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改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心

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改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心

圖片來源:黃明堂

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改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心

天下雜誌595期

台灣租屋需求大、空房也多,但租屋為何僅佔房屋市場的一成,租賃雙方都有苦難言?想讓台灣租屋體系更完善,得先讓房東願意浮出水面。

台灣有個產業,高達九成的服務提供者長時間沒繳稅,還有人寧願屯貨卻不願提供服務,讓消費者有錢也無法取得服務,但這卻是生活中不可或缺的產業。這是什麼?

台灣租屋產業,就是這樣的地下經濟,沒人能確切算出市場規模,因為絕大多數包租公(房東)未申報租賃所得稅。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群估計,市場上出租住宅約在一百至一百五十萬戶。

有些弱勢租客,例如長者、單親爸媽、身心障礙者,有錢也難租到房子。弔詭的是,台灣空屋不少,營建署二○一三年統計,以用電度數衡量的空屋率超過一成,全台約有八十六萬戶空屋。台灣房屋自有率近九成,租屋市場只佔一成多,反觀德國住宅自有率約五成、日本與美國六成多、瑞士只有四成多,租屋與買屋的比例相當。為何台灣比例如此懸殊?

乖乖繳稅的房東,卻像被處罰

「台灣從未重視過租屋,絕大多數政策工具都偏重於幫人民買房,」花敬群指出,因應房價節節高升,政府以低利貸款、青年貸款等手段,鼓勵民眾買房。

再加上過去十幾年,房市多頭,房地產被視為投資工具,「有辦法的人都想買房,租屋被看成是過渡期甚至次要選項,」他說。

其次是租金跟著薪水凍漲,讓台北的租屋投報率僅一.六%,房東無利可圖,更無誘因改善租屋環境。惡性循環,讓愈來愈多人相信:有土斯有財,人生在世非買房子不可,租屋市場自然被忽略。

其三是扶植租屋市場用錯方法,公部門有租金補貼、租屋服務平台等政策,誘導有房者把房子出租,但營建署推動租屋服務平台三年多,每年耗費千萬維護,媒合成功件數卻僅約二十件,敗在誘因不足,懲罰太大。

所謂「懲罰」,就是繳稅。房東參加政府租屋平台、房客向都發局申請租屋補貼,或是報稅時申報租賃支出,結果是讓國稅局查稅方便,「害」房東的房屋稅從自住的一.二%變成非自住之住家用的二.四%,地價稅從千分之二變成千分之十,所得稅級距更可能因此往上跳,房客隔年就被掃地出門,誰還敢跟政府合作?

「我不是不繳稅,大家繳我就繳啊!」一位包租公透露房東的想法。有鑒於九成的租賃所得稅收不到,花敬群建議,要有結構性的改變,胡蘿蔔與棍棒並用,讓租賃市場健全而不是被打趴。

提高稅金抵減,房東才敢現身

要讓繳稅不再被視為懲罰,需要租稅誘因。

花敬群說,改革最大關鍵在於財政部態度。租金收入抵減所得稅,目前扣除額上限是四三%,財政部正在討論提高扣除額,如果租給弱勢族群,或是把租房委託給政府專責機構、民間代管業者管理,希望抵減可提高至八、九成。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡也同意此一做法。他認為,房東要的其實很單純,如果租金能隨著服務升級提升,再提高所得稅扣除額,讓實際收入並未比原來少太多,會有更多人願意浮上檯面。

健全租屋市場,一大意義是要達成社會住宅目標。總統當選人蔡英文提出,八年內要讓社會住宅達到二十萬戶,其中有至少兩成來自現有房屋的包租代管,不但解決空屋閒置,更能節省新建社宅公帑。

另個意義,是建構弱勢居住安全網。崔媽媽基金會長年服務弱勢族群租屋,最懂箇中辛酸。呂秉怡說,願意租給弱勢族群的房東少之又少,媒合成功率不到三成。曾有八十歲榮民為了租房,還得把白髮染黑,才能得到與房東「面試」的機會。

建立專業租屋仲介體系

最後是租屋產業不健全,市場不透明,經營房屋包租、代管與租屋仲介不如大樓警衛,願意經營租屋業的堪稱是逆風而行的異類。

徐銘達二十二年前選擇了一條少人走的路,創立永勝集團,幫房東管理租屋,協助帶看、修繕,處理糾紛或欠租,房東不需出面,全靠業務員。

「全盛時期,我們手上客戶也才不過一萬戶,目前每年經手約五千戶,沒什麼成長,」徐銘達說,絕大多數房東為了省錢,情願自己管理或是委託社區管理員。「全台大樓警衛手上管理的租房,可能都比我多,」他開玩笑地說。

在日本、美國與許多歐洲國家,房屋包租代管早就是成熟產業。電器壞了有專業維修公司處理,房客跑了有租金保險、由保險公司支付,台灣租屋市場卻還停留在石器時代。

大家都想買房,租房產業不發達,又有什麼壞處嗎?

當社會財富都投入購買房地產,其他產業就難以發展。徐銘達以台北帝寶為例,一戶要價三億台幣,接近一家上櫃公司規模。「三億元,是放在仁愛路上,還是創一間公司、養活一百個家庭、創造台灣外匯存底,對社會比較有貢獻?」他問。

時時想著對社會的貢獻,徐銘達算是房地產業的異類,他說自己在業界沒什麼朋友。「一開始我在商言商,不太敢講話,因為出來講租賃所得稅,好像是跟房東作對,但現在的問題已經不是我和房東的關係,而是整個台灣社會,下一代要怎麼生活的問題。」

新政府將上台,未來幾年房市將反轉向下,正是台灣改革住宅政策的良機。先讓房東浮出水面,再引導空屋釋出,租屋市場才能發展。台灣社會該是時候理解到:不管買房租房,人民能安居樂業就是好房。

現在該是時候調整體質,居住是基本權利,而非炒作投資工具。這不只關乎房地產業健全,更是讓年輕人找回對未來希望的關鍵一役。

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