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「消失的工業區」跑去哪了?

精華簡文

「消失的工業區」跑去哪了?

圖片來源:林有成

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「消失的工業區」跑去哪了?

天下雜誌611期

「我入行幾十年,從沒看過工業地價格這麼高的,」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆,北部工業區簡直是天價(見內文表),投資客嗅到工業地需求上升,在大廠遷出後,就買下來再分割小塊出售,通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍,買主就是投資客。

塭仔圳業者口中,「消失的工業區」跑哪去了?為何找地這麼難?

原因一,工業地地價稅率低,給了地主囤地的誘因,讓工業用地價格水漲船高。

「我入行幾十年,從沒看過工業地價格這麼高的,」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆,北部工業區簡直是天價(見表)。一六年九月的成交價,三重工業區一坪要八十到一百萬,新莊、五股工業區一坪七十萬。「北部工業區相當於工業區當中的大安區,很貴、很稀有,有錢企業才進得去,」她說。

投資客嗅到工業地需求上升,在大廠遷出後,就買下來再分割小塊出售,通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍,買主就是投資客。

行政院永續發展委員會委員、中研院經濟所研究員蕭代基指出閒置工業區問題,在於工業區地價稅率固定在千分之十,不像其他地有累進稅率。

「老工業區很多地閒置,例如高雄臨海工業區,大部份工廠都關了,但地主不賣,因為他不缺這筆錢,」蕭代基說。如果要促進工業用地效率利用,就該研究課閒置稅。

原因二,工業用地消失,被變更成為住宅區或商業區。薛惠珍說,前幾年住宅市場大好,很多人盼望工業地未來變更增值,麻雀變鳳凰,期待價格愈來愈高。「真正在做生產的廠商,就不斷被這些墊高的價格往外推,只好跑到農田裡去,」她說。

根據內政部營建署統計,過去五年,地方政府透過變更,讓全台灣少了六八○公頃都市計劃工業用地,面積相當於竹科。同時,住宅區增加近九百公頃、特定專用區增加四千四百公頃。

當工業地變住商地,台大城鄉所副教授陳良治觀察到,很多地主趁工業地便宜時囤地,希望賣在高點。此外也有很多廠商發現,炒地利潤遠比生產要高,「生產變成只是副業,反正最後可以靠土地來實現價值。」

原因三,工業區患寡也患不均。很少工業區是為小微工廠而規劃,產業園區想要的是像友達、台積電等級的大企業。審計部估算,全國共有三三七公頃閒置工業用地,但多數看得到、吃不到,任一筆閒置土地都動輒一、兩千坪,不符合小微工廠需求。

因此,問塭仔圳工廠為什麼不進工業區,就好像問路邊攤為什麼不進貴婦百貨開餐廳?

在塭仔圳生產的廠商屢次赴新北市府抗議,要求政府承諾照顧產業。

政府劃地換收入,不管開發

原因四,政府只管劃地卻不管理。在南北兩地,《天下》記者親眼目睹了都市計劃工業區放著養蚊子、養夜市的奇觀。

在彰化縣溪湖鎮,溪湖都市計劃區東南角一塊四十六公頃的溪湖工業區,從衛星圖看有將近一半土地未有廠房。走近一看,許多塊地居然在種植苗圃,每週還有幾天晚上會變身成「羊葡觀光夜市」。新北新店則把第一公墓劃成工業區,遷葬成了長期期望。

為何如此?溪湖的東霖地產負責人黃文欽說,會有這樣的亂象,是因為地方政府劃設工業區後不管後續開發,充斥地籍零碎、道路蜿蜒等問題。內政部區域計劃委員會審議委員、政大地政系助理教授戴秀雄指出,對地方政府來說,劃定工業區然後一塊塊賣斷,變相成為地方財政來源,至於工業地是否做工業使用,不是地方政府最關心的。

在塭仔圳,有位工廠主就親自帶記者走訪失靈的工業區。千尚機械負責人黃清華來自桃園,他在塭仔圳已經營十多年,主力產品是車床、銑床加工工具機零件。

三年多前,黃清華因為聽到塭仔圳即將拆遷,花了四千多萬在林口工一工業區買下一塊佔地四百多坪的空地,希望為舊廠找到新家。

沒想到,買地之後,問題並未迎刃而解,而是還要等。「地主說這邊要等變更,可能還要好幾年,我不信邪,又花八十幾萬做地質鑽探、測量、畫建築線,都準備好打地基了,」黃清華說。但他卻被新北市城鄉發展局打回票說:不可能申請到使用執照,即使蓋廠也可能再度被拆,澆他一頭冷水。

