的特殊現象。二○一三年,台南和高雄的成交量共十萬筆,去年只剩六萬筆,但房價中位數已分別推升至每坪十三.五萬元與十五.五萬元。(見表三)

量縮的原因是過去幾年,中南部交易最熱絡的建案,均是特定地區的豪宅;近兩年,這些豪宅的成交量也受打房政策影響。而高雄房價雖漲,但住商不動產企劃研究室分析,高雄市立美術館、農十六特區與中都等地區,去年表現都不佳,農十六特區房價跌幅甚至達一五.一%。

《天下》採用「房價中位數」計算,是貼近一般消費者感受的房價,而非豪宅價格。

北北桃房價跌,但有一八%逆勢漲價

特別的是,在房價下跌的北北桃三都五十五區,仍有十區的房價逆勢上漲,佔了一八%,多受惠於新交通建設。(見表五)

首先是台北市的十二個行政區中,只有萬華區二○一六年的房價比前三年高。信義房屋業十六區協理林德誠表示,萬華區房價之所以逆勢走升,是得益於諸多交通題材,包括機捷通車,吸引買房族到鄰近台北車站的北萬華購屋,以及北捷萬大線動工,未來可望打通南萬華交通動脈。

新北市的情況與台北市相似:三十個行政區中只有六個行政區房價走高,鶯歌和蘆洲兩個成交筆數較多的行政區,房價漲幅都在五%以上。

然而,信義房屋業六區協理朱大勇表示,帳面上表現較佳的地區,實際房價可能是持平甚至走低。

朱大勇指出,實價登錄資料顯示蘆洲區一六年房價續漲,主因是反映該地區早已成交的預售屋,有很大部份在一六年交屋,原因是舊法規要求,預售屋在交屋後一個月內登記實價登錄資料,而非在預售屋簽約時就登記,「目前蘆洲房價走勢,實際上是持平或微幅修正。」

再往南到桃園市十三個行政區,核心地區桃園區和中壢區的房價並未上漲,反而是楊梅區與市郊的龍潭區、觀音區入列,意味著桃園房價漲勢已從蛋黃區轉至蛋白區。

永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示,中壢和桃園市區的房價近幾年來已經漲了一波,使得價位較低且交通機能齊全的楊梅,成為許多桃園購屋族的選擇。他指出,楊梅區內就有埔心、楊梅、富岡等三座火車站,鐵路接駁便利,未來要到中壢搭乘機場捷運,開車走台三十一線也很快就能抵達車站。

台中、台南和高雄行政區,四成房價漲

台中、台南、高雄市的一○四個行政區,共有四十九區房價上漲,佔四七%。(見表五)

台中市二十九個行政區,有十二個行政區房價上漲。漲幅最大的是霧峰區、龍井區和沙鹿區,前兩區年漲幅都在一○%以上。這些地區成交價每坪約十五萬元,較市區房價親民許多,且霧峰區鄰近高鐵站所在地烏日。

台中房價上漲區中,成交筆數最多的是南屯區。信義房屋中五區協理葉宗富表示,南屯區房價和成交量有撐住,是因為台中七期後期開發的建商案子陸續移轉,鄰近台中工業區的嶺東地區,近年來蓋了許多兩房到四房的產品,總價主要在一千多萬元上下,與市區相比較低,吸引中部民眾來此購屋。

而在台南市三十七個行政區中,有十七區房價逆勢走揚。其中,鄰近台南科學園區的官田區,二○一六年房屋成交價中位數每坪十一.一萬元,年漲八四.九%。淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰指出,台南科技園區近年來吸引許多高薪工作者,在周邊地區購買房地產,進而推升台南市郊房價。

信義房屋台南區協理洪正龍表示,台南永康區一六年房價高於一五年,原因之一是去年高雄美濃地震在永康釀成重大災情,導致在永康買房的民眾,較不敢購入屋齡二十年以上的舊屋,使得一六年成交筆數中,較多是屋齡十年內的透天厝,因此拉高整體房價。

洪正龍指出,去年房價漲幅也在二○%以上的中西區,房市熱絡受惠於台南的觀光發展,出現神農街、正興街、國華街等觀光熱點,文創業者紛紛進駐,吸引大批觀光人潮,因此帶動當地商業發展和房價。

接著是高雄市,一六年的三十八個行政區中,超過一半的行政區房價逆勢走高。

美濃區躍居一六年高雄市房價漲幅最高的地區。根據實價登錄的資料,主因是一六年成交案件的屋齡較年輕。一○一件案例中,有三十一件是前一年完工的透天厝。而一五年成交的物件,屋齡多接近二十年。

這也反映出,國道十號開通後,從高雄到美濃的交通更便利,帶動度假風潮,造成美濃房價走高。一五年一月,高雄市長陳菊接受議員質詢時都表示,「卸任後會住在高雄,但不會是美濃,因為土地太貴。」

高雄市的三民、新興兩區,價格漲幅也都在一成以上。信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示,這些高雄的舊聚落區,由於素地少,新成屋釋出量不多,相對於更外圍的鼓山、楠梓等新開發地區,供給較有限,是推升房價的主要因素。

房價上漲後,建商還在蓋嗎?

這些房價逆勢上漲的地區,是否有建商加大開發力道?

《天下》以政府的建造執照數作為評斷依據,列出房價上漲地區中營造戶數最多的十個地區,但申請建照並不代表一定會蓋,僅可視為未來供給的參考指標。(見表四)

台中市南屯區的建造戶數二七九九戶,在全台四十二個房價上漲的行政區中居第一,其次是桃園市楊梅區的一九七二戶,和高雄市仁武區的一二四四戶。

莊孟翰指出,建造執照不一定會真的蓋成住宅,建商可能會評估,在房市冷卻時如期推案不好賺,反而會延後開工、甚至賣掉已經申請建照的土地,或是任憑開工期限過期,讓建照自行失效。因此,這些建造執照是否會為這些地區帶來新的住宅供給,仍有待觀察。

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