原因是新北市政府要把工一工業區再度重劃成「策略性產業專區」,盼吸引「文創產業、電子通訊」等產業進駐。因此區內仍是荒煙蔓草,道路規劃付之闕如。

聽到這消息,黃清華三聲無奈。「我是真心想把工廠搬過來,但不能蓋廠的話,最後只好把地賣掉,」沒想到工廠搬不成,買工業地卻大賺,「我也不想炒地皮,但如果進不了工業區,也沒辦法,」他說。

為何林口工一工業區規劃四十年,卻仍是荒煙蔓草,工廠進駐無門?新北市城鄉局長邱敬斌解釋說,林口重劃區有五個工業區,其他四塊都已經有工廠進駐。

「產業是一塊一塊發展起來, 工一工業區是最後一塊工業區,現在需求已經出現了,但需要重劃把基礎建設做起來,」他說。言下之意,黃清華還有得等。

塭仔圳的小微工廠業者希望重劃後,能在原地規劃出一塊產業專區,讓這些金屬加工聚落能就地生產,維持緊密的協力關係與競爭力。

「應該要先去看,這些產業的存在,對台灣的工業生產有多重要?」陳良治也認為,這些廠商雖然有違法事實,但他們也是這地方一份子。「有居住正義,工業區也要有工業區的正義,不能因為不合法,就抹滅他們生產工作的事實,」他說。

資料來源:戴德梁行不動產估價師事務所

都會區發展,容不下工業聚落

針對這點,邱敬斌講得很白,他認為工業聚落應該往外圍遷移,這是都會區發展的方向。「如果城市空間無法轉型升級,新北市根本沒有必要升格成直轄市,」他強調,廠商要面臨的問題遲早都一樣。

但解決問題需要時間。新北市經發局一邊積極媒合工廠前往樹林、汐止、新店等現有工業地約六公頃。另一方面,城鄉局也寄望三峽麥仔園、五股垃圾山與泰山楓江的區域計劃能儘速通過內政部審議,再加上林口工一工業區,預計增設產專區可達二○八公頃。

對於廠商期待留在原地,邱敬斌點出,就算塭仔圳真的劃出產業專區,重劃後公共設施改善,租金一定不會維持現在的水準,說不定成為新北市最昂貴的工業區,呼籲廠商應及早找到新家。

塭仔圳問題,凸顯讓台灣工業地的使用回歸合理與效率的重要。

第一,中央必須加強以財稅手段降低囤地誘因,乃至推動修法讓政府可強制購回閒置工業地。

經濟部工業局工業區組副組長何怡明指出,透過對閒置工業地加徵五.五倍地價稅,以及五倍公設維護費,能促使地主活化工業地。

甚至立法討回,行政院目前正在審查「產創條例」修正案,希望未來公告後兩年內未開發的閒置工業地,能讓經濟部強制依原價或市價買回,以合理價格轉售給需要企業。邱敬斌對此一想法也表贊同。

第二,確保工業地效用極大化。經濟部工業局長吳明機表示,工業局在研究都市型工業區立體化的可行性,希望將現有廠辦的容積率從二一○%提高至三○○%,在現有土地上增加樓地板面積,以解決中小型工廠無處去的困境。

第三,幫小微工廠解決困境。「地方政府規劃園區,腦袋裡都在想新創、網路,卻沒多少人在乎傳統製造業,」陳良治說,政府的產業發展單位,應該在規劃產業用地時,多為小微企業想一點,而非只為大廠量身訂做土地。最後演變成大廠或新創產業不一定來,小廠卻進不了的土地閒置、違章亂跑問題。

台灣並不缺工業地,而是規劃與執行失靈。(英文版請見english.cw.com.tw;11/28 The China Post)                 

●上一篇:工業用地三大亂象:天價、囤地、開夜市

● 更多內容,請見天下雜誌 611期《農地上的世界冠軍 卻是違章工廠!》>>

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